Cảnh báo tình trạng lệch pha dòng tiền đầu tư BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, hiện nay, đang có sự lệch pha về sản phẩm bất động sản (BĐS), nguy hiểm hơn là lệch pha về dòng tiền. Có nghĩa là lệch pha về nguồn vốn tín dụng của nhà đầu tư thứ cấp và lệch về nguồn vốn huy động từ xã hội của nhà đầu tư vào các doanh nghiệp lớn. Đây cũng là lý do khiến tình hình thị trường BĐS 7 tháng đầu năm 2017 chững lại và mất cân bằng về cung cầu.

Ông Châu cho rằng, để cân bằng được dòng tiền đầu tư vào BĐS, các chủ đầu tư cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm, đưa ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu, cũng như khả năng thanh toán của khách hàng. Ngoài ra, những người mua nhà có nguồn vốn chiếm tỷ lệ trên 50% thì khi đầu tư hoặc mua nhà để ở sẽ yên tâm, đảm bảo tính thanh khoản và tính ổn định của thị trường.

Tuy nhiên, theo khuyến cáo của ông Châu, vẫn có những nhà đầu tư thứ cấp chỉ có nguồn vốn khiêm tốn nhưng lại đặt cọc rất nhiều sản phẩm và khi không bán được sản phẩm, nhà đầu tư sẽ mất tiền cọc và ảnh hưởng đến cuộc sống của chính các nhà đầu tư. Bởi vậy, nếu các nhà đầu tư đầu tư bằng nguốn vốn của mình hoặc bằng vốn vay với lãi suất thấp và dài hạn thì có thể yên tâm. Còn nếu nguồn vốn đi vay nóng với lãi suất cao, thì thị trường tiềm ẩn đầy rủi ro.

Nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đang khát vốn. Ảnh: Dũng Minh

Vừa qua, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng, Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước và đã truyền đạt ý kiến của Thủ tướng về vấn đề lệch pha dòng tiền vào các đại gia.

Thủ tướng yêu cầu, huy động vốn ngân hàng không nên "chảy" vào một số doanh nghiệp lớn, mà dòng tiền phải "chảy" vào doanh nghiệp khởi nghiệp, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, hay nói cách khác là đầu tư sản xuất, tạo điều kiện hỗ trợ cho doanh nghiệp phát triển.

Những cảnh báo về dòng vốn tín dụng ngân hàng dồn mạnh vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, trong khi nguồn vốn cho đầu tư nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp lại khó tiếp cận... cũng đã từng xuất hiện trên thị trường BĐS. Điều này đã dẫn tới lệch pha cung cầu trên thị trường, gây ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã lên tiếng cảnh báo tình trạng lệch pha dòng tiền và lệch pha cung cầu trên thị trường BĐS, nhưng đến nay thị trường vẫn chưa cân bằng được cán cân giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở cao cấp.

Theo nhận định của một số chuyên gia, nếu không có giải pháp giải quyết tình trạng này, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ đối mặt với tình trạng bội cung, sau này sẽ rất dễ tạo nên một đợt "bong bóng" mới.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, hiện tượng "bong bóng" có thể xuất hiện trong thời gian tới, tuy nhiên sẽ chỉ ở một phân khúc, một vài khu vực nhỏ, chứ không thể lan ra thị trường cả nước như giai đoạn 2009 - 2013.

Theo ông Alex Crane, thị trường BĐS thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới, đó là phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và đóng băng. Và dường như thị trường Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ phục hồi sang giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng.

Trong khi đó, JLL Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay đã cho thấy bước qua khỏi thời kỳ "bong bóng" BĐS từ năm 2011 và hiện người mua đang được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam vẫn thuộc top nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

Bên cạnh sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, việc pháp luật mở rộng quyền mua và sở hữu BĐS tại Việt Nam của người nước ngoài đã tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường.

Đặc biệt, với Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu bắt đầu có hiệu lực từ 15/8/2017, các thành viên thị trường kỳ vọng, vấn đề nợ xấu liên quan đến BĐS sẽ được giải quyết, giúp nhiều dự án được tái khởi động, cung cấp nhiều dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng, giúp cân bằng cung cầu cũng như dòng tiền chảy vào thị trường.