Căn hộ cơi nới và hành trình gian nan đòi sổ đỏ

Mất tiền mua... rắc rối

Câu chuyện về việc mua phải nhà cơi nới trái phép của nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay rất phổ biến. Các báo cáo hàng năm về kiểm tra tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Xây dựng đều nhấn mạnh nguyên nhân chậm cấp sổ đỏ ở các chung cư chủ yếu do chủ đầu tư không chấp hành Luật Đất đai và các quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng.

Một luật sư từng tư vấn cho nhiều dự án nhà ở cho biết, hiếm có dự án nào được thực hiện đầy đủ các "trình tự, thủ tục" như luật định, vì vậy thường bị cơ quan chức năng "tuýt còi", và việc chậm cấp giấy chứng nhận cho các chủ căn hộ là điều đương nhiên.

Trong đó, vi phạm thường gặp nhất là tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt, phần lớn là vượt số căn hộ, số tầng, thậm chí là tự ý phân chia và chuyển đổi công năng các tầng thương mại, tầng kỹ thuật để bán chui dự án.

Tiêu biểu như trường hợp chung cư Capital Garden 102 Trường Chinh do CTCP TNHH Khách sạn Kinh Đô (thuộc Tập đoàn Kinh đô TCI) làm chủ đầu tư. Theo thiết kế xây dựng được duyệt, dự án gồm 21 tầng (+1 tầng cây xanh, + 2 tầng kỹ thuật). Nhưng trên thực tế, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế, chuyển đổi công năng 4 tầng (gồm tầng 3, 2 tầng kỹ thuật và 1 tầng cây xanh) thành các căn hộ, nâng tổng số căn hộ từ 288 căn lên gần 400 căn. Chính vì vậy, sau hơn 7 tháng nhận nhà, không chỉ những cư dân mua căn hộ cơi nới, mà cả những cư dân mua căn hộ không cơi vẫn mòn mỏi chờ đợi để chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục cấp sổ đỏ.

Một cư dân mua căn hộ tại dự án này chia sẻ: "Mất đến vài tỷ bạc để mua căn hộ tại dự án, kết quả là sự bực mình khi biết chủ đầu tư xây trái phép. Đến nay về ở rồi, bán cũng chẳng được. Đúng là mất tiền mua sự rắc rối".

Việc mua phải nhà cơi nới trái phép của nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay rất phổ biến

Cư dân mua nhà tại Khu chung cư CapitalLand Hoàng Thành (Mỗ Lao, Hà Đông) do Công ty TNHH Đầu tư Capital Hoàng Thành làm chủ đầu tư cũng lâm vào cảnh tương tự. Theo kết luận thanh tra của Sở Xây dựng Hà Nội cách đây 2 năm, dự án này đã tăng từ 32 tầng lên 40 và 41 tầng, nâng tổng số căn hộ từ 960 thành 1.300 căn hộ.

Hay dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) cũng của chủ đầu tư này đã chuyển các tầng kỹ thuật thành căn hộ, làm tăng số lượng căn hộ từ 992 lên 1.478 căn hộ, tăng số tầng, mật độ xây dựng, qua đó tăng diện tích sàn, diện tích kinh doanh và doanh thu của dự án khi chưa hoàn thành xong thủ tục.

Một dự án gần đây nhất cũng bị bêu tên vì nhăm nhe biến ô thoáng thành căn hộ để bán là dự án Golden West đường Lê Văn Thiêm (quận Thanh Xuân). Theo thiết kế, mặt bằng các tầng căn hộ đã được phê duyệt, các tầng căn hộ của tòa nhà sẽ bao gồm các ô căn thoáng xen kẽ giữa các căn. Nhưng theo phản ánh của khách hàng, thiết kế ban đầu đối với các ô căn thoáng sẽ có thể bị thay đổi để làm căn hộ hay được dùng cho mục đích thương mại khác.

Về mặt luật pháp, từ thời điểm năm 2013 (ký hợp đồng mua bán và nộp tiền mua theo đúng tiến độ thỏa thuận), các khách hàng này đã trở thành đồng chủ sở hữu (cùng với chủ đầu tư) đối với tòa nhà dự án. Như vậy đồng nghĩa là bất cứ sự thay đổi hay cho phép thay đổi nào đối với thiết kế tòa nhà sau năm 2013 phải được sự đồng ý của khách hàng mới hợp pháp. Song, trước phản ứng của nhiều người dân đang sinh sống tại tòa nhà, chủ đầu tư chỉ hứa và vẫn tiếp tục xây, đồng thời xin thêm giấy phép.

