Chuyển quyền thừa kế sử dụng đất

Nay cô tôi già yếu nên muốn chuyển lại cho tôi đứng tên sổ đỏ mảnh vườn. Xin BBT tư vấn giúp tôi như sau:

1) Cô tôi chuyển cho tôi đứng tên sổ đỏ mảnh vườn này thì phải nộp thuế? Nếu nộp thì gồm thuế gì, bao nhiêu phần trăm?

2) Thủ tục chuyển đổi bao gồm những gì?

3) Tôi muốn đứng tên chủ sở hữu với đầy đủ các quyền, kể cả quyền thừa kế hợp pháp do tôi chỉ định nhưng không gồm quyền giao dịch mua bán (đất hương hỏa ông bà để lại được toàn quyền sử dụng nhưng không được bán) thì có được không? Có qui định nào ghi cụ thể như vậy không? Tôi xin cảm ơn.
 

Trả lời:

Do bạn không nói rõ cô bạn chuyển quyền sử dụng đất cho bạn theo hình thức nào nên tôi đặt ra các trường hợp sau:

+ Trường hợp cô bạn chuyển quyền sử dụng đất cho bạn theo hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 10 % đối với phần giá trị đất được tặng cho vượt trên 10 triệu đồng. Giá trị đất được xác định căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm bạn nhận quyền sử dụng đất (điểm 10 Điều 3, Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân).

+ Trường hợp cô bạn chuyển quyền sử dụng đất cho bạn theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cô bạn phải chịu thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất là 25 % trên giá trị chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá mua.

+ Trường hợp không xác định được giá mua thì thuế thu nhập cá nhân được xác định là 2% trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm 5 Điều 3, Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân).

+ Trường hợp cô bạn chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất ở Việt Nam thì được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất này (điểm 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân).

Và dù nhận chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức nào, bạn cũng phải nộp lệ phí trước bạ với mức thuế suất là 0,5 % trên giá trị đất được xác định theo khung giá đất do Nhà nước quy định (Nghị định số 80 ngày 29/7/2008 của Chính phủ).

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng (hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nếu đất ở nông thôn thì bạn có thể nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 127, Điều 129 Luật đất đai).

Bạn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định, nếu diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất (Điều 106 Luật đất đai).