Chính sách hợp lý bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư BĐS

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, ấn tượng nhất là Nghị định 71 của Chính phủ và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng vì "đã loại bỏ được những rủi ro cơ bản xuất hiện trong việc chuyển nhượng dự án cũng như chuyển nhượng vốn góp".

Sự hấp dẫn của "mua bán nhà trên giấy"

Năm 2009, Chính phủ đã thực hiện chính sách kích cầu với một phần khá lớn gói kích cầu được rót vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị. Nhờ nguồn vốn từ gói kích cầu mà thị trường BĐS đã ấm trở lại. Trong bối cảnh thị trường ấm lên, người tiêu dùng quan tâm hơn tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức "mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức "mua bán nhà trên giấy") với giá chào bán khá thấp để huy động vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân.

Phương thức "mua bán nhà trên giấy" tạo được sự hấp dẫn cao cho cả nhà đầu tư và người mua vì nhà đầu tư nhận được vốn góp trước, người mua góp dần tiền và giá mua thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành. Chính phương thức này đã làm cho thị trường BĐS nóng lên ở một số dự án hấp dẫn. Luồng vốn góp từ "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục là trợ lực tài chính cho thị trường.

Nhiều nhà đầu tư đã tìm cách biến phương thức này thành phương thức mới với tên gọi "nhà đầu tư vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở". Đây là một biến thể của "mua bán nhà trên giấy" nhưng gọi tên như vậy phù hợp hơn với pháp luật dân sự (nhà đầu tư có thể vay tiền bất kỳ lúc nào miễn là có cam kết trả nợ) mà không bị quy định của pháp luật về nhà ở điều chỉnh (nhà đầu tư phải xây dựng xong móng mới được thực hiện và phải bán nhà theo các quy định mẫu hợp đồng).

Ông Võ đánh giá, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" được cả nhà đầu tư dự án, nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng ưa chuộng, nhưng lại luôn chứa bên trong những rủi ro đáng kể. Đó là các rủi ro liên quan tới tranh chấp có thể xảy ra do cam kết của chủ đầu tư dự án với người tiêu dùng, liên quan tới việc chuyển nhượng dự án giữa các nhà đầu tư và tới việc chuyển nhượng vốn góp giữa những người tiêu dùng.

Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư

Ngày 23/6/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nghị định đã có những quy định làm giảm đi các rủi ro của phương thức "mua bán nhà trên giấy". Ngày 1/9/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thi hành Nghị định số 71 nói trên, trong đó, Điều 20 có các quy định chi tiết nhằm chính thức hóa việc chuyển nhượng vốn góp giữa những người tiêu dùng trong phương thức "mua bán nhà trên giấy".

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, hai văn bản trên được ban hành theo hướng thông thoáng hơn cho thị trường, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoạt động. Ngoài ra, các quy định hướng dẫn liên quan đến mọi lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng cụ thể và rõ ràng hơn trước.

"Điều này chắc chắn sẽ hạn chế được nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Bởi lẽ, những giao dịch BĐS không hợp pháp sẽ bị loại bỏ để thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn, thuận lợi hơn", ông Nam nhận định.

Ông Võ cho rằng, những quy định của pháp luật như vậy đã loại bỏ được những rủi ro cơ bản có thể xuất hiện trong việc chuyển nhượng dự án cũng như chuyển nhượng vốn góp. "Tất nhiên, một số nhà đầu tư có ý kiến phàn nàn vì phải trật tự hơn trong việc nhận góp vốn cũng như chuyển nhượng dự án, nhưng đó là những phàn nàn vô lý. Người tiêu dùng thì rất hoan nghênh những quy định của Thông tư số 16 vì việc chuyển nhượng vốn góp đã được pháp luật thừa nhận, người nhận chuyển nhượng vốn góp được chính thức đóng vai chủ sở hữu nhà trong tương lai. Đây là những quy định rất quan trọng làm giảm hầu hết các rủi ro trong việc cấp giấy chứng nhận về nhà đất sau này", ông Võ nói.

