Chia tài sản sau ly hôn sao cho hợp lý?

Chúng tôi xây nhà cấp 4 có tường có cổng đi riêng. Năm 2003, bà làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lên phường chứng thực, sau đó chúng tôi làm nhà kiên cố ba tầng. Năm 1999, vợ chồng tôi ly hôn.

Tòa sơ thẩm kết luận: Mảnh đất 70m2 là tài sản chung của vợ chồng tôi, tôi được chia ba phần, còn chồng tôi được chia bảy phần với lý do bà bác không có con nên chồng tôi được nhiều còn có trách nhiệm nuôi dưỡng và thờ cúng bà. Sau đó bà bác làm đơn kháng án đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi sẽ không được quyền lợi gì với lý do sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tên và chữ ký của tôi chẳng qua trong tờ giấy đó có mục tên vợ nên phải điền vào chứ bà không cho tôi.
- Đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng mục ghi số tiền lại ghi sai nên đòi hủy tờ hợp đồng.
- Dòng chữ xác nhận của hợp đồng, UBND phường ghi là bà A cho anh B (không có tên vợ) bởi vậy bà bác chỉ cho cháu trai thôi, cháu dâu không có quyền lợi.
- Bìa đỏ vẫn mang tên bà, diện tích mảnh đất 70m2 kia vẫn chưa tách.
- Tòa phúc thẩm kết luận: Chấp nhận đơn kháng cáo của bà bác, đất thuộc về bà bác, vợ chồng tôi không có quyền lợi gì.

Ba mẹ con tôi vô cùng thất vọng, chúng tôi tay trắng không có nhà ở. Xin hỏi, tòa phúc thẩm xử vậy có đúng không? dung nguyen, ([email protected])

Trả lời

Về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo thư trình bày, năm 1997 bà và chồng (hiện đã ly hôn) được người bác bên chồng cho 70m2 đất. Sau đó gia đình bà đã xây nhà trên phần đất đó để ở.

Năm 2004, hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được UBND xã chứng thực, tại phần nội dung của hợp đồng liên quan đến giá cả chuyển nhượng thì được xác định là không có khoản tiền nào bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển  nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng gia đình bà đã xây dựng nhà kiên cố ba tầng.

Cũng theo thư trình bày cho biết năm 1999 bà và chồng ly hôn, sau đó người bác bên chồng làm đơn kháng cáo bản án sơ thẩm ly hôn liên quan đến phần tài sản chung của hai vợ chồng.

Theo nhận định của chúng tôi, thì thư trình bày có sự nhầm lẫn về thời gian ly hôn, vì năm 2003 các bên mới làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vợ chồng bà đã xây nhà trên đó. Vì vậy, thời điểm ly hôn chúng tôi suy đoán phải sau năm 2003. Do đó, bà cần kiểm tra lại thông tin trên.

1/ Về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993, thì điều kiện để được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại điểm a, tiểu mục 2.3, mục 2 nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 10/8/2004 như sau:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Căn cứ điều 708 Bộ luật dân sự, thì giá chuyển nhượng là một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, tòa án đã xem xét yếu tố trên để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về giá chuyển nhượng, điều 694 Bộ Luật dân sự năm 1995 quy định các bên thỏa thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do UBND tỉnh ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định.

Theo thư trình bày, thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên thỏa thuận là không đồng. Điều này có nghĩa bên chuyển nhượng tự nguyện thỏa thuận và chấp nhận không nhận một khoản tiền nào khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc không nhận tiền có bị xem là trái với quy định tại điều 694 Bộ luật dân sự năm 1995 hay không thì hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào giải thích.

Mặt khác, nếu việc bên chuyển nhượng không nhận tiền chuyển nhượng bị xem là trái với quy định tại điều 694 Bộ luật dân sự năm 1995, nhưng thực tế bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà kiên cố trên đó để ở và bên chuyển nhượng không có ý kiến phản đối nào, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được công nhận hay không hiện nay chưa có văn bản nào hướng dẫn.

Trong khi đó đối với những vi phạm về điều kiện giấy chứng nhận và điều kiện về hình thức, thì được hướng dẫn tại điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2 của nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP như sau:

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 của nghị quyết này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối, cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì tòa án công nhận hợp đồng.

Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

2/ Về thủ tục yêu cầu xem xét lại bản án đã có hiệu lực pháp luật

Do hiện nay bản án đã có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, bà có thể căn cứ điều 284, điều 285 và điều 288 Bộ uật tố tụng dân sự để làm đơn yêu cầu chánh án Tòa án nhân dân tối cao hay viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên, nếu còn trong thời hạn ba năm kể từ ngày bản án phúc thẩm có hiệu lực. Nếu quá thời hạn ba năm thì bà không thể yêu cầu xem xét lại bản án theo thủ tục nêu trên.

Sau khi nhận đơn, chánh án Tòa án nhân dân tối cao hay viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao sẽ xem xét yêu cầu của bà để ra quyết định kháng nghị bản án nếu yêu cầu của bà có căn cứ. Sau khi có quyết định kháng nghị từ phía người có thẩm quyền, thì Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sẽ xem xét bản án nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Trên đây chỉ là suy đoán dựa trên những thông tin do bà cung cấp, do đó chỉ có tính cách tham khảo, việc xác định một bản án có hiệu lực pháp luật đúng hay sai không thuộc thẩm quyền của chúng tôi, mà thuộc thẩm quyền của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)