Cách tính tiền sử dụng đất gây thất vọng

Theo Thông tư, phần đất ngoài hạn mức của các hộ gia đình, cá nhân khi có đất làm nhà ở chưa được hợp pháp hóa sẽ thu 100% giá đất (tính theo giá thị trường), giá do UBND quyết định. Trên thực tế, rất nhiều hộ gia đình, cá nhân đất ngoài hạn mức là sân vườn, công trình phụ; đất do gia đình, tổ tiên để lại. Nếu tính tiền SDĐ quá cao sẽ khiến họ không thể, thậm chí không muốn hợp pháp hóa tài sản. Tất nhiên, những cái chưa hợp pháp hóa dễ dẫn đến tranh chấp và những hệ quả xã hội đáng tiếc khác. Đó là chưa kể, việc áp chung một hệ số điều chỉnh giá đất mà các địa phương sẽ thực hiện (cách định giá cho từng hồ sơ cụ thể không khả thi vì không có bộ máy nào đủ năng lực, nhân sự để ôm đồm nổi việc này) là thiếu công bằng cho số đông.

Đơn cử như trong dự thảo của Sở Tài chính Tp.HCM đề xuất xác định hệ số điều chỉnh giá đất từ 3 - 4 lần. Vẫn biết có một số khu vực, giá đất theo bảng công bố hằng năm thấp hơn nhiều so với giá thị trường nhưng không thể lấy cái đặc thù để áp dụng chung cho toàn bộ đất đai của TP. Đó là lý do vì sao, Cục Thuế Tp.HCM kiến nghị hệ số điều chỉnh chỉ bằng... một nửa so với đề xuất của Sở Tài chính Tp.HCM.

Vấn đề tranh cãi nhiều nhất của NĐ 120 mà Thông tư cũng không giải quyết được đó là căn cứ để xác định giá thị trường. Theo Thông tư, giá thị trường là "giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường" nhưng thế nào là "điều kiện bình thường" thì không thể có mẫu số chung. Khi chúng ta chưa có những công cụ, hệ thống cập nhật thông tin liên tục, rộng khắp thì "điều kiện bình thường" của người này, vị trí này có thể là bất thường đối với người khác, vị trí khác... Đặc biệt, việc lấy thời gian giao dịch làm căn cứ để tính giá thị trường lại càng thiếu chính xác.

Chúng ta đều biết, đặc điểm lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) là tăng - giảm; nóng - lạnh bất thường. Tại thời điểm "sốt" đất, ai dám khẳng định giá giao dịch phổ biến là giá thị trường mà không phải giá đầu cơ? Trên tất cả, việc tạo ra các chi phí đầu vào, tính tiền SDĐ cao... đương nhiên sẽ được dồn lên giá thành, đẩy giá BĐS lên một mặt bằng mới cao hơn, đi ngược lại với chủ trương kéo giá BĐS xuống để khuyến khích nhà giá thấp, nhà xã hội của chính sách đất đai hiện nay.

Giá BĐS liên quan đến rất nhiều vấn đề lớn như xác định tài sản doanh nghiệp; tài sản thế chấp; mua bán trên sàn... chứ không chỉ riêng việc tính thuế. Vì vậy, trước khi ban hành bất cứ một quy định nào liên quan đến lĩnh vực này cần có sự phân tích kỹ lưỡng, dựa trên những tính toán khoa học và phù hợp hợp với đặc thù chung của thị trường. Nhưng có thể thấy rất rõ, sự lúng túng, thiếu cụ thể trong các khái niệm, phương pháp tính tiền SDĐ của Thông tư hướng dẫn. Sau nhiều tháng ngày chờ đợi, kết quả có thể dự báo được khi đưa Thông tư đi vào thực hiện là sự khiên cưỡng và bế tắc.

(Theo Thanh niên)