Cung – cầu trên thị trường bất động sản biến động ra sao?

Bùng nổ nguồn cung

Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản (BĐS) tiếp tục giảm, song tốc độ giảm đã chậm lại. Tính đến ngày 20/4/2017, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 28.369 tỷ đồng, giảm so với tháng 12/2016 là 2.654 tỷ đồng.

Tại các thị trường lớn, phân khúc chung cư có mức giá từ trung bình đến thấp vẫn tiếp tục là điểm sáng với số lượng giao dịch đều tăng. Riêng trong tháng 3 đã ghi nhận khoảng 1000 giao dịch thành công tại Hà Nội và khoảng 1100 giao dịch thành công tại Tp.HCM.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc phân tích thị trường Savills Việt Nam cho hay, chỉ tính riêng trong năm nay sẽ có khoảng 77 dự án mới sẽ gia nhập thị trường, cung cấp hơn 50.000 căn hộ, đa phân là các dự án hạng trung, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân thủ đô.

Bên cạnh đó, loại hình condotel phát triển nhanh chóng tại nhiều tỉnh thành vùng núi và ven biển cũng tạo nên hiệu ứng tích cực cho thị trường, không chỉ thu hút được vốn đầu tư lớn từ doanh nghiệp mà còn thu hút được sự quan tâm, đầu tư của những khách hàng cá nhân.

Đặc biệt, thị trường càng nhộn nhịp hơn trước hàng loạt các thông tin nhiều “đại gia” ngoài ngành đã sẵn sàng tham gia vào thị trường BĐS với những dự án có vốn đầu tư khủng, quy mô lớn. Điển hình như: Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 4 (Cienco 4), Công ty CP Tập đoàn Hoa Sen, Công ty CP Tasco; Tập đoàn Đồng Lực; Công ty CP Thủy sản Hùng Vương; Công ty CP Xuất nhập khẩu Thủy sản Sài Gòn; Công ty CP Đầu tư Phát triển Công nghiệp và Vận tải (Tracodi)…

Gần đây, thị trường BĐS còn ghi nhận sự sôi động ở phân khúc đất nền ở một số thành phố lớn như Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang. Đáng chú ý, nhu cầu mua để ở đang dần bị lấn lướt bởi nhu cầu đầu tư, đầu cơ trên thị trường.

Bài toán cung - cầu

Thị trường đón nhận nhiều tin vui, nhưng các chuyên gia cho rằng, chỉ có cân đối cung - cầu mới đảm bảo được sự phát triển bền vững cho thị trường trong tương lai. Mặc dù lượng hàng tồn kho đã giảm nhưng số hàng mới vào thị trường vẫn chưa thanh khoản hết.

Số liệu hàng tồn kho vẫn chỉ dựa trên số liệu cũ của các năm trước mà chưa bổ sung nguồn hàng mới trong thời gian gần đây. Như vậy có thể khẳng định, 28.369 tỷ đồng của hàng tồn kho chưa phải là con số cuối cùng.

Sản phẩm Condotel mặc dù đang rất “hot”, có tính thanh khoản cao, song số lượng phát triển quá nhanh, huy động nguồn vốn lớn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Còn nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ - sản phẩm luôn nhận được sự quan tâm của đa số người dân sinh sống tại đô thị thì đến nay vẫn chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn là khoảng 10%. Tuy một số đại gia trong ngành đã tuyên bố tham gia vào phân khúc này nhưng để hiện thực hóa các dự án cũng cần có thời gian để triển khai.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam đã nhiều lần bày tỏ lo ngại về tình trạng dư thừa nguồn cung sản phẩm cao cấp trên thị trường địa ốc hiện nay. Việc nhiều doanh nghiệp ngoại đạo lên kế hoạch đổ bộ vào lĩnh vực BĐS trong thời gian gần đây cho thấy, thị trường về lâu dài vẫn là một ngành hấp dẫn nhiều đại gia. Nhưng việc định vị loại hình sản phẩm và hướng đến nhu cầu của thị trường lại là một chiến lược rất quan trọng.

Nếu như không có những bước đi đúng đắn, các doanh nghiệp non trẻ còn thiếu kinh nghiệm, thiếu chiến lược bài bản rất dễ sẽ “sa lầy”. Chỉ khi đánh giá được nhu cầu của khách hàng, cân bằng cung - cầu thì thị trường mới không bị rơi vào tình trạng sốt ảo hoặc "đóng băng" như trong thời gian trước đây.