Chuẩn căn hộ siêu sang vẫn còn nhiều tranh cãi

Trước đây, các căn hộ được xếp vào hàng siêu sang trên thị trường có giá chào bán từ 4.000 - 4.500 USD/m2. Tuy nhiên, từ quý IV năm nay, thị trường Tp.HCM bất ngờ xuất hiện nhiều dòng sản phẩm căn hộ có giá vọt lên ngưỡng 7.000 - 10.000 USD/m2, tức cao gấp đôi so với các sản phẩm hạng sang trước đó. Hồi đầu tháng 10/2018 vừa qua, chủ đầu tư một dự án nằm ở trung tâm quận 1, Tp.HCM cũng tung ra thị trường dòng sản phẩm căn hộ có giá chào bán lên tới 230 triệu đồng/m2.

Theo định vị của các đơn vị môi giới thì những căn hộ có giá bán nằm ở đỉnh giá của thị trường hiện nay thuộc nhóm sản phẩm siêu sang, sở hữu vị trí vượt trội, độc nhất vô nhị. Theo đó, những dự án căn hộ có giá bán ở vùng 7.000 - 10.000 USD/m2, tọa lạc trong lõi trung tâm Sài Gòn, tiện ích cao cấp khép kín, chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh... được xếp vào loại siêu sang.

Vậy nhưng, nhiều hoài nghi, tranh cãi đã phát sinh khi mà khái niệm căn hộ siêu sang chỉ dựa trên tiêu chí giá bán. Bởi tại Việt Nam, chưa có quy chuẩn cụ thể nào để đối chiếu, xếp loại. Theo đó, mỗi đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản lại có những quan điểm khác nhau về căn hộ siêu sang. Thậm chí, nhiều chủ căn hộ tự nhận sản phẩm của mình thuộc dòng siêu sang chứ không phải do hội đồng thẩm định độc lập công nhận.

Theo bà Sunny Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở quốc tế Savills Tp.HCM, Việt Nam chưa ban hành bộ quy chuẩn chính thức nào về dòng sản phẩm đắt đỏ này. Trong khi đó, tại những nước phát triển trong khu vực, chỉ những căn hộ đảm bảo tổng hòa nhiều tiêu chí vượt trội mới được cho là vươn đến ngưỡng siêu sang.

Cụ thể, dự án phải sở hữu vị trí đắc địa hàng đầu (chủ yếu tọa lạc trên đất vàng quận trung tâm đô thị), chủ đầu tư có uy tín, thực lực, nội thất xa xỉ, thiết kế độc đáo... Chưa hết, dự án siêu sang còn phải mang lại trải nghiệm đẳng cấp về tiện ích và dịch vụ cho cư dân. Ngoài ra, dự án còn có những điểm cộng thêm như đảm bảo chỗ đậu ôtô hay ứng dụng công nghệ vào việc xây dựng và vận hành quản lý tòa nhà, đây vốn là tiêu chí được khách hàng rất quan tâm hiện nay.

Dự án căn hộ hạng sang chủ yếu phân bổ tại vùng lõi trung
tâm Tp.HCM. Ảnh minh họa

Xung quanh tiêu chuẩn căn hộ siêu sang, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, cho rằng khi xếp loại căn hộ với tất cả các phân khúc (kể cả hạng siêu sang) cũng đều dựa trên ba nhóm tiêu chuẩn cơ bản. Thứ nhất là vị trí dự án (bao gồm khu vực phát triển dự án, hướng tiếp cận dự án...); thứ hai là chất lượng xây dựng, thiết kế, và quản lý dự án; thứ ba là đối tượng khách hàng mục tiêu (thông thường sẽ rơi vào nhóm các hộ gia đình có thu nhập cao nhất).

Còn theo số liệu thống kê của JLL, hiện thị trường căn hộ tại Tp.HCM gồm 4 hạng: căn hộ vừa túi tiền (giá trung bình 1.100 USD/m2); căn hộ trung cấp (từ 1.200 - 2.000 USD/m2); căn hộ cao cấp (từ 2.100 - 3.000 USD/m2) và căn hộ hạng sang (từ 3.500 - 4.000 USD/m2). Với phân khúc căn hộ sang trọng, giá bán khoảng 4.000 USD mỗi/m2 đã xuất hiện vùng giá cao hơn, thậm chí cao gấp đôi mức thông thường nên được tạm xếp vào nhóm siêu sang.

“Tuy vậy, giá bán căn hộ không phải là tiêu chí duy nhất làm căn cứ phân hạng dự án có phải là siêu sang hay không. Thị trường Tp.HCM đang trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển, cần thêm thời gian để thẩm định và kiểm chứng các phân khúc mới”, ông Stephen Wyatt cho biết.

Với nhiều năm quan sát thị trường căn hộ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM tỏ ra rất thận trọng khi đánh giá về loại căn hộ siêu sang mới xuất hiện trên thị trường với giá bán ở ngưỡng 7.000 - 10.000 USD/m2.

Cụ thể, ông Châu cho rằng, tính đến quý IV năm nay, khái niệm căn hộ siêu sang vẫn còn khá mới mẻ với thị trường Tp.HCM. Bởi những dòng sản phẩm giá đắt kỷ lục như vậy chỉ nằm trong nhóm bất động sản hình thành trong tương lai (chưa hoàn thiện, mới đang triển khai). Do đó, vị chuyên gia này khẳng định: “Chừng nào các dự án này được xây xong, đưa vào vận hành, khi đó, giá trị và đẳng cấp thật sự của căn hộ là cao cấp hay siêu sang sẽ được thị trường kiểm chứng đúng đắn nhất”.

