Chuyển từ đất vườn sang đất ở phải làm thủ tục gì?

Bây giờ, tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở thì tôi phải làm thủ tục gì và theo quy định của Nhà nước, tôi phải chịu thuế như thế nào?

Rất mong nhận được tư vấn của Luật sư.

Trân trọng cảm ơn.

[email protected]

Khi chuyển từ đất vườn sang đất ở phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (Ảnh minh họa, nguồn: internet)

Trả lời:

Căn cứ vào thông tin mà bạn cho biết, chúng tôi hiểu rằng, bạn có 40m2 đất nằm trong khu đất lớn hơn đã có sổ đỏ chung, hiện chưa làm thủ tục tách thửa và bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất này thành đất ở.

Để thực hiện được việc đó, bạn và chủ sử dụng đất cần phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này có công chứng, chứng thực. Sau đó, nộp hồ sơ xinchuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở và tách thửa tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện Thanh Trì, kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (gồm tiền sử dụng đất, thuế và phí). Theo đó, UBND huyện Thanh Trì sẽ thụ lý hồ sơ, xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được huyện Thanh Trì phê duyệt.

Các khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở và tách thửa gồm:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN) bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp: Theo quy định của pháp luật, nếu bên bán (bên chuyển nhượng) không thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN thì phải nộp thuế TNCN. Có hai cách tính thuế suất,cụ thể là 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng (nếu không có hồ sơ để xác định hoặc không xác định được giá  mua hoặc giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế).

Thứ hai, tiền sử dụng đất: Căn cứ vào Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp ở thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bạn có thể tham khảo bảng giá đất được đăng tải trên website của Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP. Hà Nội (http://tnmtnd.hanoi.gov.vn/) để có thông tin chi tiết về giá đất.

Thứ ba, lệ phí trước bạ: Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau: giá tính lệ phí trước bạ * 0,5%.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo Quyết định 05/2012/QĐ-UBND về Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà, thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn TP. Hà Nội do UBNDn TP. Hà Nội ban hành.

Luật sư Nguyễn Thanh Hiền
(Công Ty Luật TNHH ATIM)