Bao giờ mới được cấp sổ đỏ?

Trước thực tế có quá nhiều căn hộ trái phép từ hình thức cơi nới này, cách đây 2 năm, ông Nguyễn Hữu Nghĩa (khi đó là Phó giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội) đã khẳng định, theo chủ trương của TP. Hà Nội, những căn hộ chuyển đổi công năng trái phép vẫn có thể xem xét được cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi cao nhất cho những người dân đã mua nhà và sinh sống ổn định. Sau đó, nội dung này đã được Sở phổ biến xuống văn phòng đăng ký đất đai. Theo đó, người dân và chủ đầu tư cứ kê khai bình thường, cơ quan chức năng sẽ xem xét và cấp giấy sau khi đủ điều kiện và xử lý xong.

Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc cấp sổ cho những căn hộ chuyển đổi công năng chỉ là việc xử lý tình huống đối với những dự án ở thời kỳ trước khi các chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện. Các dự án từ năm 2013 về sau sẽ kiên quyết xử lý nặng như đề xuất không được thực hiện dự án mới, thậm chí chuyển cơ quan cảnh sát điều tra để khởi tố nếu có vi phạm nặng.

Nhưng cho đến nay, việc cấp sổ cho các căn hộ chuyển đổi công năng vẫn chưa thể thực hiện được do vướng nhiều vấn đề.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư Tp.HCM cho rằng, việc cấp sổ đỏ cho căn hộ được chuyển công năng là sai chồng sai, vì sẽ tạo ra tâm lý nhờn luật, chỉ càng làm trầm trọng hơn những vi phạm này. Nhưng đối với người mua nhà, họ cũng chỉ là nạn nhân. Nếu luận bàn theo các quy định pháp luật về phê duyệt quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng và quản lý thi công, thì rõ ràng các cơ quan chức năng có tình trạng buông lỏng quản lý, trong khi Nhà nước tạo lập quy trình mua bán nhà tại dự án bằng các văn bản pháp luật nhưng không bảo vệ được người mua nhà.

Ông Phượng cho biết thêm, trong những dự án nhà ở chủ đầu tư sai phạm, cơ quan nhà nước vẫn phải xem xét cấp cho người mua nhà và xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc xử lý các chủ đầu tư vi phạm thường vào thế "chuyện đã rồi". Theo ông Phượng, bên cạnh việc xử lý nghiêm theo luật đối với các vụ việc vi phạm mới (tịch thu tài sản theo Điều 244 Bộ luật Dân sự, xử lý nghiêm đối với tất cả chủ đầu tư, bên giám sát, thiết kế, thi công có vi phạm… và kể cả cán bộ quản lý tại địa bàn), cơ quan quản lý cũng sẽ xem xét chế tài bổ sung như không phê duyệt dự án hay không cho phép tham gia đấu thầu các dự án trên địa bàn…, quy định trong các văn bản pháp luật liên quan đến dự án, xây dựng và sử dụng đất.

TS. Trần Chủng, Trưởng ban Chất lượng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam chỉ rõ, việc chuyển đổi công năng tầng dịch vụ, thương mại hay nâng thêm tầng căn hộ để bán sẽ gây ảnh hưởng bất lợi đến tòa nhà và những người sinh sống trong đó.

“Thiết kế đã duyệt, đã thẩm định giờ lại thay đổi, nâng thêm tầng, thay đổi công năng tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến tòa nhà, gây mất an toàn, kết cấu của tòa nhà”, ông Chủng nhấn mạnh.

Hơn nữa, hiện nay mức xử phạt quá ít so với lợi nhuận thu được, chính vì vậy nhiều chủ đầu tư chấp nhận phạt để tồn tại nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Thậm chí, theo dự thảo thay thế Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án về nộp tiền phạt cho các công trình xây dựng trái phép (sai giấy phép xây dựng, sai thiết kế, giấy phép sửa chữa, không có giấy phép) đã hoàn thành để cho phép tồn tại.

Luật sư Phượng cho rằng, chỉ nên giữ nguyên như quy định hiện hành tại Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013. Theo đó, chủ đầu tư vi phạm sẽ bị buộc nộp 40% giá trị của phần xây dựng sai phép đó với nhà riêng lẻ xây dựng vi phạm, các công trình vi phạm thì phải nộp 50% giá trị phần xây dựng trái phép. Hoặc có thể sửa lại thành các công trình trái phép (có lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc có lập dự án đầu tư) mới phải nộp 50% giá trị xây dựng trái phép, còn nhà ở riêng lẻ không bị buộc nộp.