Cải tạo chung cư cũ: Đột phá bằng cách nào?

Làm gì để doanh nghiệp không bị “sa lầy”?

Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục cho biết, Hà Nội hiện có gần 1.500 khu CCC, chung cư độc lập được xây dựng từ những năm 1960-1970. Những khu nhà này đều đã quá niên hạn sử dụng, gây mất mỹ quan đô thị. Nhiều khu nhà đã ở tình trạng nguy hiểm, tập trung ở quận Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng. Trong hơn 10 năm qua, do còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 14/1.500 nhà CCC, đạt chưa đầy 1%. Nhiều khu nhà được liệt vào danh sách nguy hiểm, phải sửa chữa khẩn cấp như C8 Giảng Võ, G6 A-B Thành Công, nhà A Ngọc Khánh…, vẫn rơi vào ngõ cụt do chưa nhận được sự đồng thuận.

Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng, ông Lâm Anh Tuấn cho biết, tại các CCC, tất cả các hộ dân ở tầng 1 đều cơi nới, lấn chiếm vượt nhiều lần diện tích được giao để kinh doanh hoặc cho thuê. Do đó, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) gặp nhiều khó khăn bởi 100% người dân không hợp tác. Người dân và doanh nghiệp khó thống nhất được phương án bồi thường do vẫn chưa có hệ số đền bù sau cải tạo (hệ số K) thống nhất. Mặt khác, việc kêu gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo CCC còn gặp khó khăn do việc hạn chế chiều cao, doanh nghiệp khó cân đối về vốn.

Là đơn vị được giao nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể khu tập thể Thành Công (Ba Đình), đại diện Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng cho biết, nếu áp dụng hệ số K=1,3 đến 1,5; buộc phải xây 3 tầng hầm; nhà xây không quá 24 tầng thì doanh nghiệp không thể cân đối được nguồn vốn, thậm chí không thể thu hồi được vốn. Chỉ nên áp dụng hệ số K=1 để doanh nghiệp yên tâm đầu tư xây dựng công trình chất lượng. Để đảm bảo doanh nghiệp không bị “sa lầy”, Công ty Việt Hưng cũng đề nghị UBND cấp quận, huyện phải GPMB khi trên 70% cư dân tòa nhà đồng tình.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích, để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, với các khu nhà đã hết niên hạn sử dụng có thể bỏ qua việc kiểm định. Đồng thời, cần rà soát khu nào cần cải tạo trước, khu nào có thể lùi lại để xử lý cuốn chiếu, dứt điểm từng khu vực.

Cần tháo gỡ nhiều vướng mắc để thu hút doanh nghiệp
cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội (Ảnh: Internet)

Để hấp dẫn nhà đầu tư

Trước nhiều vướng mắc trong việc cải tạo CCC, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố đứng ra quyết định việc lựa chọn nhà đầu tư để cải tạo CCC khi 70% cư dân toà nhà đồng thuận, lập quy hoạch tổng thể các khu CCC đã hết niên hạn sử dụng (đã sử dụng 40-50 năm) để đưa vào danh sách cải tạo.

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội, ông Đào Ngọc Nghiêm kiến nghị tổng rà soát từng khu chung cư, không thực hiện cào bằng mà cần có chính sách hỗ trợ phù hợp với từng khu vực. Quy hoạch phải đồng bộ, phù hợp và kết nối với những quy hoạch hạ tầng khác. Ông Nghiêm nói: “Hà Nội là Thủ đô nên cần duy trì diện mạo khu vực nội đô lịch sử. Thay vì xem xét cho nâng chiều cao, Hà Nội nên đưa ra những khu đất đối ứng để doanh nghiệp thu lại nguồn vốn bỏ ra đầu tư, thay vì buộc chủ đầu tư loay hoay thu vốn tại chính khu CCC vừa cải tạo…”.

Mặt khác, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, cần đảm bảo cho doanh nghiệp thu hồi vốn khi kêu gọi đầu tư cải tạo CCC. Hà Nội cần xem xét giảm mật độ xây dựng ở những vị trí phù hợp, điều chỉnh chiều cao, dành diện tích còn lại làm công viên phục vụ người dân. Ông Nam phân tích: “Muốn người dân ủng hộ chủ trương cải tạo CCC, Hà Nội cần lựa chọn những doanh nghiệp lớn có uy tín, có tiềm lực kinh tế đủ thuyết phục người dân. Chúng ta không nên lựa chọn doanh nghiệp không đủ tiềm lực kinh tế để rồi dự án không đảm bảo tiến độ. Mặt khác, cần kiên quyết thực hiện việc cải tạo khi trên 70% cư dân đồng thuận”.

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng thừa nhận, việc đảm bảo quyền lợi cho “nhà nước - người dân - doanh nghiệp” nói thì dễ, nhưng rất khó để tìm ra được sự đồng thuận, đặc biệt là những gia đình đang có lợi ích ở tầng 1. Ông Hùng cho biết, thành phố đã giao cho 18 nhà đầu tư nghiên cứu, lập quy hoạch 26 khu chung cư thành những khu đô thị đa chức năng. Thành phố sẽ có cơ chế hỗ trợ, đối ứng đi kèm tùy từng khu vực để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp. Ông Hùng nói: “Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong cải tạo CCC. Muốn có cơ chế rõ ràng, các đơn vị cần đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch, từ đó thành phố và các cơ quan chức năng mới xem xét và đưa ra được cơ chế thực hiện…”.