Chuyển quyền sử dụng đất khi chủ sở hữu bị tâm thần có được không?

Hiện nay, tôi muốn tiến hành các thủ tục này thì người bán lại bị tâm thần, nên Công chứng đã từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy tôi phải làm gì để sang tên sổ đỏ được? Mất bao nhiêu thời gian để hoàn thành thủ tục đó? (Phạm Chiến Thắng, Địa chỉ: Số 4/16/362 Nam Dư, phường Trần Phú, quận Hoàng Mai, Hà Nội).

Trả lời

Vì bạn không cung cấp cụ thể bên chủ sở hữu tài sản (quyền sử dụng đất) là bên vợ hoặc bên chồng bị tâm thần, giả định bên người chồng bị tâm thần, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất:Để tiến hành thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải tiến hành yêu cầu Tòa án tuyên bố người sở hữu tài sản bị mất năng lực hành vi dân sự.

Theo quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS) về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.

Tại Điều 689 BLDS quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau :

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này ”.

Căn cứ vào quy định nêu trên thì để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Tại Khoản 1 Điều 22 BLDS quy định: “1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định ”.

Tại Điều 319 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (BLTTDS) quy định:

“1. Người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự;

2. Đơn yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có đầy đủ các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 312 của Bộ luật này.

3. Kèm theo đơn yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự phải có kết luận của cơ quan chuyên môn và các chứng cứ khác để chứng minh người đó bị bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình”.

Tại Điều 312 BLTTDS quy định về đơn yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự

“1. Người yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự phải gửi đơn đến Toà án có thẩm quyền quy định tại mục 2 Chương III của Bộ luật này.

2. Đơn yêu cầu phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm viết đơn;

b) Tên Toà án có thẩm quyền giải quyết đơn;

c) Tên, địa chỉ của người yêu cầu;

d) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự đó;

đ) Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết đơn yêu cầu, nếu có;

e) Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu;

g) Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn.

3. Gửi kèm theo đơn yêu cầu là tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp”.

Theo quy định khoản 1 Điều 26; điểm a khoản 2 Điều 31; điểm a khoản 2 Điều 34 BLTTDS về thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên bố một người bị mất năng lực hành vi dân sự là Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi người đó cư trú.

Như vậy, để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết, bạn phải có đơn yêu cầu cùng tài liệu, chứng cứ kèm theo để chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Thứ hai:Về thời hạn giải quyết, trình tự giải quyết

Tại Điều 320 BLTTDS quy định:

“1. Thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không quá ba mươi ngày, kể từ ngày Toà án thụ lý đơn yêu cầu; hết thời hạn đó, Toà án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu.

2. Trong thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu, theo đề nghị của đương sự, Toà án có thể trưng cầu giám định sức khoẻ, bệnh tật của người bị yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trong trường hợp này, khi nhận được kết luận giám định Toà án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu.

3. Trong thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu, nếu người yêu cầu rút đơn yêu cầu thì Toà án ra quyết định đình chỉ việc xét đơn yêu cầu.

4. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp, Thẩm phán phải mở phiên họp xét đơn yêu cầu”.

Tại Điều 321 BLTTDS quy đinh:

“1. Toà án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận đơn yêu cầu tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

2. Trong trường hợp chấp nhận đơn yêu cầu thì Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự”.

Tại Khoản 1 Điều 62 BLDS quy định: “Trong trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ ”.

Theo quy định trên thì vợ của người sở hữu tài sản là người giám hộ đương nhiên và sẽ thay người chồng tiến hành các thủ tục ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn tại Phòng công chứng có thẩm quyền.

Sau khi ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn nộp 02 hợp đồng công chứng cùng chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - bản phô tô có chứng thực; quyết định tuyên bố người chồng mất năng lực hành vi dân sự (bản trích sao của Tòa án) gửi tới Văn phòng đăng ký nhà và đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Luật sư Vũ Thị Hiên
(Theo Landtoday)