Có được hủy hợp đồng mua bán căn hộ chậm giao?

Kiện vì chậm được giao căn hộ

Theo đơn khởi kiện của bà Hồng, tháng 6/2011, bà ký hợp đồng mua căn hộ trị giá sau thuế hơn 1,27 tỉ đồng của BCCI. Phía BCCI cam kết giao nhà vào cuối năm 2011. Nếu giao nhà không đúng hạn, BCCI sẽ chịu phạt (0,05%/ngày x số ngày trễ hạn x số tiền đã đóng).

Bà Hồng đã đóng cho BCCI hơn 877 triệu đồng (70% giá trị căn hộ). Tuy nhiên, quá thời hạn giao nhà mà BCCI vẫn chưa giao căn hộ. Do tuổi cao, bà Hồng không thể đợi thêm nên tháng 1/2013 đã khởi kiện yêu cầu TAND quận Bình Tân hủy việc mua bán này và buộc BCCI trả lại tiền đã đóng cùng tiền phạt chậm giao nhà như đã thỏa thuận, tổng cộng hơn 1 tỉ đồng. Bà cũng không đồng ý cho BCCI gia hạn thêm thời hạn giao nhà nữa.

Tại tòa, phía BCCI không đồng ý hủy hợp đồng mà xin gia hạn thêm đến ngày 30/9/2013 sẽ giao nhà. Công ty cũng đồng ý trả lãi phạt theo thỏa thuận giữa hai bên cho đến khi giao nhà. Theo BCCI, hợp đồng không quy định bà Hồng có quyền đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng.

Mỗi cấp tòa một quan điểm

Xử sơ thẩm hồi tháng 8/2013, TAND quận Bình Tân nhận định phía BCCI đã không giao nhà cho bà Hồng như thỏa thuận là vi phạm hợp đồng. Hợp đồng giữa hai bên là loại hợp đồng dân sự theo mẫu. Khi ký kết, BCCI đã không đưa vào hợp đồng điều khoản về việc hợp đồng sẽ chấm dứt khi bên bán chậm giao căn hộ cho bên mua trong thời hạn thỏa thuận. Trong khi đó, khoản 3 Điều 407 BLDS quy định: Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ở đây, BCCI đã cố tình loại bỏ quyền được yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng của bà Hồng khi BCCI giao nhà trễ nhưng BCCI lại được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bà Hồng chậm trễ thanh toán tiền mua. Như vậy điều khoản này của hợp đồng không dựa trên quy định pháp luật và quan hệ bình đẳng giữa hai bên.

Mặt khác, khoản 8 Điều 409 BLDS quy định: Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế. Nay phía BCCI vi phạm hợp đồng nên bà Hồng yêu cầu hủy là có căn cứ. Phía BCCI xin gia hạn thêm thời gian giao nhà đến ngày 30/9/2013 nhưng thẩm định tại chỗ giữa tháng 7/2013 thì BCCI chưa hoàn thành căn hộ. Toàn chung cư chỉ mới hoàn thành phần thô... Bà Hồng cũng không đồng ý gia hạn.

Vì thế TAND quận Bình Tân đã chấp nhận yêu cầu của bà Hồng, hủy hợp đồng mua bán căn hộ và buộc BCCI trả lại tiền đóng lẫn lãi chậm giao nhà là hơn 1 tỉ đồng.

Phía BCCI kháng cáo, chấp nhận chịu lãi phạt chậm giao nhà nhưng không hủy hợp đồng vì đã giao căn hộ vào ngày 27/12/2013 nhưng bà Hồng không nhận.

Tại phiên phúc thẩm mới đây, TAND TP cho rằng trong hợp đồng không có điều khoản nào để bà Hồng có thể hủy hợp đồng khi BCCI chậm giao căn hộ. Nhận định của cấp sơ thẩm là phía nguyên đơn yếu thế trong hợp đồng theo mẫu là không chính xác bởi có sự thỏa thuận của các bên, có chế tài khi vi phạm (BCCI phải chịu phạt). Việc cấp sơ thẩm giải thích có lợi cho bà Hồng là chưa thỏa đáng. Từ đó tòa đã sửa án, không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tiền của bà Hồng. Tòa chỉ buộc phía BCCI trả phạt chậm giao nhà tính đến ngày 27/12/2013 là khoảng 273 triệu đồng.

Cần tổng kết, hướng dẫn thống nhất

Thời gian qua, mâu thuẫn giữa khách hàng với chủ đầu tư các dự án chung cư vì chậm giao căn hộ đã diễn ra khá phổ biến. Theo nhiều thẩm phán, trường hợp của bà Hồng là loại tranh chấp phức tạp, có những quan điểm giải quyết khác nhau.

Quan điểm thứ nhất cho rằng khách hàng luôn bị yếu thế. Trong hợp đồng của các chủ đầu tư với khách hàng thường có điều khoản quy định nếu chủ đầu tư chậm thi công, chậm giao nhà thì phải chịu phạt. Nhưng thực tế số tiền chủ đầu tư chịu phạt rất “bèo” nên họ sẵn sàng chịu phạt trong thời gian dài, bất chấp quyền lợi của khách hàng.

Tuy nhiên, cũng có quan điểm thông cảm với ngành bất động sản. Nhiều chủ đầu tư hết vốn, kẹt vốn để thi công tiếp, thậm chí không ít trường hợp khi bị kiện ra tòa phải tuyên bố phá sản. Như vậy một khi chủ đầu tư đã cố gắng để giao nhà cũng như chịu phạt thì bắt họ hủy hợp đồng, trả lại tiền là không ổn. Do đó cần căn cứ theo hợp đồng đã ký mà phân xử.

Trước hai luồng quan điểm trên, các thẩm phán đề nghị TAND Tối cao nên có tổng kết, đánh giá và có hướng dẫn để các tòa cấp dưới vận dụng thống nhất.