Công tác đền bù và GPMB phải dung hòa lợi ích các bên

Hai phương thức đền bù đều bất cập

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, có hai cơ chế thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cùng song song tồn tại, đó là Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư tự thỏa thuận, mua lại đất của người dân.

Chấp hành pháp luật, gần 10 năm nay Tp.HCM đã tiến hành theo hai phương thức trên và gặp… không ít khó khăn.

Đối với cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận, mua lại đất của người dân… đây là cơ chế có lợi cho người dân nhất. Người dân được toàn quyền định giá cho mảnh đất của mình. Thế nhưng, bất cập chính là sự cực đoan này. Một số người dân đã lợi dụng điều ấy, cố tình đưa ra mức giá quá cao, cao đến mức phi thực tế khi giao dịch với nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, không ít nhà đầu tư trong Hiệp hội Bất động sản đã phải “nhắm mắt” mà mua đất… Nhà đầu tư một dự án bất động sản ở quận 2 đã phải trả tới 60 tỷ đồng kèm với một nền biệt thự tái định cư cho một miếng đất rộng 3.000m². Nhà đầu tư này ở thế không mua không được vì khu đất nằm ngay giữa dự án. Nhà đầu tư đã mua được tất cả các khu đất xung quanh và không thể triển khai dự án nếu khu đất 3.000m2² không thuộc về mình.

Tương tự, một nhà đầu tư khác ở quận 7 - chủ đầu tư một dự án phát triển địa ốc rộng 58ha đã phải trả tới 30 triệu đồng/m² để mua những lô đất cuối cùng trong khu vực diện tích của dự án. Nhà đầu tư này cũng lâm vào tình huống “không thể không mua” cho dù sau khi đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh cả khu dự án, nhà đầu tư chỉ bán được nền đất với giá 17 triệu đồng/m².

Với cơ chế Nhà nước thu hồi đất: Không có tình trạng chủ đất đẩy giá quá cao, ngược lại nhiều trường hợp chủ đất bị buộc phải chấp nhận mức giá bồi thường không mong muốn. Báo cáo của nhiều quận, huyện với đoàn giám sát về đền bù, giải phóng mặt bằng của HĐND Tp.HCM cho thấy, đa phần người dân có đất thuần nông đều không đồng thuận với mức giá đền bù. Và có tới khoảng 20%/tổng số hộ dân được đền bù không nhất trí với giá đền bù cho dù về nguyên tắc những hộ dân bị Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường với giá thị trường.

Tất cả những bất cập trên đang khiến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng nảy sinh nhiều bất ổn. Ngay cả trong tình huống nhà đầu tư phải trả giá cao để mua đất của một số đối tượng vì việc này không chỉ làm thiệt hại cho nhà đầu tư mà còn có tác động tiêu cực, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao một cách bất hợp lý.

Người dân quận 2 tháo dỡ nhà bàn giao mặt bằng cho dự án xây dựng đường cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Ảnh: CAO THĂNG

Dung hòa quyền lợi và nghĩa vụ các bên

Trong một báo cáo mới đây gửi các cơ quan chức năng, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM kiến nghị 3 giải pháp để giải quyết bất cập trong cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận mua đất với dân. Giải pháp một, khi nhà đầu tư đã đền bù, giải phóng mặt bằng được khoảng 80% diện tích đất mà không thể thương thảo mua phần đất còn lại, chính quyền sẽ đứng ra với vai trò trung gian, chủ trì giải quyết bất đồng. Nhà đầu tư chủ động đưa ra mức giá mua cao nhất, so với giá họ đã từng mua đất trong vùng trong vòng 3 năm trở lại. Nhà nước vận động người dân chấp thuận.

Giải pháp hai, nhà đầu tư sẽ chủ động mời tư vấn độc lập thẩm định giá đất đang thịnh hành trên thị trường và sẽ mua phần đất còn lại với giá ấy. Giải pháp ba, nhà đầu tư và chủ đất sẽ đưa vụ việc ra tòa và phán quyết của tòa sẽ phải được cả hai bên tôn trọng. Ông Lê Hoàng Châu giải thích, trong bối cảnh thị trường địa ốc ảm đạm như hiện nay, đây là giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án bất động sản và từng bước đưa giá bất động sản về mức hợp lý.

Với tư cách là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, Sở TN-MT Tp.HCM vừa kiến nghị một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, Sở TN-MT Tp.HCM đề nghị: Nghiên cứu thêm giá bồi thường đất nông nghiệp hoặc ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp như hiện nay, Nhà nước cần hỗ trợ thêm 10% - 15% giá đất thị trường bình quân tại khu vực bị thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi.

Sở TN-MT Tp.HCM cho biết, khu vực nội thành cũng như nhiều khu vực ngoại thành khác của Tp.HCM gần như không còn sản xuất nông nghiệp mà phần lớn đã được đô thị hóa. Do đó, với nhiều người dân, đất trong đô thị mà được bồi thường như đất nông nghiệp là không hợp lý. Trong 5.356 đơn khiếu nại hiện nay ở thành phố, có 2.602 đơn khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, chiếm tỷ lệ 48,5%.

Sở TN-MT cũng đề nghị cần chuyên nghiệp hóa đội ngũ làm công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở TN-MT Tp.HCM, giải thích: Do lịch sử để lại, còn một bộ phận không nhỏ người dân chưa có được giấy tờ nhà, đất hợp pháp. Tính toán đền bù cho những hộ dân này như thế nào để vừa đúng luật vừa đảm bảo quyền lợi của cả người dân và Nhà nước, đòi hòi cán bộ làm công tác đền bù, giải phóng mặt bằng phải am hiểu pháp luật và chuyên nghiệp.

Trong 20% số hộ dân không nhất trí với giá đền bù nêu trên, chiếm đa số là những hộ dân không có giấy tờ nhà hợp pháp. Dung hòa được quyền lợi của người dân, Nhà nước, nhà đầu tư thì công tác đền bù, giải phóng mặt bằng mới đẩy nhanh được.

(Theo SGGP)