Có hạ nhiệt được thị trường BĐS?

Thắt chặt song hành với “bật đèn xanh”

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nhận định như vậy là chưa chính xác. Để kiềm chế lạm phát có nhiều giải pháp, trong đó các chính sách về tiền tệ đóng vai trò rất quan trọng nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế tốc độ tăng trưởng tín dụng quá lớn, cho vay đầu tư các dự án (trong đó có lĩnh vực BĐS) quá dễ dãi.

Theo ông, chủ trương của Chính phủ đối với thị trường BĐS trong mục tiêu kiềm chế lạm phát hiện nay là thắt chặt đầu tư công, cắt giảm các dự án chưa thật cần thiết, quản lý chặt chẽ hơn để nguồn tín dụng đổ vào thị trường BĐS một cách đúng đắn, nhất là hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại kiềm lời làm méo mó thị trường, tạo sốt ảo đẩy giá BĐS lên cao…

Mặt khác, Chính phủ vẫn “bật đèn xanh” với việc tài trợ vốn cho các dự án tốt, hỗ trợ doanh nghiệp để có thể nhanh chóng tạo ra hàng hoá cho thị trường, trong đó tập trung vào các loại BĐS thiết yếu để đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị và nhà xưởng, văn phòng cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời hỗ trợ vốn cho người dân có nhu cầu chính đáng về nhà ở… để tiếp tục kích cầu thị trường hàng hoá BĐS có sự kiểm soát chặt chẽ.

Những giải pháp ngăn ngừa phản ứng ngược

Nhiều ý kiến cảnh báo, việc thực hiện kiềm chế lạm phát đang khiến nhiều dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, công trình hỗn hợp (dân dụng, kinh doanh), nhất là các dự án xây dựng nhà ở, bị thiếu vốn hoặc chưa huy động được vốn nên khó thực hiện đúng tiến độ, các dự án sắp triển khai cũng bị chậm lại… Từ đó ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu của thị trường BĐS và đây sẽ là yếu tố làm cho thị trường khó hạ nhiệt cơn sốt giá.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận điều này khi cho rằng: “Nếu chỉ tập trung vào việc thắt chặt nguồn tín dụng đổ vào thị trường BĐS có thể sẽ gây phản ứng ngược, làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về BĐS. Lượng cầu vẫn tăng trong khi nguồn cung giảm sẽ tạo ra sức ép đẩy giá BĐS lên cao!”.

Để tháo gỡ tình trạng này, theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà, trong khi sử dụng các công cụ tiền tệ để kiềm chế lạm phát, vẫn cần những giải pháp cho các dự án vay để đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, đảm bảo đủ hàng hoá cho thị trường theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại điểm 9 công văn 319/TTg-KTTH về tăng cường các biện pháp kiềm chế lạm phát năm 2008.

Mặt khác, đẩy mạnh công khai quy hoạch phát triển đô thị và các dự án kêu gọi đầu tư. Quy định rõ thời gian, địa điểm công khai quy hoạch, dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển BĐS, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường BĐS.

Đặc biệt ông nhấn mạnh: “Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu!”.

TS Chu Thị Thuỷ Chung thì đề cập đến quy định hiện hành của Luật Đất đai là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được duyệt. Luật Kinh doanh BĐS quy định chỉ được huy động vốn khi đã làm xong cơ sở hạ tầng. Luật Nhà ở cũng quy định chỉ được huy động vốn khi đã làm xong phần móng.

Bà đề nghị cần cho phép nhà đầu tư được huy động vốn khi đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất, với lý giải: “Chúng ta đều biết, khi nhà đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng thì về mặt pháp lý, họ đã được Nhà nước giao đất, đã bỏ tiền để bồi thường giải phóng mặt bằng, sau này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước.

Nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất tức là có tài sản, do đó họ được huy động vốn để đầu tư làm tăng giá trị tài sản của họ. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất thực hiện dự án thì thực tế đất đai đã là tài sản của họ. Do đó họ được quyền huy động vốn thực hiện dự án.

“Giải pháp trên đây nhằm giảm áp lực về vốn cho nhà đầu tư, đồng thời thống nhất cơ chế chính sách, không phân biệt nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài. Điều đó phù hợp với cơ chế thị trường, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước phát triển, cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng!” - TS Chu Thị Thuỷ Chung nhấn mạnh.