Có thể tách thửa khi sổ đỏ thửa đất lớn bị thu hồi?

Nhưng được biết sổ đỏ của thửa đất lớn đã có quyết định thu hồi từ tháng 11/2008 và theo bản đồ quy hoạch thì đường là 8m (đường hiện tại 4m, đường đất). Nay tôi muốn xây dựng nhà ở trên thửa đất thì cần phải làm những thủ tục gì và với diện tích đó tôi có thể xây dựng nhà ở được không?

* Nhà ở quận Bình Tân được xây dựng tháng 2/2009 có diện tích 80m2 (8m x 10m), sổ hồng là 64m2 (8m x 8m) do trừ lộ giới 2m. Nay tôi muốn bán một nửa căn nhà nói trên (diện tích 4m x 8m) có được không và cần làm những giấy tờ gì?
 

Trả lời:

Theo như trình bày thì trường hợp của ông/bà là việc xây dựng nhà trên đất chưa có chủ quyền.

Để có thể xây dựng được nhà trên lô đất nêu trên, ông/bà phải lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở (căn cứ Điều 7 Quyết định 04/2006/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 17-1-2006 ban hành quy định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng trên địa bàn TP.HCM, gọi tắt là Quyết định 04/2006/QĐ-UBND).

Sau khi lô đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở thì ông/bà phải lập thủ tục xin giấy phép xây dựng cho lô đất nêu trên (căn cứ khoản 1, Điều 5 Quyết định 04/2006/QĐ-UBND).

* Về yếu tố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là GCN) của chủ cũ bị thu hồi:

Căn cứ khoản 2 Điều 42 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 21 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì việc thu hồi GCN được thực hiện trong các trường hợp sau:

1. Cấp đổi GCN;

2. Sạt lở đất tự nhiên đối với cả thửa đất;

3. Thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới GCN;

4. GCN đã cấp trái pháp luật;

5. Đất bị Nhà nước thu hồi trong trường hợp Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, sử dụng đất không đúng mục đích…

Như vậy, việc thu hồi GCN của chủ cũ không hoàn toàn đồng nghĩa với việc thu hồi đất. Do đó, có trường hợp thu hồi GCN ảnh hưởng đến việc cấp GCN cho chủ mới, có trường hợp không ảnh hưởng, cụ thể là:

- Đối với việc thu hồi do cấp đổi GCN hay thay đổi ranh giới thửa đất. Do lô đất lớn đã chuyển nhượng một phần cho ông/bà vào tháng 5-2000 nên thông thường, trong thực tế, chủ cũ khi lập hồ sơ đề nghị cấp GCN chỉ lập hồ sơ cho thửa đất còn lại của mình, đối với thửa đất đã bán sẽ không đề nghị được cấp GCN nữa.

Do đó, trong trường hợp này ông/bà có thể lập thủ tục xin cấp GCN và chuyển mục đích sử dụng đất cho thửa đất của mình. Nếu thửa đất của ông/bà đủ điều kiện để được cấp GCN theo khoản 6, Điều 50 và Điều 36 Luật đất đai.

- Đối với việc thu hồi GCN do đã cấp trái pháp luật. Nếu việc thu hồi đất trên không đồng nghĩa với việc thu hồi đất thì ông/bà có thể lập thủ tục đề nghị cấp GCN theo trường hợp nêu trên.

- Đối với việc thu hồi GCN trong trường hợp thu hồi đất để Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh… và trong trường hợp thu hồi GCN đồng thời thu hồi đất. Nếu thửa đất của ông/bà nằm trong ranh giới đất bị thu hồi thì thửa đất của ông/bà sẽ không được cấp GCN, nếu nằm ngoài ranh đất bị thu hồi và đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai nêu trên thì sẽ được xem xét cấp GCN.

Như vậy, để có thể biết được những vấn đề nêu trên một cách chắc chắn thì thông qua thủ tục cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố nêu trên, nếu đủ điều kiện cấp GCN thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp GCN, nếu không đủ điều kiện thì cơ quan trên sẽ có văn bản trả lời, văn bản trả lời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ làm cơ sở giải quyết những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng… với người chuyển nhượng đất khi cần thiết.

* Về việc tách thửa có diện tích tách thửa là (4mx8m) 32m2 tại quận Bình Tân đã có chủ quyền:

Căn cứ điểm b, khoản 1, Điều 3, Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 25-2-2009 quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa, theo đó, thửa đất tại các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức:

Nếu đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

Đối với đất có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m (điều kiện về diện tích nêu trên được áp dụng cho cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại) sau khi trừ lộ giới.

Do đó, thửa đất nêu trên không đủ điều kiện để tách thửa.