Chưa có giấy chứng nhận sở hữu vẫn thế chấp được nhà chung cư

Hỏi: Ngân hàng Thương mại A tại Hà Nội nhận thế chấp căn hộ số 15T01 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thuộc lô Y, chung cư Khu công nghiệp X, phường H, quận Z, Hà Nội, do Công ty Cổ phần sản xuất kinh doanh nhà M làm chủ đầu tư. Xin cho biết, loại tài sản này, theo quy định pháp luật có được đem thế chấp không?

Đáp: Hiện nay, việc nhận thế chấp bằng nhà chung cư hình thành trong tương lai được xem là một cách thức để “bảo đảm an toàn tín dụng” cho các ngân hàng thương mại. Do vậy, khi thực hiện loại giao dịch này cần lưu ý một số vấn đề pháp lý sau:

1. Luật thực định không có khái niệm “tài sản bảo đảm là nhà chung cư hình thành trong tương lai”. Theo quy định tại điểm a khoản 1, Điều 91, Luật Nhà ở năm 2005, một trong những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó, có thế chấp là cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”.

Quy định nêu trên cho thấy, mặc dù quyền sở hữu nhà ở được xác lập đối với bên mua từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua: “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở”. (Khoản 5, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005).

Để được thế chấp chung cư đó thì bên mua phải có  giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 2, Điều 5 và Điều 7 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực từ ngày 01/8/2009.

2. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ từ chối đăng ký thế chấp với lý do không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định khi thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các ngân hàng thương mại sẵn sàng nhận thế chấp căn hộ chung cư dạng này. Để bảo đảm tính an toàn pháp lý, theo chúng tôi, ngân hàng có thể áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2005 để đăng ký thế chấp dưới dạng quyền tài sản, vì pháp luật cho phép quyền tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
 
Ngân hàng có thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở giữa bên thế chấp là chủ sở hữu nhà, vì người mua đã có quyền sở hữu nhà ở, nhưng còn thiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở được đăng ký tại một trong các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp)

Theo Dat Viet