Năm 2018, khi một đại đô thị ở phía Đông Hà Nội tung hàng, anh H.M.Tùng quyết định xuống tiền mua một căn hộ tại đây. Anh tính toán khi căn hộ bàn giao, giá tăng theo tiến độ, sẽ bán đi để chốt lời. Trước đó, cũng với cách thức đầu tư này, anh đều có lợi nhuận ở các dự án mà anh đã đầu tư. Chủ đầu tư đại đô thị phía Đông là một doanh nghiệp lớn, uy tín trên thị trường nên anh Tùng càng tin tưởng vào quyết định của mình. Thế nhưng, bài toán đầu tư này không đem lại đáp án mong muốn như anh đã tính toán. Do ở quy mô đại đô thị nên số lượng tòa, số lượng căn hộ trong đại dự án rất lớn, lên tới hàng chục ngàn căn.

Khi căn hộ của anh Tùng chuẩn bị bàn giao, anh nhờ môi giới rao bán và chắc mẩm sẽ thu lời. Thế nhưng, lên các hội nhóm dân cư, mua bán, anh tá hỏa khi thấy chính chủ và cả môi giới đang đua nhau bán cắt lỗ. “Hoặc là bán bằng giá mua vào, thế coi như là lỗ, phổ biến nhất là cắt lỗ từ 50-100 triệu đồng/căn, có trường hợp không chịu được nhiệt do lãi vay ngân hàng, cắt lỗ từ 150-200 triệu đồng/căn. Tôi tự hiểu căn hộ của mình sẽ cùng chung số phận như vậy”, anh Tùng chia sẻ. 

Thậm chí, ngay cả khi chấp nhận bán cắt lỗ và chịu mọi chi phí phát sinh của quá trình chuyển nhượng thì anh Tùng và cả môi giới cũng khá vất vả mới bán được căn hộ đó. “Căn hộ của tôi may là vị trí tương đối đẹp nên còn bán được, nhiều căn cắt lỗ cũng chưa ai mua”, anh Tùng cho biết thêm. Theo anh Tùng, nguồn hàng chủ đầu tư quá lớn, khiến những nhà đầu tư như anh vừa phải cạnh tranh với chính hàng mới của chủ đầu tư vừa phải cạnh tranh với hàng của những nhà đầu tư đang muốn bán ra như anh. Cung lớn nhưng cầu kém, khách hàng có quá nhiều lựa chọn, khiến những nhà đầu tư anh buộc phải giảm giá để đẩy được hàng.

Những đại đô thị quy mô lớn đang khiến giới đầu tư tay ngang vỡ mộng, tìm cách bán tháo sản phẩm. Ảnh minh họa, nguồn internet

Cũng tại khu đô thị đó nhưng khác với anh Tùng, chị V.T.Hương* đầu tư một căn hộ với mục đích cho thuê. Đó là căn studio, chị mua hơn 1 tỷ và giờ giá chị đang rao cho thuê là 5 triệu đồng/tháng. Khi quyết định đầu tư theo hướng cho thuê, chị Hương xác định từ trước là lợi nhuận cho thuê sẽ thấp hơn so với gửi lãi suất ngân hàng nhưng chị kì vọng với quy mô đại đô thị hoành tráng, có sự khác biệt, độc lạ trong concept thì giá bán căn hộ sẽ tăng mạnh trong tương lai. Tuy nhiên, sau khi quan sát diễn biến và thực tế thị trường, chị Hương hiểu rằng kì vọng bài toán tăng giá với căn hộ của mình là điều không tưởng ở một khu đô thị có nguồn cung quá lớn như thế này.

Mấy nay chị Hương còn đứng ngồi ko yên khi nghe thông tin chủ đầu tư khu đô thị này cũng sẽ ra mắt chuỗi căn hộ dịch vụ phục vụ nhu cầu khách thuê. Điều này có nghĩa những người cho thuê nhỏ lẻ như chị Hương sẽ phải cạnh tranh với hàng của chính chủ đầu mà trong cuộc cạnh tranh này, chị hoàn toàn lép vế tiềm lực, khả năng vận hành bài bản quá trình cho thuê. Chị Hương cho biết đang tính đến việc bán căn hộ này ra, chấp nhận lỗ nhẹ, miễn là lâu dài không phải đau đầu với bài toán cho thuê tại đây.

Giáp Hà Nội, một dự án có quy mô đại đô thị tại Hưng Yên cũng hấp lực mạnh giới đầu tư. Thế nhưng, những nhà đầu tư tay mơ kì vọng bán chênh căn hộ hay thu lợi nhuận lớn từ cho thuê đều sớm vỡ mộng. Nguồn cung lớn khiến giá chuyển nhượng không tăng, bản thân chung cư càng ngày mất giá theo thời gian trong khi giá thuê thấp hơn lãi suất ngân hàng khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận việc thua lỗ khi đầu tư tại đây. Ngay cả những căn diện tích nhỏ 45m2 làm nội thất đầy đủ với tổng giá thành lên hơn 1 tỷ/căn nhưng giá cho thuê cũng chỉ được 4,5-5,5 triệu đồng/tháng. Dù có lợi thế cảnh quan thiên nhiên, nhưng mô hình homestay ở đây cũng chỉ khai thác mạnh được vào cuối tuần và cũng đang đứng trước áp lực giảm giá do dịch bệnh Covid-19 phức tạp và nguồn cung tăng lên.

Thực trạng tương tự cũng đang diễn ra tại một đại đô thị phía Tây Hà Nội. Theo anh Minh, một môi giới từng bán dự án quy mô đại đô thị thì khi tư vấn cho khách hàng, anh nói rõ với khách những dự án này là lựa chọn tốt cho nhu cầu ở do sự đồng bộ trong tiện ích, dịch vụ. Thế nhưng nếu khách hàng xác định mua đầu tư, kì vọng vào lãi vốn hay dòng tiền thì lựa chọn những dự án này là không khả thi.

Miên Miên

(*) Tên nhân vật trong bài đã được thay đổi theo yêu cầu của nhân vật

>> Người mua khốn đốn với bất động sản con lai
>> Bán xong hàng, môi giới “trốn” khách