Cần chú ý hợp đồng khi làm việc với nhà thầu

Ông Nguyễn Văn Bắc công ty thiết kế xây dựng Vietcity cho biết: “Đa số trục trặc thường xảy ra do hợp đồng ban đầu không chi tiết và rõ ràng giữa nhà thầu và chủ nhà. Cần phải xem hợp đồng là yếu tố tránh cho các rắc rối sau này và để công trình hoàn thành tốt đẹp”. Thông thường có hai cách làm hợp đồng, hợp đồng theo dự toán chi tiết và hợp đồng trọn gói. Cách thứ nhất từng hạng mục thi công có đơn giá và khối lượng chi tiết, rõ ràng. Cách này dễ dàng kiểm tra đối chiếu khối lượng thực tế và giá thị trường từng loại vật tư, dễ kiểm soát tài chính trong thi công. Tuy nhiên, để có hợp đồng dạng này đòi hỏi chủ đầu tư cần có kiến thức tốt về xây dựng, có thời gian kiểm tra khối lượng dự toán có chính xác so với thiết kế và thực tế. Hoặc chủ đầu tư có khả năng thuê một đơn vị giám sát tư vấn chuyên nghiệp để theo dõi quá trình thi công”.

Cách thứ hai hợp đồng trọn gói, ở đây cần có sự tin tưởng lẫn nhau khi giao toàn bộ công việc cho nhà thầu, chủ đầu tư chỉ cần giám sát chất lượng công trình như kỹ thuật, mỹ thuật, chủng loại vật tư theo đúng thiết kế. Cách này không có khối lượng chi tiết nên cần phải xem việc thay đổi chi phí và phát sinh thêm chi phí là bình thường.
 

Khâu hoàn thiện cần phải sắp xếp hợp lý để tránh chồng chéo, lộn xộn.

Có những khó khăn sẽ phát sinh mà chủ nhà thường gặp là hồ sơ thiết kế kỹ thuật không tốt, không đầy đủ. Vì vậy phải có một hồ sơ kỹ thuật đầy đủ và chuyên nghiệp. Đây là căn cứ quan trọng để nhà thầu báo giá, lập kế hoạch để nhà thầu thi công. Việc hồ sơ thiết kế không đầy đủ, vừa thiết kế vừa thi công hoặc thiết kế không đúng sẽ dẫn tới việc tổ chức thi công không tốt, thời gian kéo dài. Gây thiệt hại cho cả chủ đầu tư và nhà thầu, dễ dẫn tới tranh cãi nhau.

Nhà thầu nhiều dạng và chủ nhà gặp nhiều vấn đề

Trên thị trường cũng có nhiều dạng nhà thầu xây dựng không chuyên nghiệp làm ăn nhỏ lẻ và chụp giựt hoặc có nhà thầu sao chép bản vẽ từ những công trình khác và tặng không cho khách hàng. Những chủ nhà chấp nhận dạng công trình thường là các chủ nhà ít tiền và thiếu hiểu biết. Sử dụng dịch vụ loại này sẽ dẫn đến sau này nhà khó đạt được tính kỹ thuật và thẩm mỹ. Những nhà thầu dạng này thường đưa ra bản vẽ chung chung, chủ yếu mặt tiền sao cho bắt mắt, bản vẽ sơ sài việc này sẽ dẫn tới việc không kiểm soát được khối lượng, dẫn đến tốn kém thêm cho chủ nhà. Theo kinh nghiệm, chủ nhà không nên tiết kiệm tiền cho thiết kế kiến trúc, cũng như bản vẽ kỹ thuật vì bản vẽ chuyên nghiệp sẽ cho chủ nhà hình dung ra khối lượng, biết được dự trù tài chính để chuẩn bị, không bị sự cố dẫn đến nhiều việc bực bội trong quá trình xây dựng.

Đã có nhiều công trình phải dừng thi công vì những mâu thuẫn giữa chủ nhà và nhà thầu. Có những nhà thầu làm ăn không đàng hoàng nên có khi chê bản vẽ của kiến trúc sư và đưa thêm các chi tiết để kiếm thêm tiền, dẫn đến ngôi nhà xây xong không đẹp mà còn gặp các vấn đề kỹ thuật trong sử dụng, làm nhiều chủ nhà khốn khổ.

Chú ý, quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu đừng có vì tình cảm ban đầu, cả nể không rõ ràng ngay trong các hợp đồng sẽ dẫn tới mất hết tình cảm về sau và ảnh hưởng tới công trình. Chính chủ nhà là người phải gánh chịu.

Có chủ nhà thường chú ý đến giá cả, không chú tâm vào hợp đồng và các chi tiết kỹ thuật, một phần họ không hiểu hết bản vẽ, không hình dung ra trước nên khi xây xong thường không giống như họ hình dung, dễ dẫn đến đập phá sửa chữa. Đôi khi những chi tiết tưởng chừng là nhỏ ví dụ như, chỉ trang trí trên trần nhà nhưng không cụ thể là thuộc pham vi của bên nhà thầu xây dựng hay nhà trang trí hoàn thiện dẫn đến tranh cãi. Vấn đề chi tiết hoá là rất quan trọng nếu chủ nhà không rõ và họ có thể nhờ tư vấn trong vấn đề này.
 

Hợp đồng càng rõ ràng thì việc thi công càng thuận lợi, nhanh chóng.

Có trường hợp xây xong phần thô, đến phần hoàn thiện chủ nhà tự ký với nhiều đội hoàn thiện, mà không có người đứng ra kiểm soát sắp xếp sẽ dẫn đến tình trạng nhiều đội vào thi công chồng chéo, lộn xộn, không hiệu quả. Rất cần một đơn vị giám sát trong quá trình hoàn thiện để xếp lịch trình đội nào vào làm có hiệu quả không phải chờ đợi nhau.

Chủ nhà nhiều khi vì tiết kiệm và thiếu tin tưởng, chưa có thói quen sử dụng dịch vụ của các công ty giám sát chuyên nghiệp nên thường nhờ người nhà đã từng xây nhà hoặc có chút kinh nghiệm xây nhà để giám sát, kiêm quản lý công trình. Những người này thiếu chuyên môn, kinh nghiệm và cảm tính đôi khi gây cản trở không cần thiết trong thi công. Những người này làm tốt khi kiểm tra chủng loại vật tư và tiến độ nhà thầu còn các kỹ thuật khác thì khó có thể đảm trách được. Chính vì thế việc giám sát chuyên môn nên thuê các công ty hoặc các kỹ sư chuyên nghành theo dõi về kỹ thuật.

Quá trình giải quyết phát sinh và nghiệm thu cũng là một vấn đề, vì sốt ruột cho xong chủ nhà đốc thúc, bên thi công phải làm một hợp đồng hay thoả thuận rõ chi tiết phát sinh, nguyên nhân phát sinh, khi thanh toán chủ nhà sẽ có những chi tiết không hiểu rõ nếu có người giám sát vấn đề sẽ dễ giải quyết hơn.