Chính phủ sẽ ưu tiên vốn hoàn thành dự án dở dang

Vẫn chịu ảnh hưởng từ những khó khăn chung của nền kinh tế nhưng nhờ các giải pháp điều hành linh hoạt, điều chỉnh và định hướng kịp thời nên thị trường bất động sản (BĐS) đã có chuyển biến tích cực. Đặc biệt việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được xem như “mũi tên trúng đích” khi vừa góp phần giảm hàng tồn kho, giải quyết nhu cầu nhà ở cho đại đa số nhân dân, đồng thời “kích hoạt” sự chuyển động của thị trường BĐS.

Dành vốn hoàn thành dự án dở dang

Trước những tác động của chính sách điều hành linh hoạt, thị trường BĐS đã dần “ngấm thuốc” và có phản ứng tích cực. Cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Niềm tin của khách hàng đối với thị trường đang dần được hồi phục.

Phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) và những căn hộ nhà ở thương mại có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước. Tính đến hết năm 2013, cả nước đã khởi công được 15 dự án NOXH, 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH và đã phê duyệt được 13 dự án.

Tại hội nghị, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải nhận định tổng diện tích nhà ở tăng thêm trong năm 2013 là 79 triệu m2 vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra nên cần có sự tăng tốc.

Các cơ chế chính sách phải hài hòa, tạo điều kiện để các bên cùng có lợi, người mua có thể mua nhà, người xây nhìn thấy hiệu quả đầu tư. Việc giải quyết được 36.000 căn nhà ở xã hội thời gian qua có ý nghĩa lớn và phải kể đến đóng góp từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Con số 1 triệu căn NOXH cho thấy nhu cầu vẫn rất cao.

Quỹ đất cho loại hình nhà ở này không thiếu nhưng phải làm sao để thu hút doanh nghiệp đầu tư. Định hướng quy hoạch là rất rõ, khu NOXH xen lẫn khu thương mại để tạo điều kiện cho người nghèo được hưởng các hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tạo ra sự công bằng xã hội.

Đây là vấn đề có ý nghĩa nhân văn vì thế Chính phủ kiên quyết không thực hiện việc hoán đổi quỹ đất 20% vì muốn thực hiện chủ trương này. Nhìn vào tỷ lệ tiêu thụ của vật liệu xây dựng đều tăng trên 15%, riêng xi măng tăng 26%, là những tín hiệu tốt, tương thích với sự ấm lên của thị trường BĐS.

Về lâu dài cần một chính sách tín dụng riêng cho NOXH, gói 30 nghìn tỷ đồng chỉ là giải quyết vấn đề trước mắt. Về lâu dài, nếu không chuyển tư duy từ mua sang cho thuê thì không thể giải quyết được vấn đề căn bản về nhà ở.

Phó Thủ tướng lưu ý thúc đẩy nhà ở cho thuê bởi phân khúc này chưa khởi sắc. Phải tìm nguyên nhân khiến doanh nghiệp chưa mặn mà, kể cả cách tính lợi ích lẫn mặt thủ tục hành chính. Nếu doanh nghiệp “chê” không làm tức là có vấn đề khó. Nếu biết đấy là chiến lược thì phải có giải pháp, cơ chế chính sách và các bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục tháo gỡ.

Theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, thời gian tới cần ưu tiên là dành tín dụng để hoàn thành các dự án còn dở dang nếu không sẽ tiếp tục gia tăng tồn kho. Trường hợp rất đặc biệt mới cho triển khai dự án mới.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết: Tình hình thị trường BĐS, kể từ cuối quý III-2013 đến này đã có dấu hiệu tích cực, thể hiện cả ở 3 tiêu chí: Giá cả không giảm, có những nơi tăng; giao dịch tăng, đặc biệt là vào quý III, IV năm 2013, đến giữa tháng 4 năm 2014 tại Hà Nội có lượng giao dịch gấp đôi quý 4 năm trước; tồn kho BĐS giảm 34%. Những giải pháp được đưa ra trong Nghị quyết 02 của Chính phủ là chính xác, đây là hệ thống các giải pháp khắc phục lệch pha cung cầu, gắn việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường với chương trình phát triển nhà ở quốc gia, gắn việc khắc phục khó khăn với việc đáp ứng nhu cầu nhà ở thực cho người dân, biết sử dụng những giải pháp bằng chính sách, hỗ trợ của nhà nước, chuyển dòng chảy từ nhà cao cấp sang nhà thu nhập thấp, NOXH, khắc phục lệch pha cung cầu, hướng đến nhu cầu thực và khả năng chi trả.

Từ đầu năm, thị trường tiếp tục khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, giá nhà có dấu hiệu chững lại không giảm liên tiếp như năm ngoái, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ tại Hà Nội và Tp.HCM.

Một số địa phương khác như Khánh Hòa lại có sự tăng giá ở phân khúc đất nền. Thị trường nhà ở 2014 sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2.

Đây cũng là loại sản phẩm tiếp tục được người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn. Các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi sẽ vẫn ít có giao dịch.

Các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm trí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường thị trường cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Cùng đó, việc quyết định cho phép đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản mới của chính quyền địa phương và quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của các doanh nghiệp sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn, một số địa phương đã tạm ngừng việc xem xét cho phép triển khai các dự án mới.

