Chứng minh chỉ có căn nhà duy nhất?

Và phải chứng minh điều đó với cơ quan nào, vào lúc nào trong quá trình bán nhà? Có phải thuế thu nhập khi bán nhà là thuế chuyển quyền sử dụng đất?
 

- Trả lời:

1. Về câu hỏi thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà có phải là thuế chuyển quyền sử dụng đất hay không?

Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH ngày 21-11-2007, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà không phải là thuế chuyển quyền sử dụng đất vì:

- Căn cứ điều 1, điều 2 và điều 3 của Luật thuế thu nhập cá nhân thì thuế thu nhập cá nhân là thuế được áp dụng trên tổ chức, cá nhân có thu nhập phải chịu thuế như thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.

Trong khi đó, căn cứ vào Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất số 35-L/CTN ngày 22/6/1994 hiện nay đã hết hiệu lực thì tại điều 1 quy định tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên thu nhập, còn thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định khi có hành vi chuyển quyền sử dụng đất.

- Về căn cứ tính thuế, căn cứ điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá mua…, nếu không xác định được giá mua thì thu nhập được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản. Trong khi đó, căn cứ theo điều 5 và điều 6 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thì căn cứ tính thuế được căn cứ trên diện tích đất, giá tính thuế và thuế suất, giá tính thuế là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Do có những khác biệt nêu trên nên thuế thu nhập cá nhân và thuế chuyển quyền sử dụng đất là hai loại thuế khác nhau

2. Về việc đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán một căn nhà duy nhất

Căn cứ khoản 2, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, người chỉ có một căn nhà duy nhất khi chuyển nhượng thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ khoản 4, điều 14 quy định thời điểm xác định thu nhập là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Do đó, sau khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền và được nơi đây chứng nhận thì thời điểm này là thời điểm xác định thu nhập để tính thuế.

3. Chứng từ chứng minh chỉ có một căn nhà duy nhất

Theo hướng dẫn tại điểm 2.5, khoản 2, mục III thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính thì người chỉ có một căn nhà duy nhất khi chuyển nhượng sẽ làm bản tự khai về việc chỉ có một căn nhà duy nhất và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản tự khai.

Nếu sau này cơ quan thuế phát hiện lời khai trên là không đúng thì sẽ bị xử lý bằng cách truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.

Tờ khai cam kết này đem đến UBND cấp xã để xác nhận chữ ký của người khai (theo mẫu tham khảo đính kèm) và nộp tờ khai này sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý thuế là chi cục thuế nơi có bất động sản.

Trân trọng.