Việt Nam hiện vẫn chưa có chuẩn căn hộ siêu sang mà chỉ phân chia
thành các hạng A, B, C. Ảnh minh họa

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM thì đưa ra nhận xét: “Khái niệm căn hộ siêu sang tại Sài Gòn đang bị ảnh hưởng bởi tâm lý tự phong và là các chiêu bài marketing có phần quá đà”.

Cụ thể, ông Nghĩa cho rằng để thu hút sự chú ý cũng như định vị thương hiệu, nhiều dự án căn hộ tại Tp.HCM tự quảng cáo là dòng sản phẩm có đẳng cấp thượng lưu, chứ không hẳn là họ chú trọng đến các tiêu chuẩn định lượng và định tính.

Để có thêm cơ sở cho quan điểm của mình, ông Nghĩa nhắc lại câu chuyện bùng nổ căn hộ cao cấp cách đây 15 - 20 năm trước tại thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó nơi sôi động nhất là Tp.HCM. Thời điểm đó, chủ đầu tư nào cũng gắn mác cao cấp cho sản phẩm của mình, nhưng thực tế chỉ có rất ít dự án đạt được chuẩn này. Cũng như vậy, sự xuất hiện của căn hộ siêu sang hiện đang gây bối rối cho thị trường Tp.HCM trong bối cảnh chưa có chuẩn mực nào để cân đo đong đếm và làm hệ quy chiếu.

Vị chuyên gia này cũng phân tích, để đạt đến ngưỡng căn hộ siêu sang, sản phẩm bất động sản phải đảm bảo đủ 5 tiêu chí khắt khe. Thứ nhất là vị trí độc đắc, không có sản phẩm nào thay thế. Thứ hai là giá bán cực kỳ cao, gây sốc. Thứ ba là sản phẩm chỉ giới hạn hoặc rất khan hiếm. Thứ tư sản phẩm phải độc đáo hoặc mang giá trị di sản, được vận hành nghiêm ngặt. Thứ năm, những người sử dụng nằm trong nhóm siêu giàu. Nếu tham chiếu với những đòi hỏi khắt khe này, các căn hộ siêu sang đang chào bán trên thị trường Tp.HCM mới chỉ đạt được 2 - 3 tiêu chí.

Ông Nghĩa nêu quan điểm: "Hiện nay, các tiêu chuẩn xếp hạng căn hộ tồn tại trong hệ thống văn bản chính quy chủ yếu thiên về kết cấu, kỹ thuật và vận hành nhưng thiếu yếu tố thị trường và hoàn toàn chưa đề cập đến phân khúc căn hộ siêu sang."

Ông Nghĩa nêu ví dụ, tại Thông tư 31 ban hành ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực vào ngày 15/2/2017 thì căn hộ gồm 3 loại: hạng A (tạm hiểu là cao cấp), B (trung cấp) và C (bình dân).

Việc phân hạng như vậy dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm: quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Ví dụ: chung cư được xếp vào hạng A phải đảm bảo có vị trí giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5 km; cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5 km.

Mật độ xây dựng công trình của chung cư hạng A không được vượt quá 45%. Sảnh chính bố trí tách biệt, độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà và phải có quầy lễ tân. Hành lang căn hộ tại chung cư hạng A phải rộng tối thiểu 1,8m, bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ phải đạt tối thiểu 35m2. Mỗi thang máy trong tòa nhà chỉ được phục vụ tối đa 40 căn hộ, mỗi hộ dân phải có ít nhất một chỗ đỗ ôtô có mái che.

Về quy chuẩn kỹ thuật, căn hộ hạng A phải đảm bảo trang bị đủ điện, nước, hệ thống truyền hình cáp, internet cho từng căn hộ, có thiết bị chữa cháy tự động khu công cộng và trong từng căn hộ. Về tiện ích dịch vụ, căn hộ hạng A phải có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km; có phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác trong bán kính 200 m. Ngoài ra, các tòa nhà hạng A cũng phải có sân chơi trẻ em, phải có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 0,5 km.

Về chất lượng quản lý - vận hành: để được xếp hạng A, các chung cư phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên có lao công quét dọn, hút bụi khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh sân vườn, đường nội bộ. Dự án cũng phải có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử. Các thiết bị chiếu sáng, thiết bị báo cháy thang máy, máy phát điện, máy bơm... phải được vận hành tốt khi công trình hoàn thành với chất lượng cao.

Với chung cư hạng B, các tiêu chí xếp hạng cũng giống như hạng A nhưng có yêu cầu thấp hơn. Còn lại, những dự án căn hộ không đáp ứng được các tiêu chí của cả hai hạng này thì sẽ được xếp chung vào hạng C.

Một thời các tiêu chí phân loại nhà chung cư nói trên được xem là cơ sở định giá các căn hộ chung cư trong quản lý hoặc giao dịch trên thị trường, ngăn chặn tình trạng một số chủ đầu tư quảng cáo sản phẩm sai với giá trị thực.

Vậy nhưng, ông Nghĩa cho rằng, hiện nay các quy chuẩn trên đã tụt hậu rất xa so với tốc độ phát triển mạnh mẽ của thị trường giai đoạn 2018 trở về sau. Vì vậy, trước mắt, các tổ chức, hiệp hội hoạt động độc lập phải xúc tiến lấy ý kiến, nghiên cứu thực trạng của thị trường căn hộ để kịp thời bổ sung các quy chuẩn mới, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và minh bạch hơn.