Có công nhận đất ở được sử dụng trước 18-12-1980?

Tôi được hưởng thừa kế nhà đất theo quyết định của tòa án, kỷ phần thừa kế là 3 căn nhà cùng trên mảnh đất 1.765,42m2 (đất ODT - đất ở tại đô thị): 624,23m2, đất LNK (lâu năm khác): 1.141,19m2 có trồng cây ăn quả, tọa lạc tại trung tâm thành phố tỉnh Sóc Trăng, tài sản được hình thành trước ngày 18-12-1980 không có giấy chủ quyền nhưng có trên sơ đồ địa chính quản lý của chế độ cũ để lại (Sở Địa chính còn lưu giữ sơ đồ thửa đất nhưng hồ sơ thì không có).

Nay chia cho 3 người đều có đất ODT, đất LNK và 1 căn nhà. Phần tôi được hưởng 282,26m2, trên đó có 1 căn nhà gồm 119,75m2 đất ODT và đất LNK 162,51m2.

Sau đó tôi làm giấy đăng ký chủ quyền, Sở Tài nguyên - môi trường chấp thuận cho tôi 200m2 đất ODT, nhưng khi chuyển hồ sơ qua cơ quan thuế thì qua buổi làm việc và trao đổi được biết cơ quan thuế tính lệ phí trước bạ 2 lần (lần 1: nhà đất trước đó không có giấy chủ quyền, lần 2: cấp chủ quyền cho tôi) theo tỉ lệ trên giá trị tài sản của quyết định tòa án, còn diện tích đất LNK 162,51 m2 tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng theo giá đất thổ cư (không chấp thuận 200m2 đất thổ cư như hạn mức công nhận diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư - theo quyết định số 13/2008/QĐ-UBND-28/04/08 của UBND tỉnh Sóc Trăng).

Tôi muốn biết tại sao giấy đăng ký chủ quyền của tôi không được hưởng một trong các điều khoản sau:

1/ Quy định tại khoản 1 điều 4 quyết định số 13/2008/QĐ-UBND-28/04/08 của UBND tỉnh Sóc Trăng (hoặc quy định tại khoản 2 điều 87 của Luật đất đai);

2/ Mục a khoản 2 điều 6 nghị định 181/2004 /NĐ-CP-03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

Cần phải có những chứng từ gì để tôi được hưởng quyền lợi mà Luật đất đai cho phép? Xin cảm ơn. (Tuyen Phan)

- Trả lời:

Nếu trong quyết định của tòa án có thể  hiện phần đất bạn được hưởng thừa kế được sử dụng từ trước ngày 18-12-1980, cũng như có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở thì toàn bộ diện tích đất vườn trong khu đất có nhà ở được chia cho bạn sẽ được công nhận là đất ở mà không phụ thuộc  hạn mức theo quyết định của tòa án.

Trường hợp quyết định của tòa án không thể hiện rõ thời điểm sử dụng đất thì bạn phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không tranh chấp, được sử dụng ổn định từ trước ngày 18-12-1980 để các cơ quan có thẩm quyền có cơ sở xem xét để công nhận toàn bộ diện tích mà bạn được hưởng thừa kế nêu trên là đất ở theo quy định tại điều 4 quyết định 13/2008/QĐ-UBND ngày 28-4-2008 của UBND tỉnh Sóc Trăng.

Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 5 điều 3 nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).

Như vậy nếu trong quyết định của tòa án có xác định rõ thời hạn sử dụng đất hoặc nếu không xác định rõ nhưng bạn có giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là thửa đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 18-12-1980 thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận toàn bộ diện tích mà bạn được hưởng thừa kế là đất ở mà không cần phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất LNK 162,51m2 nêu trên.

Theo quy định tại khoản 1 điều 6 nghị định 176/1999/N KCP ngày 29-12-1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ đã được sửa đổi, bổ sung bởi nghị định 80/2008/NĐ-CP, khi đăng ký QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản chịu lệ phí trước bạ (đối với đất là giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc trăng quy định theo khung giá đất của Chính phủ, đối với các tài sản khác là giá mua thực tế theo giá thị trường tại thời điểm tính lệ phí trước bạ).

Hiện nay không có văn bản nào quy định về việc thu lệ phí trước bạ hai lần như bạn trình bày. Do đó, trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định đóng lệ phí trước bạ, bạn có quyền khiếu nại đến chi cục trưởng chi cục thuế để yêu cầu cơ quan thuế không được thu lệ phí trước bạ 2 lần đối với bạn. Trong thời hạn 30 ngày (trường hợp phức tạp là 45 ngày), chi cục trưởng chi cục thuế sẽ phải ban hành quyết định giải quyết khiếu nại của bạn.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại hoặc không được trả lời trong thời hạn giải quyết khiếu nại thì bạn có quyền khiếu nại tiếp lên cục trưởng Cục Thuế tỉnh Sóc Trăng hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết vụ án hành chính đối với hành vi buộc bạn đóng thuế hai lần cơ quan thuế.