Cuộc chiến săn đất trung tâm của "nhà giàu" tại Tp.HCM

Cuộc chiến của giới “nhà giàu”

Các chuyên gia BĐS đánh giá, năm 2015, sau một thời gian dài đóng băng, thị trường địa ốc Việt Nam bắt đầu bước vào chu kỳ bùng nổ nhờ những chính sách hỗ trợ và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Từ đó, những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) dự án diễn ra quyết liệt. Một thương vụ có thể kể đến là Vingroup thâu tóm quỹ đất vàng tại khu Tây bờ sông Sài Gòn, gồm khu cảng Ba Son (quận 1, Tp.HCM).

Cũng trong năm 2015, Novaland cũng đã thâu tóm thành công 4 dự án trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình, Tp.HCM), ngay sát sân bay Tân Sơn Nhất. Đây là những khu đất có diện tích hàng ngàn mét vuông, thích hợp để xây dựng những căn hộ chung cư cao cấp. Ngay sau đó, Novaland đã nhanh chóng động thổ và xây dựng các dự án.

Khi quỹ đất tại trung tâm đang dần cạn kiệt, sang năm 2016, Novaland lại tiếp tục thâu tóm thành công hơn 2.000m2 đất ngay tại ngã tư đường Nguyễn Văn Trỗi và Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận).

Trước đó, khu đất này được Trường THCS Hồng Hà thuê làm trường học. Sau khi về tay Novaland, đơn vị này đã triển khai dự án căn hộ Newton Residence.

Được biết, từ năm 2014 đến nay, Novaland đã nắm trong tay hàng chục dự án từ các thương vụ M&A. Trong số đó, hiện có 25 dự án nằm tại các vị trí được cho là “đất vàng”. Cùng với đó, Novaland cũng đang hợp tác với Sabeco phát triển "khu đất vàng" trên 6.000m2 tại 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (quận 1).

Quỹ đất phát triển dự án BĐS tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm. Ảnh: Gia Huy

Công ty Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cũng là một doanh nghiệp tham gia "cuộc săn" những dự án đất sạch tại trung tâm Tp.HCM. Mới đây, Him Lam Land đã thâu tóm một quỹ đất rộng tại đường Thi Sách (quận 1) và dự định sẽ triển khai một dự án chung cư siêu cao cấp tại đây.

Ngoài ra, một "thợ săn" có tiếng khác phải kể đến là Công ty Địa ốc Hưng Thịnh. Trong giai đoạn từ năm 2014 đến đầu năm 2017, doanh nghiệp này đã thâu tóm được khoảng 30 dự án đất sạch, trong đó đa phần là những quỹ đất tại gần sân bay Tân Sơn Nhất (quận Bình Tân). Sau đó, doanh nghiệp này cũng đang âm thầm săn những dự án đất sạch tại các quận trung tâm.

Công ty CP Đầu tư BĐS Phát Đạt cũng là một “thợ săn” khác. Với cách săn đất khá đặt biệt, đơn vị này được coi là “nhà giàu” khi chọn xây dựng dự án BT (xây dựng - chuyển giao) để đổi lấy đất vàng. Sau khi đổi được những lô đất tại quận 4, quận 5, quận 11, gần đây, nhờ dự án BT Khu liên hợp thể thao Phan Đình Phùng (quận 3), Phát Đạt đã có thêm những lô đất mới tại quận 5.

Hay mới đây, Ban lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới Tp.HCM và Công ty BĐS Hà Đô cũng đã tiến hành thương thảo về việc Hà Đô muốn sở hữu hơn 4.000m2 đất hiện là văn phòng của Viện Môi trường nhiệt đới Tp.HCM tại đường Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận).

Lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới Tp.HCM cho hay, để được giao đất, Hà Đô phải xây một văn phòng 6 tầng khác ngay trong khu đất này và bán 50 căn hộ với giá được giảm vài chục phần trăm cho cán bộ của Viện.

