Có được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Hiện hai vợ chồng tôi đã mua một căn hộ chung cư khác và đang chờ nhận giấy chủ quyền nhà. Vậy trong trường hợp trên tôi có phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ chung cư mua năm 2009 không? Nếu có thì cách tính thuế như thế nào?

Tính trên chênh lệch giá mua và giá bán 700 triệu - 690 triệu = 10 triệu x 25% hay là 2% trên 700 triệu đồng? Hanabizu Ngo, ([email protected])

Trả lời

1. Vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ khoản 2 Điều 4 nghị định 100/2008/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 64 nghị định 71/2010/NĐ-CP, trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp của vợ chồng bạn, do đã mua thêm một căn hộ chung cư khác, tuy chưa được cấp giấy chứng nhận đối với chủ quyền nhà nhưng nếu quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển giao theo quy định nêu trên, nghĩa là vợ chồng bạn không phải sở hữu duy nhất một căn hộ, thì thu nhập từ việc bán căn hộ đã mua năm 2009 của vợ chồng bạn sẽ không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ mới mua chưa được chuyển giao theo quy định nêu trên, nghĩa là vợ chồng bạn vẫn đang sở hữu chỉ duy nhất một căn hộ đã mua năm 2009, thì thu nhập từ việc bán căn hộ này của vợ chồng bạn sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý theo quy định tại Khoản 2.3 Phần III Thông tư 84/2008/TT-BTC, trường hợp vợ chồng cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng khác thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng chỉ vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng khác mới được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng khác không đựợc miễn thuế.

Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Theo thông tin bạn cung cấp, giả định là giá mua và chi phí hợp lý liên quan (690 triệu đồng) cũng như giá bán (700 triệu đồng) đã được xác định (nhưng cần lưu ý phải có hóa đơn, chứng từ phù hợp để chứng minh).

Theo quy định tại Điều 18 và Điều 22 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 25%. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

Tuy nhiên, cần lưu ý, theo Điều 5 thông tư 02/2010/TT-BTC, trường hợp giá bán (700 triệu đồng) ghi trên hợp đồng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Bạn cần liên hệ cơ quan thuế tại địa phương để được cung cấp hồ sơ và hướng dẫn thủ tục.

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)