Cơn sốt đất ảo: Dấu hiệu và những hệ lụy cần lưu ý

Thế nào là một cơn sốt đất ảo?

Khái niệm cơn sốt đất ảo chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến (tăng gấp 1,5-2 lần) trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không mua để ở, cũng không xây dựng để kinh doanh mà thường bỏ hoang và mua không quan tâm đến giá trị thực tế. Cơn sốt đất ảo giá đất được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.

Cơn sốt đất ảo thường bắt nguồn từ khu vực nào?

Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven. Tuy nhiên, điểm khác biệt của cơn sốt ảo nằm ở chỗ khu đất chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị nhưng biên độ tăng lại quá lớn.

Cơn sốt đất thông thường chỉ diễn ra cục bộ tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được xây dựng đúng tiến độ. Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50% trong một vài quý đến một năm.

Còn cơn sốt đất ảo thường tăng giá mạnh trên 100% trong 6-12 tháng, thậm chí cao hơn trong một thời gian ngắn. Việc tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven sau đó lan ra vùng sâu vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc những thông tin chưa được công bố rộng rãi, chưa được kiểm chứng.

Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven

Tại sao những cơn sốt đất thường bắt nguồn từ vùng ven?

Giá đất trên thị trường bất động sản có tính chu kỳ (lên xuống trong những khoảng thời gian dài), theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Những khu vực có giá đất còn rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn. Khu vực vùng ven thường là tâm điểm của những cơn sốt đất do giá đất tại khu vực này luôn rẻ hơn các khu vực khác. Vì mong muốn tiết kiệm chi phí đầu vào và kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể kích giá đất tăng lên đáng kể nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.

Tốc độ tăng giá nhanh nhất của cơn sốt đất từng xảy ra tại Tp.HCM?

Tại Tp.HCM, cơn sốt đất từng diễn ra nhiều lần, gần nhất là năm 2007. Khi đó, giá bất động sản tăng nhiều lần trong một vài ngày. Thậm chí sáng chào một giá, chiều lại có mức giá cao hơn. Tại thời điểm diễn ra cơn sốt ảo, các đơn vị môi giới địa phương cập nhật giá đất nhiều lần trong ngày, hàng tuần chứ không phải theo quý như thông lệ. Biên độ tăng giá đất cũng vượt ngưỡng phổ biến của kênh đầu tư này (bình quân 15-25% một năm, cao nhất 30-50%/năm), khi sốt đất tỷ lệ này có thể tăng lên đến 70-100% một năm thậm chí 200%.

Những yếu tố tạo điều kiện hình thành cơn sốt đất ảo?

Các chuyên gia cho biết, cơn sốt đất đất ảo được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài chứ không tự nhiên xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội  liên tục được công bố rầm rộ được cho là liều thuốc quá đà dù bắt nguồn của câu chuyện hạ tầng là sự quá tải trong đô thị đã lên mức cảnh báo.

Tiếp theo là hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

Cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết. Những điều kiện này tích tụ lâu ngày sẽ trở thành những mầm bệnh gây tổn thương thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Hệ lụy lớn nhất của cơn sốt đất ảo?

Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

Hệ lụy là thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ, thậm chí khủng hoảng. Chu kỳ đi xuống có thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực (thị trường quốc tế - do ảnh hưởng của toàn cầu hóa). Lẽ ra dòng tiền được đầu tư để sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn để tái sản xuất, phát triển kinh tế thì trước cơn sốt đất ảo có thể trở thành dòng tiền "bất động". Cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng nếu người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay.

Làm thế nào để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường có sốt ảo?

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn. Giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.