Chuyên gia tài chính kiến nghị bỏ quy định bảo lãnh bán nhà trên giấy

Việc bảo lãnh bán nhà trên giấy (nhà hình thành trong tương lai) đã được quy định trong luật. Tuy nhiên, chuyên gia tài chính ngân hàng, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị bỏ quy định này.

Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có điểm mới khi quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết, ngân hàng sẽ bồi thường cho người mua theo hợp đồng.

Nhằm bảo vệ tiền bạc, tài sản của người mua nhà ở trên giấy, NHNN Việt Nam sẽ công bố danh sách những ngân hàng thương mại có đủ điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Hiếu đưa ra đề xuất trên bởi, sau 2 năm quy định trên được áp dụng, vẫn có những chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn hoặc mang đi thế chấp nhưng không giải chấp khi bán cho người dân. Thậm chí, có chủ đầu tư bán nhà nhưng không thể làm giấy chứng nhận vì nhiều lý do. Vì vậy, không có gì đảm bảo quyền lợi người mua nhà trên giấy sẽ được bảo vệ tuyệt đối.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị bỏ việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: Vũ Lê

Người dân sẽ phải chịu nhiều rủi ro khi không thể đảm bảo 100% rằng chủ đầu tư sẽ giao nhà đúng tiến độ hoặc giao giấy chứng nhận đúng hạn. Ngoài số tiền vay ngân hàng, chủ đầu tư còn huy động tiền của khách hàng nhưng không có đơn vị giám sát dòng tiền để "nắn" doanh nghiệp làm đúng nghĩa vụ.

Ông Hiếu đặt vấn đề: hiện tại có bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà trên giấy, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp và xử lý như thế nào? Ông Hiếu nói: "Tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không biết được. Đến nay cũng chưa thấy có bất cứ thống kê báo cáo nào liên quan dù đã thực hiện được 2 năm".

Ông cũng cho biết, tại Mỹ, các chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ khách hàng nên không có chuyện bảo lãnh bán nhà trên giấy. Nếu khách hàng muốn đóng tiền trước thì chủ đầu tư cũng không thể sử dụng số tiền này bởi dòng tiền nằm trong tài khoản phong tỏa của ngân hàng. Vì vậy, người dân Mỹ không phải chịu rủi ro như Việt Nam.

Trước đề xuất của ông Hiếu, rất nhiều chuyên gia khác tại hội thảo đã đưa ra ý kiến phản biện. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, một điểm sáng của Luật Kinh doanh bất động sản chính là việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Thị trường địa ốc phát triển tự phát trong một thời gian dài đã kéo theo nhiều rủi ro tiềm ẩn cho người dân. Khi mua nhà trên giấy, khách hàng, nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ là bên yếu thế.

Vì vậy, Bộ Xây dựng đặc biệt muốn làm sao để hạn chế rủi ro cho người dân, trong đó có việc bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai. Tại các nước phát triển, như tại Hàn Quốc, để bảo vệ người dân, Chính phủ còn bỏ vốn vào công ty bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Vấn đề này đã được Quốc hội, Bộ Xây dựng và các bộ ngành liên quan thảo luận kỹ để đưa vào Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Từ khi áp dụng việc bảo lãnh, từ vị thế người mua, thị trường phát triển tích cực và cân bằng hơn.

Ông Khởi nhấn mạnh: "Các hiện tượng tiêu cực không giao nhà đúng hẹn, thế chấp dự án nhưng chưa giải chấp mà ông Hiếu nêu có thể là những trường hợp tồn tại từ trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM thừa nhận, việc kinh doanh địa ốc vẫn còn nhiều kẽ hở và khó ngăn chặn hết nên cần thiết phải có công cụ để bảo vệ người mua. Quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai chỉ nên xem xét để thực hiện sao cho phù hợp hơn với thực tiễn.

Ông Châu cho hay, quy định bảo lãnh bán nhà trên giấy đã có hướng dẫn mới và NHNN sẽ phát chứng thư bảo lãnh. Dù khi áp dụng, giá bất động sản sẽ nhích lên do phát sinh chi phí bảo lãnh và người mua sẽ phải gánh phần này, nhưng đây vẫn là quy định cần thiết để đảm bảo an toàn cho giao dịch giá trị lớn.