Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ "xóa" được hàng tồn kho?

Nghịch lý thị trường

Theo tính toán của các cơ quan quản lý, tổng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, lao động trong khu công nghiệp khoảng 19,6 triệu m2, tương đương 560.000 căn hộ, gồm 11,2 triệu m2 (280.000 căn) nhà ở cho người có thu nhập thấp và 8,4 triệu m2 (280.000 căn) nhà ở cho công nhân, lao động trong khu công nghiệp.

Trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn và đang có xu hướng tăng lên, thì một điều nghịch lý là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện khá cao. Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện tồn khoảng 16.469 căn hộ chung cư, 4.116 nhà thấp tầng, 25.870 m2 văn phòng cho thuê. Lượng hàng tồn kho này chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, phân khúc vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu nhà ở thực.

Thị trường bất động sản đón nhiều tin vui với dồn dập các giải pháp “giải cứu” được đưa ra.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất hợp lý trên một phần do thiếu định hướng chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp phù hợp nhu cầu của đa số người trong xã hội.

Với tỷ trọng dân số trẻ lớn, cùng với tốc độ đô thị hóa mạnh, nhu cầu về nhà ở cũng không ngừng tăng lên, nhưng với mức thu nhập hiện nay, để sở hữu được căn hộ cao cấp có giá hàng tỷ đồng là điều quá khó của đa số người dân. Tuy nhiên, trong một thời gian dài , do dòng tiền từ ngân hàng và trong dân chảy mạnh vào bất động sản, hoạt động đầu cơ chi phối, nên thị trường này “sốt nóng”. Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản vì chạy theo lợi nhuận trước mắt, chỉ tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, “bỏ quên” phân khúc nhà ở cho những khách hàng có nhu cầu thực. Trong khi đó, các cơ quan quản lý cũng không đưa ra được định hướng và chính sách hợp lý để cảnh báo, hướng các doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đa số khách hàng. Chính vì vậy, khi dòng vốn ngân hàng bị siết, thị trường bất động sản ngay lập tức đóng băng, hàng tồn kho tăng cao, trong khi nhiều người có nhu cầu về nhà ở không thể tìm được cho mình căn hộ phù hợp.

Ngoài nguyên nhân trên, những nghịch lý và khó khăn của thị trường bất động thời gian qua còn do thiếu nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất hợp lý, đảm bảo cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường. Các ngân hàng chủ yếu sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản. Vì vậy, khi thanh khoản có vấn đề, các ngân hàng siết lại các khoản vay cho lĩnh vực này đã làm cho nhiều dự án đình trệ vì thiếu vốn, giới đầu cơ thi nhau bán tháo để trả nợ ngân hàng khiến thị trường bất động sản sụt giảm và đóng băng.

Gỡ khó

Bên cạnh các giải pháp “cứu” thị trường bất động sản vừa được Chính phủ ban hành từ đầu năm, ngày 18/1 vừa qua, Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét thành lập Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia hoạt động dưới hình thức công ty tài chính TNHH một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% hoặc sở hữu chi phối 75%.

Theo đề xuất của BIDV, công ty này có vốn điều lệ 5.000 tỷ đồng và trong 5 năm đầu hoạt động sẽ huy động thêm khoảng 50.000 tỷ đồng từ các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ. Lượng vốn này sẽ tập trung tài trợ cho các dự án nhà thu nhập thấp, nhà ở công nhân.

“Với lượng vốn khoảng 50.000 tỷ đồng, Công ty có thể tài trợ vốn để thực hiện khoảng 7,5 triệu m2 nhà ở, tương đương 250.000 căn hộ thu nhập thấp”, đại diện BIDV cho biết.

Công ty này sẽ tái cho vay thế chấp nhà ở theo hai phương thức chính là tái cho vay thế chấp và mua lại các khoản nợ cho vay nhà ở thu nhập thấp từ các tổ chức tín dụng. Trong cả hai phương thức, công ty chỉ tái cho vay thế chấp nhà ở tới các tổ chức tín dụng, để các tổ chức tín dụng này cho người mua nhà cuối cùng vay. Dự kiến, thời hạn khoản vay áp dụng đối với các khách hàng vay mua nhà thu nhập thấp, nhà xã hội, nhà ở công nhân có thể kéo dài từ 15 - 30 năm và lãi suất sẽ thấp hơn lãi suất thị trường.

Mô hình công ty tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia đã được các nước Mỹ, Ấn Độ, Singapore, Malaysia thực hiện thành công, trong đó, mô hình của Công ty Cagamas - Cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở Malaysia được đánh giá là mô hình thế chấp thứ cấp thành công nhất trong các nước đang phát triển. Chỉ 10 năm sau khi đi vào hoạt động, Cagamas đã chiếm 41% thị phần tài chính nhà ở của Malaysia và rất thành công trong việc tạo ra những nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp cho những người có nhu cầu mua nhà ở, đặc biệt cho là các đối tượng thu nhập thấp.

BIDV cho rằng, với sự tương đồng với thị trường Malaysia, mô hình Công ty Tài chính TNHH một thành viên Tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia của Việt Nam sẽ đem lại hiệu quả cao khi đi vào hoạt động. Trong ngắn hạn, việc tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ làm tăng nhu cầu nhà ở có khả năng thanh toán, giải quyết được hàng tồn kho bất động sản và gián tiếp hỗ trợ xử lý nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. Đồng thời, Chính phủ có thêm công cụ để điều tiết, phát triển thị trường tài chính nhà ở Việt Nam và thực hiện mục tiêu an sinh xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở cho một lượng lớn đối tượng chính sách có nhu cầu nhà ở.

Bên cạnh đó, việc thực hiện tái cho vay thế chấp, mua lại khoản vay thế chấp sẽ giải quyết vấn đề thiếu vốn trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại, góp phần giảm áp lực sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay nhà ở, giảm rủi ro và tăng an toàn cho hệ thống ngân hàng. Các doanh nghiệp xây dựng, doanh nghiệp vật liệu xây dựng cũng được hưởng lợi, qua đó thoát khỏi tình trạng bế tắc đầu ra như hiện nay.

Về dài hạn, việc ra đời Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia sẽ giúp thị trường bất động sản hoạt động ổn định và lành mạnh hơn do hướng chính vào đối tượng khách hàng có nhu cầu nhà ở thực.

Ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch HĐQT BIDV cho biết: “BIDV chỉ là đơn vị đề xuất Chính phủ xem xét và sẵn sàng hỗ trợ để tổ chức Công ty đi vào hoạt động trong 1 - 2 năm đầu. Sau đó, BIDV sẽ chuyển giao lại toàn bộ Công ty cho cơ quan do Chính phủ chỉ định”.