Có cấp sổ đỏ cho đất dưới 30 mét vuông?

Gia đình tôi có quyền xây nhà trên mảnh đất đấy không? Mong nhận được tư vấn.

Trả lời

Theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì:

“Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

d) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;

đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

e) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.”

Gia đình bạn đang sống ở khu vực đô thị và muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình, cá nhân nên trước khi khởi công xây dựng công trình cần xin Giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều 20 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP quy định hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị gồm:

- Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu;

- Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải. Riêng đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải có ảnh chụp hiện trạng công trình.

Căn cứ vào quy định trên, để được cấp Giấy phép xây dựng thì gia đình ban phải có được giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo nội dung bạn trình bày thì diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng là đất lấn chiếm và có diện tích nhỏ hơn 30 m2. Theo quy định tại một số tỉnh, thành phố (Hà Nội, TP HCM…) thì về nguyên tắc, Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 nên gia đình bạn không có đủ điều kiện để xin cấp Giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn ở Hà Nội thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy phép xây dựng nếu mảnh đất đó thỏa mãn một số điều kiện nhất định.

Theo quy định tại Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không nhỏ hơn 30 m2.

Tuy nhiên, quy định trên chỉ áp dụng đối với việc tách thửa đất và các thửa đất hình thành sau ngày 9/4/2009 là ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành. Theo các quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 3 Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND thì nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày 9/4/2003 (trừ trường hợp thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch được Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định (nhỏ hơn 30m2), đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất phải theo quy định về việc cấp phép xây dựng.

Thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng mặc dù được hình thành do lấn chiếm nhưng đã sử dụng ổn định được 30 năm. Theo quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, nếu gia đình bạn đang ở Hà Nội và được Uỷ ban nhân dân phường xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn mới có thể xin cấp Giấy phép xây dựng theo quy định.

Thạc sỹ, luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Hồng Hà
(Theo VnExpress)