Có 300 triệu nên mua chung cư mini hay căn hộ dự án?

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị ngày càng cấp thiết, chung cư mini là tài sản được nhiều người nhắm đến. Thực tế, ngoài các quận nội đô như Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy vốn là “thủ phủ” từ lâu của các chung cư mini, hiện những quận rìa trung tâm cũng xuất hiện loại hình nhà ở này, tiêu biểu là Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Long Biên. Đa số chung cư mini là những công trình nhà ở từ 5-7 tầng có quy mô từ 15-30 căn hộ.

Theo khảo sát tin rao trên Batdongsan.com.vn, các căn hộ chung cư mini đang chào bán hiện nay có diện tích từ 30-50 m2, một số ít dự án có căn trên 60 m2. Giá bán căn hộ dao động từ 16-25 triệu/m2, phổ biến 600-900 triệu đồng/căn tùy vị trí và diện tích. Thậm chí có những căn hộ mini được bán với giá ngang bằng với căn hộ dự án. Chẳng hạn căn chung cư mini tại số 8/16/1002 Đường Láng, phường Láng Thượng, Đống Đa, diện tích 65 m2 đang chào bán với giá 1,4 tỉ đồng. Hay căn hộ 55 m2 tại chung cư mini Hào Nam cũng được rao bán với giá 1,6 tỉ đồng.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý, dù được pháp luật công nhận nhưng số lượng chung cư mini được cấp sổ đỏ trên địa bàn Hà Nội không nhiều, bởi chủ đầu tư vi phạm xây dựng hoặc không đảm bảo một trong các điều kiện quy định. Chính vì vậy, nhiều người vẫn e ngại khi mua loại hình nhà ở này.

Mới đây, tại chương trình Radio Nhà đẹp & Chuyên gia của Batdongsan.com.vn, câu chuyện có nên mua chung cư mini hay không cũng được người mua nhà đặt ra với hai khách mời là ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc và ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh (giữa) và ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng
giám đốc Batdongsan.com.vn (trái) tại chương trình Radio Nhà đẹp & Chuyên gia #7

Cụ thể, một độc giả đặt ra câu hỏi, nếu đang có 300 triệu tiết kiệm, nên mua chung cư mini hay tiếp tục thuê nhà, để dành tiền tích lũy thêm mua căn nhà lớn hơn?

Ông Quyết cho biết, tại Hà Nội, cách đây 2-3 năm, với số vốn 300 triệu rất khó mua được căn hộ chung cư. Nhưng hiện tại, có khá nhiều lựa chọn mua chung cư với số vốn này. Thực tế, mua chung cư mini cũng là một giải pháp tốt với những người có khoản tiết kiệm nhỏ hoặc thu nhập trung bình. Ưu điểm của các chung cư mini là đa số nằm ở các quận nội thành, rất tiện giao thông, đi lại, giá thành vừa túi tiền và chủ đầu tư thường hoàn thiện mới chào bán nên khách mua được vào ở ngay.

Tuy nhiên mặt trái của chung cư mini là diện tích quá nhỏ (thường từ 30-50 m2). Cũng do diện tích nhỏ nên mật độ số căn hộ trong một khu chung cư khá cao, rất phức tạp vì phải chung đụng nhiều người, trong đó có cả khó khăn về chỗ để xe... Một số chung cư mini khi mua bán đều là thỏa thuận dân sự nên rất khó bán lại. Đặc biệt dù được thừa nhận tính hợp pháp nhưng không phải căn hộ mini nào cũng đủ điều kiện cấp sổ hồng.

Do đó, theo ông Quyết, với khoản tích lũy chưa đủ lớn, người mua có thể chọn căn hộ trong dự án. Nhiều dự án hiện nay có các căn hộ nhỏ, căn hộ studio (diện tích tương đương chung cư mini) nên với số vốn ban đầu khoảng 300 triệu đồng, kết hợp vốn vay ngân hàng và trả dần trong nhiều năm, khách hàng vẫn mua được nhà. Một lựa chọn khác là các căn hộ giá từ 1-1,5 tỷ/căn ở những khu vực xa trung tâm.

Phác thảo phối cảnh một chung cư mini của doanh nghiệp

Đồng quan điểm, ông Quốc Anh cũng khuyên nếu vốn tích lũy chưa nhiều, người mua nên cân nhắc nhu cầu chỗ ở cấp thiết đến mức nào. Nếu quá cấp thiết có thể lựa chọn phương án mua căn hộ trả góp. Trường hợp tạm thời có chỗ ở phù hợp, nên chọn kênh đầu tư sinh lời hoặc tiếp tục tích lũy. Nếu đầu tư bất động sản, cần tránh những giao dịch không có sổ đỏ, trong đó đặc biệt tránh mua nhà đất "ba chung" qua vi bằng thừa phát lại.

Thực tế, lo ngại của ông Quyết cũng như người mua về pháp lý chung cư mini hoàn toàn có cơ sở bởi các chung cư mini hiện được xây dựng tràn lan, đã có nhiều bài báo phản ánh việc người mua chung cư mini không được cấp sổ riêng từng căn hộ.

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc nhiều căn hộ mini không được cấp giấy chủ quyền xuất phát từ phía chủ đầu tư, không phải do người mua nhà. Theo đó, để tối đa hóa lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư xây dựng công trình sai so với giấy phép được cấp, trong đó phổ biến nhất là vượt số tầng. Do công trình xây dựng sai phép nên cơ quan chức năng không thể thực hiện tách sổ đỏ cho từng căn hộ.

“Chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật nhưng hiện tại người mua nhà là người gánh hậu quả chứ không phải là chủ đầu tư, đây đang là vấn đề bất cập. Người mua nhà chỉ biết mua nhà theo hợp đồng mua bán công chứng với chủ đầu tư chứ không thể can thiệp vào quá trình đầu tư xây dựng dự án”, luật sư Trương Anh Tuấn nhận xét.

Nhìn chung, căn hộ chung cư mini vẫn là một nhánh bất động sản đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân đô thị có thu nhập từ thấp đến trung bình. Không thể phủ nhận chung cư mini có một số lợi thế nhất định về vị trí, đặc biệt là giá mềm, còn về mặt pháp lý, chung cư mini cũng đã được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên nếu quyết định lựa chọn loại nhà ở này khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin, xem chung cư định mua có vi phạm điều kiện tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở hay không để đảm bảo căn hộ mình mua được cấp giấy chủ quyền.

Ngọc Sương