Không chỉ săn đất trống, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng nhăm nhăm vào những dự án chung cư cũ nằm tại trung tâm. “Trâu chậm uống nước đục” nên một đại diện của Công ty địa ốc Vietcomreal luyến tiếc khi săn dự án cải tạo chung cư cũ quá muộn và các chung cư cũ hiện đều đã có chủ.

Vẫn còn cơ hội

Giới quan sát cho rằng, khi nhìn tổng thể thị trường, khi quỹ đất để phát triển dự án BĐS đã dần cạn kiệt, cánh cửa cho các nhà đầu tư địa ốc vào phân khúc trung tâm đang hẹp. Tuy nhiên, cơ hội không phải là đã hết.

Tổng giám đốc Banviet Land Nguyễn Huy Vũ cho rằng, cơ hội cho các doanh nghiệp là việc đấu giá hàng năm quỹ đất từ 28 khu đất “vàng” của Tp.HCM, trong đó có khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1).

Bên cạnh đó, Tp.HCM hiện còn một lượng quỹ đất lớn của tư nhân. Trong đó, Novaland đã mua thành công lô đất 4ha tại đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3) vào năm 2016…

Đặc biệt, không chỉ có các doanh nghiệp Việt Nam tham gia “cuộc săn” mà còn có những doanh nghiệp nước ngoài như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, BĐS Việt Nam được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, điển hình là Nhật Bản. Các nhà đầu tư Nhật Bản không chỉ chú ý tới phân khúc cao cấp, mà còn quan tâm đến cả phân khúc bình dân và trung cấp. Ngoài ra, các quỹ đầu tư đến từ Hồng Kông và Singapore cũng rất quan tâm đến thị trường đất sạch trung tâm để xây dựng nhà ở cao cấp và văn phòng cho thuê.

Điển hình là thương vụ Creed Group (Nhật Bản) đầu tư vào Năm Bảy Bảy hơn 600 tỷ đồng dưới hình thức mua trái phiếu và cổ phiếu. Quỹ này cũng dành 200 triệu USD (hơn 4.200 tỷ đồng) để đầu tư vào BĐS An Gia. Trong khi đó, một tập đoàn của Singapore là Adventus cũng thâu tóm dự án VGR Riverview tại trung tâm quận 1 (Tp.HCM).

Về “cuộc săn” đất sạch tại trung tâm, Phó tổng giám đốc Him Lam Land Ngô Quang Phúc cho rằng, hiện tại, quỹ đất trung tâm đang hạn hẹp. Ngoài ra, còn do Tp.HCM có chủ trương không muốn tập trung thêm những dự án BĐS mới ở trung tâm để giảm áp lực dân số tại đây.

Hiện tại, quỹ đất hạn hẹp, chỉ tiêu dân số hạn chế khiến việc bán và thu hồi vốn rất khó. Đó là chưa tính chi phí xây dựng, số vốn đầu tư cũng cao hơn, nên các doanh nghiệp săn và làm dự án tại trung tâm sẽ khó có lời, ông Phúc cho biết và nói thêm: "Thời gian tới sẽ không còn quỹ đất sạch tại các quận trung tâm để các chủ đầu tư săn, nên thị trường này sẽ trầm lắng".

Trong khi đó, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và Nghiên cứu Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư có tên tuổi đã săn những quỹ đất lớn tại các quận trung tâm để làm dự án và phần lớn các dự án này là các dự án nhà ở, mà rất ít dự án văn phòng và bán lẻ. Khi triển khai đồng loạt các dự án, nguồn cung sẽ rất dồi dào và đáp ứng được nhu cầu của nhiều người mua.

Ông Phước cho biết: “Tuy nhiên, cần lưu ý, khi tồn kho phân khúc nhà ở còn khá cao, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước, khách hàng sẽ khó tiếp cận các khoản vay để mua nhà hơn và sức thanh khoản của thị trường có thể bị ảnh hưởng trong trung và dài hạn”.