Cần cấp giấy chứng nhận đồng thời với việc xử lý vi phạm

Để đảm bảo quyền lợi cho những người đã hoàn thành các thủ tục mua nhà, Bộ TN-MT mới đưa ra chủ trương cấp "sổ đỏ" ngay mà không chờ giải quyết xong tồn tại, vướng mắc, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. UBND TP Hà Nội cũng vừa ban hành văn bản yêu cầu UBND các quận, huyện xác định rõ tồn đọng và đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân.

Theo hướng dẫn của Bộ TN-MT, đối với các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở nếu đang có vướng mắc, vi phạm thì cơ quan chức năng địa phương phải kiểm tra, thanh tra, xử lý, giải quyết dứt điểm. Với các dự án phát triển nhà ở mà chủ đầu tư chưa nộp xong tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trước khi cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

Song song với việc xử lý vi phạm chủ đầu tư, các căn hộ chung cư sẽ được cấp "sổ đỏ". Ảnh: Quỳnh Anh

Những trường hợp vướng mắc, vi phạm pháp luật không do lỗi của người mua nhà ở thì phải bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, và trong 6 trường hợp sau người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận ngay, song song với việc yêu cầu chủ đầu tư khắc phục sai phạm, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Thứ nhất là các dự án đã giải phóng mặt bằng, đã giao đất cho chủ đầu tư, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây dựng và bàn giao nhà cho người mua theo đúng thiết kế, quy hoạch, giấy phép xây dựng... nhưng hiện còn một số trường hợp khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ hai là trường hợp một phần diện tích của dự án chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, xây dựng, bàn giao nhà đúng thiết kế, quy hoạch thì người mua nhà trong phần diện tích này được cấp "sổ đỏ". Trong trường hợp dự án đã hoàn thành song chủ đầu tư vi phạm xây dựng vượt số tầng, thay đổi thiết kế, công năng sử dụng một số tầng hoặc một số lô đất thì xem xét cấp "sổ đỏ" trước cho người mua nhà tại các tầng, lô đất được xây dựng đúng thiết kế, quy hoạch. Như vậy, tại chung cư ngõ 376 đường Bưởi, các chủ căn hộ ở các tầng "đúng phép" sẽ được cấp "sổ đỏ" trước, còn những người không may mua vào phần "không phép" thì đành chờ tiếp.

Với trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai, đã xây dựng, bàn giao nhà nhưng mặt tiền xây dựng không đúng thiết kế song việc xử lý mặt tiền không ảnh hưởng đến kết cấu nhà, diện tích căn hộ thì người mua nhà vẫn được xem xét cấp "sổ đỏ". Trường hợp chủ đầu tư được giao đất và miễn tiền sử dụng đất (theo Nghị định 71/2001/NĐ-CP), đã hoàn thành dự án và thủ tục pháp lý, hợp đồng mua bán nhà được xác định giá trước ngày 1-7-2004 thì người mua nhà được cấp ngay "sổ đỏ" mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Với các trường hợp Cty mẹ được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng ủy quyền cho Cty con thực hiện dự án và Cty con bán nhà dưới hình thức ủy quyền của Cty mẹ thì cấp "sổ đỏ" cho người mua nhà mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giữa Cty mẹ và Cty con.

Song song với việc gỡ vướng này, Bộ TN-MT cũng kiên quyết yêu cầu UBND các tỉnh, thành xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư vi phạm. Các chủ đầu tư vi phạm pháp luật có thể bị đình chỉ, không cấp phép đầu tư, không giao đất, cho thuê đất mới cho đến khi xử lý, khắc phục xong sai phạm tại các dự án đang thực hiện. Với trường hợp xây dựng vượt số tầng, thay đổi thiết kế, công năng sử dụng... thì phải dỡ bỏ số tầng vượt quy định nếu mất an toàn, điều chỉnh công năng các khu vực vi phạm, tháo dỡ các phần vi phạm thiết kế.

Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc quyền sử dụng chung của những người sở hữu căn hộ chung cư và được thể hiện là diện tích đất sử dụng chung trong giấy chứng nhận.Theo qui định của UBND TP Hà Nội thì thời gian xin cấp "sổ đỏ" khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các qui định pháp luật khá nhanh chóng.

Thực tế, muốn mua căn hộ chung cư xây mới mà đòi hỏi có giấy chứng nhận ngay khi nộp tiền, bàn giao nhà trong điều kiện hiện nay rất khó. Nhưng để khỏi phải bị "treo" giấy chứng nhận trong thời gian dài, những người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về dự án như chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tuân thủ các trình tự, thủ tục về cấp phép đầu tư, xây dựng… chưa bởi đây là điều kiện bắt buộc. Theo luật sư Trương Văn Hải, Đoàn Luật sư Hà Nội, trong hợp đồng mua bán, người mua nhà cần đưa ra thỏa thuận để "nắm đằng chuôi" trong hợp đồng như sau khi nộp tiền, giao nhà bao lâu thì bên mua sẽ được nhận giấy chứng nhận, nếu hết thời gian này mà bên bán không trao giấy chứng nhận thì sẽ bị chế tài gì (như phạt tiền, kiện ra Tòa…) để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Những thỏa thuận cụ thể này cũng sẽ giúp người mua có cơ sở đi đòi quyền lợi khi bị vi phạm, tránh tình trạng thỏa thuận chung chung kiểu "bên bán có trách nhiệm làm sổ đỏ" mà không biết bao giờ bên bán mới thực hiện "trách nhiệm".

(Theo PLXH)