Thị trường sẽ đi vào quỹ đạo ổn định

Thời gian qua, việc mua đi bán lại các sản phẩm BĐS diễn ra khá sôi động. Nhiều nhà đầu tư đã thu lợi lớn khi giao dịch các loại hợp đồng góp vốn, vay vốn kèm quyền mua các loại hình BĐS trong tương lai. Đơn cử, người mua chỉ cần bỏ ra vài trăm triệu đồng góp vốn giai đoạn 1 mua căn hộ. Chỉ sau vài tuần, họ có thể bán lại hợp đồng này với mức chênh lệch cao tới cả tỉ đồng. Chính vì bỏ vốn ít nên việc lướt sóng loại hình này đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS và do vậy giá BĐS cũng phần nào được đẩy lên cao.

Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8, Nghị định 71/ NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Trong đó, tại điều 63, quy định khá chặt chẽ và cấm không cho công chứng các loại hợp đồng uỷ quyền định đoạt theo kiểu này nhằm siết chặt việc mua đi bán lại nhiều lần trên thị trường.

Riêng với các DN làm chủ đầu tư dự án, có một thực tế là thời gian qua nhiều DN đang lách luật để huy động vốn và gây nên những ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS. Bởi ai cũng biết, các DN hoạt động trong ngành này còn rất yếu về năng lực tài chính vì kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn lớn.

Với quy định mới của Nghị định 71, các chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án chứ không thể để đất nền rồi chuyển nhượng qua lại, và nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi đầu tư vào dự án ở xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh vì sẽ không khả thi nếu đầu tư vào dự án nhà ở mà không có người ở.

Bên cạnh đó, một điều dễ nhận thấy là với những quy định hiện hành trong Nghị định, chỉ những DN chứng minh được năng lực thực sự mới có thể đảm bảo sự cạnh tranh để tồn tại. Những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp sẽ bị loại khỏi cuộc chơi. Theo nhận định của các chuyên gia, việc Chính phủ ban hành Nghị định 71 do Bộ Xây dựng soạn thảo với những quy định rất chặt chẽ và rõ ràng sẽ là tiền đề cho thị trường nhà ở phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Những nhà đầu tư trường vốn sẽ ở lại thị trường còn những nhà đầu tư nhỏ manh mún sẽ bị loại. Điều này sẽ tạo ra một thị trường minh bạch hơn.

Những điểm mới về huy động vốn Không còn cảnh nhà đầu tư “tay không bắt giặc” gây bất ổn thị trường, đặc biệt là những quy định rất chặt chẽ đối với các nhà đầu tư cấp 1 và thứ cấp về huy động vốn tại Nghị định 71 của Chính phủ. Cụ thể, đối với các chủ đầu tư cấp I thì có quyền vay vốn hoặc phát hành trái phiếu nhưng những đối tượng cho vay vốn hay mua trái phiếu thì không được quyền ưu tiên mua sản phẩm chứ không phải là không được quyền mua sản phẩm theo như cách hiểu của một số chủ đầu tư. Còn đối với các trường hợp huy động góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh với DN kinh doanh BĐS sau khi đã giải phóng mặt bằng hay huy động vốn mua nhà ứng trước của khách thì có quyền ưu tiên mua nhà và chỉ được giao dịch tối đa 20% số lượng nhà ở của dự án không thông qua sàn. Với việc quy định chi tiết về năm hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 1 và bốn hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 2, Nghị định 71 được đánh giá là thông thoáng và cụ thể hơn so với Nghị định 90. Trước hết, việc huy động vốn cho dự án nhà ở bằng cách phát hành trái phiếu từng gây nhiều ý kiến tranh luận, nay đã được công nhận kèm theo các yêu cầu hạn chế quyền ưu tiên về nhà ở đối với người mua trái phiếu. Theo ông Nguyễn Văn Hiệp - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, việc hạn chế này nhằm khống chế khả năng lũng đoạn, nâng giá BĐS của một bộ phận được quyền nắm trong tay phần lớn sản phẩm nhà ở trong giai đoạn nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Nghị định 71 cũng cho phép chủ đầu tư cấp 1 được huy động vốn của chủ đầu tư cấp 2 ngay sau khi giải phóng xong mặt bằng và khởi công dự án. Thực chất của việc này là cho phép chuyển nhượng một phần dự án sau khi đền bù, GPMB. Chuyển nhượng này sẽ chính thức được công nhận khi hai bên thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất phần diện tích được chuyển nhượng vào lúc dự án đã xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tương ứng và được nghiệm thu.

(Theo ĐTCK,BXD)