Có nên mua nhà của người phải thi hành án?

Có chuyện éo le này bởi các cơ quan thi hành án áp dụng quy định: sau khi có bản án, quyết định của toà, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó.

Quy định đó nằm trong thông tư liên tịch số 14/2010 hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự. Một số chuyên gia cho rằng cần xem xét lại tính pháp lý của của thông tư này vì trái với bộ luật Dân sự.

Bỗng dưng bị kê biên

Tháng 7.2008, bà Phạm Thị Hải Hường, ngụ quận 10 (Tp.HCM) mua căn nhà của bà Biện Thị Châu, tại thành phố Vũng Tàu. Hai bên làm đầy đủ thủ tục mua bán, sau đó bà Hường được cấp chủ quyền nhà. Gần một năm sau, gia đình bà Hường bất ngờ nhận được thông báo của chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu về việc sẽ kê biên căn nhà của bà để đảm bảo thi hành án.

Ngỡ ngàng, bà Hường khiếu nại thì mới được biết bà Châu – chủ cũ căn nhà và là người phải thi hành án trong một bản án của TAND thành phố Vũng Tàu. Tháng 5.2008, chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu đã gửi thông báo về thời gian tự nguyện thi hành án là 25 ngày cho bà Châu. Hết thời hạn, bà Châu vẫn không tự nguyện, chi cục thi hành án gửi công văn phối hợp với cơ quan liên quan đề nghị không cho chuyển dịch căn nhà thì phát hiện bà Châu đã hoàn tất thủ tục bán căn nhà cho bà Hường.

Điều dễ thấy, sau khi có bản án, cơ quan thi hành án đã không phong toả căn nhà bằng quyết định kê biên nên bà Châu vẫn bán nhà theo luật. Vì thế, dù căn nhà hiện đã thuộc sở hữu của bà Hường một cách hợp pháp nhưng chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu vẫn tiến hành kê biên căn nhà nhằm đảm bảo thi hành án. Đồng thời, hướng dẫn bà Hường kiện bà Châu yêu cầu huỷ bỏ giao dịch mua bán giữa hai bên.

Tương tự, công ty Dương Hoàng Thịnh đang phải thi hành bản án của TAND quận 7 với số tiền gần 3 tỉ đồng cho tổng công ty Hàng hải Việt Nam. Qua xác minh, chi cục thi hành án quận 7 biết được công ty này còn tài sản duy nhất là căn nhà tại phường Tân Quy, quận 7. Ngày 26.3.2010, cơ quan này ra quyết định ngăn chặn chuyển nhượng căn nhà nói trên. Khoảng một tháng sau, không hiểu lý do gì, cơ quan này lại ra quyết định giải toả quyết định ngăn chặn trước đó. Ngay lập tức, ngày 20.5.2010, công ty Dương Hoàng Thịnh bán cho bà Liên và được văn phòng công chứng chứng nhận.

Ít ngày sau, chi cục thi hành án quận 7 được phòng đăng ký quyền sử dụng đất, sở Tài nguyên và môi trường Tp.HCM cho biết, căn nhà trên hiện chưa có hồ sơ đăng ký chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, cũng chưa có cơ quan có thẩm quyền nào yêu cầu ngăn chặn giao dịch. Ngày 24.6.2010, cơ quan thi hành án quận 7 niêm yết công khai tại uỷ ban phường quyết định thi hành án và ra thông báo về việc cưỡng chế kê biên, phát mãi căn nhà và đương nhiên, đã nhận sự phản ứng quyết liệt của người mua. Bà Liên khiếu nại đến cục thi hành án dân sự Tp.HCM. Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng cấp dưới đã làm đúng nên không chấp nhận đơn khiếu nại. Ông Nguyễn Văn Mỳ, chi cục trưởng chi cục thi hành án quận 7 cho rằng, căn cứ vào thông tư liên tịch số 14 thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên đối với căn nhà và đất đó để thi hành án.

Thông tư trái luật dân sự?

Trường hợp của bà Hường và bà Liên chỉ là số ít trong nhiều trường hợp bị thiệt thòi vì lỡ mua nhầm nhà của người phải thi hành án. Có thực tế này cũng bởi vì các cơ quan thi hành án áp dụng hướng dẫn trong thông tư 14.

Gặp những trường hợp như nói trên, đương nhiên người mua “lỡ” căn nhà của người đang phải thi hành án sẽ khiếu nại hoặc kiện đòi quyền lợi. Tuy nhiên, khiếu nại đó sẽ được trả lời rằng, theo quy định của thông tư 14, đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của toà, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khởi kiện yêu cầu toà huỷ bỏ giao dịch. Vì vậy, cơ quan thi hành án làm như trên là đúng nếu chiếu theo luật.

TS Nguyễn Văn Tiến, giảng viên trường đại học Luật Tp.HCM cho rằng, cần phải xem xét lại tính pháp lý của thông tư so với bộ luật Dân sự. Rõ ràng thông tư đã phủ nhận quyền lợi chính đáng mà bộ luật Dân sự dành cho những người mua nhà hợp pháp, đã được cấp chủ quyền. Theo bộ luật Dân sự thì bà Hường, bà Liên là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Mặt khác, hai bà không phải chịu trách nhiệm với nghĩa vụ của người chủ cũ căn nhà vì không liên can gì.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình rằng để hạn chế việc tẩu tán tài sản, ngành thi hành án phải thực hiện sớm các biện pháp ngăn chặn, sớm thông báo đến các cơ quan liên quan. Chứ để cho đương sự thoải mái bán tài sản rồi mới vào cuộc kê biên phong toả, gây thiệt hại cho người mua ngay tình là không hợp lý, không phù hợp với pháp luật dân sự vốn bảo hộ quyền tài sản hợp pháp của người dân.

(Theo SGTT)