Vì vậy dự báo xu hướng trong năm 2014 xu thế chuyển nhượng toàn bộ, từng phần dự án phát triển bất động sản (kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài) và mua bán sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ phổ biến hơn.

Tiếp tục hoàn thiện thể chế

Ngay sau khi Nghị quyết 02/NQ-CP về tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu được ban hành, Bộ Xây dựng - cơ quan thường trực của Ban Chỉ đạo đã nhanh chóng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các bộ, ngành có liên quan ban hành các thông tư hướng dẫn thực hiện.

Điển hình là việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm NOXH hoặc công trình dịch vụ; xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở.

Hiện liên Bộ (Xây dựng, Tư pháp, TN&MT cùng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) đã thống nhất nội dung chuẩn bị ký ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi vay vốn để mua NOXH.

Việc tập trung hoàn thiện thể chế về lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS được đánh giá là một trong những trọng tâm. Ngoài Luật Đất đai do thành viên Bộ TN&MT chủ trì soạn thảo được Quốc hội thông qua tháng 11/2013 có hiệu lực từ 1/7/2014, Bộ Xây dựng tập trung sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, dự kiến Luật Xây dựng sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 5/2014, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 7 tháng 5/2014 và dự kiến được Quốc hội thông qua vào kỳ họp thứ 8 tháng 11/2014.

Các thành viên Ban Chỉ đạo đã phối hợp cùng cơ quan chủ trì nghiên cứu trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành các chính sách lớn liên quan đến nhà ở và thị trường BĐS như Đề án thành lập Cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở (MRA).

Cùng với Đề án Chiến lược phát triển thị trường BĐS đã trình Chính phủ, Bộ Xây dựng còn lập nhiều đề án như: Hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng tránh bão lũ khu vực miền Trung; Tiếp tục hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo mới giai đoạn 2011-2015 (Chương trình 167 giai đoạn 2); Đầu tư xây dựng công trình văn hóa, cơ sở phúc lợi cho công nhân, người lao động làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; Thí điểm xây dựng cơ sở chăm sóc người cao tuổi cô đơn, không nơi nương tựa; Phát triển các Đô thị Việt Nam ứng phó với Biến đổi khí hậu.

Cùng đó, Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 tiếp tục được đẩy mạnh. Theo đó, các địa phương căn cứ để xây dựng hoặc điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở cho phù hợp với mục tiêu chung. Hiện đã có nhiều địa phương ban hành chương trình phát triển nhà ở và dự kiến cả nước sẽ hoàn tất trong năm 2014.

Ban Chỉ đạo cho biết, trọng tâm công tác của năm 2014 sẽ là Tập trung hoàn thiện thể chế về lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS trong đó tập trung công tác hoàn thiện các luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS trình Quốc hội thông qua và cho ý kiến vào kỳ họp thứ 7 tháng 5/2014 và thứ 8 tháng 11/2014 tạo sự chuyển biến căn bản trong lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS.

Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS tiếp tục được thực hiện đồng bộ, gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia và phát triển NOXH.

Những chương trình nhà ở trọng điểm như hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở, nhà ở cho công nhân KCN, xây dựng cụm tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ Đồng bằng sông Cửu Long… cũng sẽ được đốc thúc, giám sát để đảm bảo tiến độ và chất lượng.

Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM, một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH đã được thực hiện nhưng rất chậm, kết quả thấp. Để tăng cường quỹ nhà này, việc dành và sử dụng quỹ đất 20% tại các dự án sẽ được rà soát và kiểm tra chặt chẽ.

Thêm một thực tế nữa là số lượng chung cư cũ hư hỏng xuống cấp hiện còn khá lớn nhưng việc cải tạo sửa chữa chưa được nhiều. Nguyên nhân vướng mắc chủ yếu về quy định trong quy hoạch (hệ số sử dụng đất, tầng cao, số lượng dân cư..) và vốn đầu tư.

Do đó, việc đầu tư cải tạo chung cư cũ cần được tập trung theo chương trình phát triển nhà ở trọng điểm của Thành phố - Ban chỉ đạo kiến nghị. Cùng với việc nghiên cứu đề xuất giải pháp để tăng tính minh bạch, thúc đẩy sự phát triển bền vững, lành mạnh của thị trường, các tiêu chí đánh giá mức độ minh bạch sẽ căn cứ vào sự công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản và giao dịch.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, số dự án được cấp phép quá lớn (40.000 dự án) so với nhu cầu thực và khả năng chi trả, vì vậy cần tập trung để xử lý tồn kho này.

Giải pháp đưa ra là cơ cấu lại dự án, tiếp tục rà soát theo chỉ thị 2196 của Thủ tướng; biện pháp thu hồi dự án cũng cần phải tính toán. Bộ Xây dựng cũng đề xuất, năm 2014, nếu có dự án có nhu cầu vẫn phải đề nghị Thủ tướng cho phép mới được triển khai.

Việc quản lý thị trường BĐS cần có quy hoạch, kế hoạch thay vì hoàn toàn để thị trường vận động. Đồng thời, cần có sự can thiệp của nhà nước chứ không phải “phi thị trường”.