Có được xác lập QSDĐ bằng di chúc khi người lập di chúc chưa chết?

Lúc đó tôi có nhờ người chủ lên xã hỏi thủ tục tách thửa sang tên phần đất tôi mua, nhưng không biết vì lý do gì chính quyền xã nói không tách được mà chỉ cho cất nhà để ở. 

Vì lúc đó tôi rất cần chỗ ở nên tôi đã cất nhà (có địa chính xã giám sát). Năm 2008 tôi trực tiếp lên xã hỏi thủ tục tách thửa sang tên thì được biết không được vì trên đất đã có nhà. Sau đó người chủ có làm tờ di chúc, trong đó ghi có cho tôi phần đất mà tôi mua.

Xin hỏi:

1/ Tôi cần làm thủ tục gì để khẳng định chủ quyền thửa đất đã mua nhằm tránh những rắc rối khi người chủ đất "100 tuổi già" (chủ đất đang ở với người con gái út bên cạnh và có con trai hiện sống ở nơi khác)?

2/ Nếu hiện tại chưa tách thửa hoặc hợp thức hóa được thì tôi phải làm gì để miếng đất thuộc sở hữu tránh những tranh chấp rắc rối về sau? Tờ di chúc của chủ đất có chính quyền địa phương xác nhận đã đủ chưa?

3/ Trường hợp của tôi như vậy có bị xem là trốn lậu thuế không?

Mong sớm nhận được giải đáp. Xin cảm ơn.

nhuhoa phan

Trả lời:

Cách tốt nhất là bạn phải yêu cầu chủ sử dụng đất tiến hành thủ tục tách thửa và chuyển nhượng lại cho bạn theo đúng trình tự quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng phải có công chứng hoặc chứng thực.

Vì bạn không cung cấp rõ thông tin là việc cất nhà trên có tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Xây dựng hay không nên sẽ xảy ra hai trường hợp khi tiến hành thủ tục tách thửa:

1. Trường hợp việc xây dựng tuân thủ đúng quy định của pháp luật xây dựng (có xin giấy phép xây dựng tại UBND huyện Hóc Môn): thì thửa đất mới được tách và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, phải có diện tích tối thiểu 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

2. Trường hợp việc xây dựng nêu trên không có giấy phép xây dựng thì sẽ được coi như là đất không có nhà hiện hữu, như vậy, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với thửa đất mới được tách và thửa đất còn lại phải có diện tích ít nhất là 120m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m.

Quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên áp dụng cho đất ở theo quy định tại Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa.

Lưu ý với bạn các trường hợp không được tách thửa bao gồm:

- Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn;

- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

Ngoài cách thức xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên một cách hợp pháp phần đất trên (việc chuyển nhượng phải bằng văn bản, có công công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại UBND huyện Hóc Môn) thì cho dù người chủ đất đã lập di chúc hợp pháp để lại phần đất trên cho bạn thì bạn cũng không thể tiến hành thủ tục để có thể đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ đối với phần đất trên được với tờ di chúc này vào thời điểm hiện tại, do di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết (Điều 646 Bộ luật dân sự) và di chúc chỉ có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm mở thừa kế (là thời điểm người có tài sản chết) (khoản 1 Điều 633 và khoản 1 Điều 667 Bộ luật dân sự).

Ngoài ra người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc vào bất cứ lúc nào (khoản 1 Điều 662 Bộ luật dân sự).

Lưu ý thêm với bạn là theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và 4 Điều 667 Bộ luật dân sự thì :

“2. Di chúc không có hiệu lực pháp luật toàn bộ hoặc một phần trong các trường hợp sau đây:

a) Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc;

b) Cơ quan, tổ chức được chỉ định là người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế.

Trong trường hợp có nhiều người thừa kế theo di chúc mà có người chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc, một trong nhiều cơ quan, tổ chức được chỉ định hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế thì chỉ phần di chúc có liên quan đến cá nhân, cơ quan, tổ chức này không có hiệu lực pháp luật.

3. Di chúc không có hiệu lực pháp luật, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.

4. Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì chỉ phần đó không có hiệu lực pháp luật”

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Theo Tuoi Tre