Cảnh giác với những "bẫy pháp lý" khi thế chấp, góp vốn bằng sổ đỏ

Một doanh nghiệp tại Hải Dương trong suốt hơn một năm nay đã không thể xử lý được tài sản của chính doanh nghiệp mình để thu hồi vốn. Tìm hiểu ra mới biết, lý do xảy ra việc này lại liên quan trực tiếp đến cổ đông góp vốn vào doanh nghiệp bằng sổ đỏ.

Năm năm trước, khi doanh nghiệp bắt đầu thành lập, một cổ đông của công ty đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất thổ cư kèm ngôi nhà trên đất của gia đình mình. Sau khi các cổ đông cùng họp bàn đã thống nhất định giá phần vốn góp này là 10 tỷ đồng. Sau đó, công ty đã chuyển về chính ngôi nhà này để hoạt động kinh doanh.

Góp vốn bằng sổ đỏ là góp cái gì?

Mọi việc sẽ không có gì để nói khi không có sự kiện Giám đốc công ty, cũng chính là cổ đông góp vốn bằng sổ đỏ bỏ trốn sau khi chiếm dụng 4 tỷ đồng tiền hàng của công ty. Tình thế càng trở nên rắc rối khi các chủ nợ ngoài cũng thuê người nhăm nhe chiếm ngôi nhà hiện công ty đang đặt trụ sở với lý do vị giám đốc này đã lấy con dấu công ty đóng lên các văn bản vay nợ ngoài lên tới 10 tỷ đồng với danh nghĩa vay cho công ty. Việc vay vốn này không hề thông qua Hội đồng quản trị và các cổ đông khác cũng hoàn toàn không biết về việc vay vốn này, số vốn 10 tỷ cũng không được nhập vào quỹ của công ty.

Các cổ đông vẫn hiểu rằng, khi góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất thì nhà đất này là tài sản của công ty. Tuy nhiên, khi công ty muốn bán tài sản này đi để thu hồi nợ thì lại không thể bán được, lý do là người đứng tên chủ sở hữu nhà đất trên sổ đỏ vẫn là vợ chồng vị giám đốc. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải có chữ ký của người đứng tên trên sổ đỏ, trong khi vị giám đốc nọ thì đã bỏ trốn.

Doanh nghiệp này cũng đã tính đến phương án sang tên sổ đỏ từ tên vợ chồng vị giám đốc sang cho công ty, sau đó mới tiến hành bán tài sản nhưng cũng không thực hiện được. Cơ quan có thẩm quyền đã trả lời đề nghị của doanh nghiệp rằng hiện chưa có tiền lệ chuyển quyền sử dụng đất thổ cư từ cá nhân sang pháp nhân. Pháp luật đất đai cũng không có quy định, hướng dẫn về việc này mà chỉ có hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở từ tên cá nhân sang cá nhân với người xử lý tài sản là ngân hàng.

Quy định pháp luật liên quan đến sổ đỏ còn lỏng lẻo, làm phát sinh nhiều vụ việc rắc rối

Không biết làm cách nào, công ty này quyết định thực hiện phương án khởi kiện giám đốc ra tòa để tòa án tuyên cho phép xử lý tài sản là sổ đỏ. Nhưng đơn khởi kiện của doanh công ty bị tòa án từ chối thụ lý. Lý do là tòa án chỉ tiếp nhận đơn khởi kiện tranh chấp giữa các cổ đông trong công ty cổ phần, hoặc thụ lý đơn khởi kiện thu hồi tài sản thế chấp, cầm cố tại ngân hàng. Trong khí đó, sổ đỏ này là do giám đốc góp vốn vào công ty chứ không phải là thế chấp cho công ty hay ngân hàng. Mặt khác, giả dụ tòa án có thụ lý giải quyết và tuyên là công ty thắng kiện thì sau đó, công ty sẽ vẫn vướng quy định về chuyển quyền sử dụng đất thổ cư từ cá nhân sang pháp nhân.

Thêm vào đó, một cổ đông khác của công ty lại cho biết, giá trị nhà đất của giám đốc thực ra chưa đến 2 tỷ đồng, trong khi lại được công ty công nhận là 10 tỷ đồng. Bây giờ nếu bán tài sản này đi sẽ không thu được tiền nợ mà còn dễ bị gia đình giám đốc kiện ngược lại đòi trả phần chênh lệch góp vốn.

Làm kiểu gì cũng sai!

Luật Doanh nghiệp và Luật Đất đai cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành hai luật trên đều công nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, có thể dùng để góp vốn, thế chấp,... Tuy nhiên, việc xử lý những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất trên thực tế lại vô cùng phức tạp và rắc rối.

Đơn cử, chi nhánh Eximbank Hà Đông đang rất lúng túng khi không biết xử lý thế nào với tài sản bảo lãnh là quyền sử dụng đất của một hộ gia đình tại phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy.

Cụ thể, cặp vợ chồng này đã ủy quyền toàn bộ cho một cá nhân đứng ra thế chấp sổ đỏ để bảo lãnh khoản vay cho một doanh nghiệp. Doanh nghiệp không trả được nợ cho ngân hàng, ngân hàng yêu cầu hai vợ chồng lên thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì mọi chuyện mới trở nên rắc rối vì thời điểm này người chồng đã qua đời nên văn bản ủy quyền bị vô hiệu. Ngoài ra, khi viết giấy ủy quyền, hai người con trong gia đình đã trên 18 tuổi nhưng lại không có sự đồng ý của họ để bố mẹ đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp. Vậy nên, chưa cần khởi kiện xử lý tài sản bảo đảm thì ngân hàng đã có khả năng thua kiện.

Trường hợp trên chỉ là một ví dụ nhỏ chứng minh cho lỗ hổng của các quy định liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất.
 
Rất nhiều doanh nghiệp nhận góp vốn từ cổ đông hoặc thành viên góp vốn là quyền sử dụng đất, theo đó, số vụ tranh chấp và đi vào "ngõ cụt" cũng khá nhiều. Giá đất hàng năm biến động không ngừng trong khi tỷ lệ cổ phần hay tỷ lệ vốn góp của cổ đông, thành viên góp vốn phải tính bằng tiền, dẫn đến các doanh nghiệp buộc phải định giá quyền sử dụng đất thành tiền. Thế nhưng, quy định của Luật Đất đai lại chỉ nói về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không quy định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp có thực hiện như thế nào thì việc xác định góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cũng là sai.

Thêm vào đó, theo quy định tại điểm i Điều 29 Luật Doanh nghiệp, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi pháp luật hiện vẫn chưa có bất kỳ quy định nào hướng dẫn về việc chuyển quyền sử dụng đất thổ cư từ cá nhân sang pháp nhân, dù rằng Điều 99 Luật Đất đai đã quy định người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có các quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, tưởng như quyền sử dụng đất là tài sản có tính bảo đảm nhất thì khi "va vấp" trong thực tiễn lại trở thành "bẫy pháp lý" rủi ro nhất. Và điều đương nhiên, ai bỏ tiền thật ra thì người ấy là người chịu thiệt trước tiên.