Cho phép chung cư cũ xây cao 21 - 25 tầng: Cần nhưng chưa đủ

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP. Hà Nội. Cụ thể, cho phép xây cao 21 - 25 tầng đối với nhiều dự án cải tạo chung cư cũ ở các khu vực trung tâm.

Trong lúc vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đang ách tắc thì việc ban hành Quy chế này được cho là giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện nay. Các chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần cụ thể hóa các chỉ tiêu về xây dựng cũng như có kế hoạch triển khai phù hợp để không làm tăng mật độ dân số, gây quá tải cho hạ tầng cơ sở.

Quy chế mới ban hành của UBND TP. Hà Nội cho phép xây dựng công trình cao tầng trong trường hợp xây dựng lại các khu chung cư cũ, tập thể cũ và chỉ ra số tầng cao chi tiết đối với 17 dự án.

Ví dụ như khu chung cư Hào Nam, Giảng Võ, Ngọc Khánh có chiều cao 21 tầng; khu chung cư Quỳnh Mai có chiều cao 24 tầng; khu chung cư Nguyễn Công Trứ được quy định chiều cao 25 tầng; riêng khu Văn Chương chỉ được cao tối đa 18 tầng. Quy chế cũng nêu rõ, với dự án tái thiết đô thị là chung cư cũ có quy mô 2 ha trở lên, phải bảo đảm các điều kiện như: hạn chế tăng dân số, tạo nhiều không gian mở, bố trí đất cho công trình giáo dục, tăng diện tích công cộng, cây xanh.

Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc TP. Hà Nội có quy chế mới cụ thể hóa việc tăng chiều cao các công trình cao tầng ở các khu vực nội đô là phù hợp với đòi hỏi của thực tế. Nếu không có quy định dung hòa được quyền lợi giữa người dân và chủ đầu tư thì vấn đề cải tạo chung cư cũ sẽ còn khó khăn.

Vẫn còn những ý kiến khác nhau về quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô Hà Nội. Ảnh minh họa: KT

Ông Trần Ngọc Quang cho rằng, cần có quy định rõ về chính sách, mật độ xây dựng trong việc tái định cư của người dân đô thị khi tiến hành cải tạo chung cư cũ. "Ngoài việc nâng tầng để đảm bảo hiệu quả của các chủ đầu tư, vấn đề đặt ra ở đây là mật độ xây dựng ở mức nào là hợp lí để đảm bảo cho số lượng dân cư không vượt quá mức giới hạn của hạ tầng kỹ thuật hiện có trong nội đô. Nếu không quản lí chặt sẽ gây quá tải trong khu vực nội đô và nhất là quá tải cho hạ tầng kỹ thuật hiện có, gây hậu quả rất nguy hiểm”, ông Quang cho biết.

Hiện nay, Hà Nội có 23 khu chung cư cũ với hơn 20 vạn dân, song chỉ có khoảng 2 triệu m2 sàn. Như vậy, bình quân mỗi người chưa được 10 m2 diện tích nhà ở. Trong khi theo định hướng Hà Nội phải đạt 30 m2 diện tích nhà ở/người vào năm 2020. Yêu cầu này quả là khó khăn, vì vậy việc tăng chiều cao công trình về nhà ở là có thể chấp nhận được nhưng việc phê duyệt quy hoạch cần rất chặt chẽ.

KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội đề nghị, phải có các chỉ tiêu tương xứng về hạ tầng kỹ thuật và nâng cao năng lực quản lý của các cấp chính quyền địa phương.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, quy định về tầng cao chỉ là 1 trong các chỉ tiêu, yếu tố, còn phải đề xuất chặt chẽ hơn, cụ thể hơn chỉ tiêu về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của cả khu chung cư. Nhất là phải đặt vấn đề công trình cao tầng này trong quy hoạch chi tiết của cả khu chung cư mới có cấu trúc không gian hợp lý, có không gian xanh, có nhà trẻ thích hợp. Muốn vậy thì sau quy chế này cần phải có những hướng dẫn cụ thể hơn và đòi hỏi cơ quan quản lý phải nâng cao năng lực để quản lý quy hoạch có chất lượng.

Nhất trí với phương án cho xây cao tầng trong cải tạo các khu chung cư cũ ở nội đô Hà Nội, song ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, muốn đảm bảo không làm tăng mật độ dân số thì lượng nhà dư ra sau khi tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho các đối tượng khó khăn hiện đang sống ở phường đó, phường lân cận hoặc ở trong địa bàn quận.

Đồng thời, thiết kế phải đồng bộ thành các khu phố, tầng 1 và tầng 2 có thể cho thuê cửa hàng, siêu thị hoặc làm trường học,... để đáp ứng các yêu cầu thiết yếu của người dân, nhằm giảm tối đa áp lực cho hạ tầng giao thông.

Ông Trần Ngọc Hùng đề xuất, quan điểm của Tổng hội ủng hộ rất cao, tuy nhiên phương pháp làm phải cuốn chiếu. Chẳng hạn, toàn bộ khu Giảng Võ làm trước chẳng hạn thì phải dành diện tích bao nhiêu % đó để di dân dần từ khu Thành Công sang, ở luôn tại đó và không phải tạm cư. Với cách làm cuốn chiếu này sẽ tạo điều kiện cho sự đồng bộ. Về công tác chỉ đạo cần có 1 Ban Chỉ đạo của thành phố có quyền quyết định, cần thành lập các Ban dự án của từng khu vực và có người dân tham gia.

Có thê thấy, việc UBND TP. Hà Nội cho phép xây cao tầng khi cải tạo chung cư cũ là bước quan trọng để giải quyết, gỡ nút thắt là mâu thuẫn về lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân ở chung cư cũ. Nhưng TP. Hà Nội cần thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và tạo diện mạo mới cho đô thị.