Có được ký thanh lý hợp đồng khi không đứng tên trong hợp đồng mua nhà?

Một người quen của tôi có mua một căn hộ chung cư vào năm 2003 khi khu chung cư này bắt đầu xây dựng dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà. Năm 2005, anh ấy có lập một bản HĐUQ có công chứng cho tôi được toàn quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng cho đến khi nhận được "sổ đỏ" căn hộ.

Tôi cũng đã ký nhận bàn giao nhà với chủ đầu tư vào năm 2007 và hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Đầu năm 2011, chủ đầu tư yêu cầu chủ hợp đồng nộp một số giấy tờ cần thiết và ký thanh lý hợp đồng để chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân.

Tuy nhiên, khi tôi đến ký thanh lý hợp đồng thì Chủ đầu tư không đồng ý với lý do chỉ cho người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà ban đầu ký thanh lý. Tôi đã giải thích là mình có đủ quyền hạn để ký thanh lý vì theo HĐUQ tôi được thay mặt chủ Hợp đồng tiếp tục thực hiện hợp đồng cho đến khi nhận được sổ đỏ nhưng chủ đầu tư vẫn từ chối.

Tôi muốn hỏi việc từ chối của Chủ đầu tư như vậy có đúng pháp luật hay không? Theo pháp luật hiện hành thì tôi có được ký thanh lý hợp đồng không? 

(Tạ Hồng Thắng, email: [email protected])

Trả lời

Trong trường hợp của anh chúng tôi xin trả lời như sau:

Về mặt pháp lý hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) có hiệu lực trong phạm vi ủy quyền. Bản chất của HĐUQ là bên được ủy quyền thay mặt Bên ủy quyền thực hiện một số quyền và nghĩa vụ nhất định đã được thỏa thuận trong HĐUQ, không trái với quy định của pháp luật.

Cho nên việc năm 2005, bạn anh có ủy quyền lại cho anh bằng HĐUQ có công chứng, thể hiện anh được quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư ở trên cho đến khi nhận được “sổ đỏ” sẽ được pháp luật công nhận trong phạm vi ủy quyền. HĐUQ giữa anh và bạn của anh đã có công chứng tức là được pháp luật thừa nhận và có giá trị đến khi anh nhận được “sổ đỏ” căn hộ.

Tuy nhiên anh không nói rõ trong HĐUQ này quy định có nội dung là anh có được ký thanh lý hợp đồng hay không? Nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

- Nếu không quy định nội dung này thì anh không được quyền ký thanh lý hợp đồng mà phải là bạn của anh mới được quyền ký.

- Còn nếu HĐUQ của anh có quy định điều này thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng (như vậy bao hàm cả việc anh được ký thanh lý hợp đồng).

Trước khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân thì chủ đầu tư phải tiến hành việc thanh lý hợp đồng với các hộ dân, tuy nhiên cũng có hai trường hợp xảy ra:

- Trường hợp chủ đầu tư quy định phải là đích thân người đứng tên trên hợp đồng mua bán ký thanh lý hợp đồng mà không được ủy quyền lại cho người khác thì anh không có quyền được ký thanh lý hợp đồng.

- Còn trong trường hợp chủ đầu tư không quy định gì về vấn đề ủy quyền hoặc quy định người đứng tên trên HĐ mua bán nhà có thể ủy quyền lại cho người khác thực hiện việc ký thanh lý HĐ thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý HĐ với chủ đầu tư.

Trong trường hợp HĐUQ của anh thuộc một trong các trường hợp tại điều 589 Bộ luật Dân sự  thì anh cũng không được quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

Luật sư Nguyễn Minh Long
(Theo landtoday)