Cách tính diện tích “đất” đối với căn hộ chung cư?

Căn hộ của tôi rộng 81m2, được tính là 25m2 đất (theo trả lời của nhân viên Công ty Phú Mỹ Hưng), phải đóng trên 335 triệu đồng. Mức tiền này là quá lớn so với khả năng đóng của tôi và vô lý so với giá mua căn hộ (chỉ 566 triệu đồng). Xin được hỏi ba ý:

1) Trong hợp đồng có ghi “tiền sử dụng đất: theo mức thu UBND TP.HCM quy định theo từng thời điểm”. Chúng tôi đã muốn đóng sớm nhưng không được, vậy ai phải chịu trách nhiệm về sự chậm trễ này, dẫn tới chúng tôi phải đóng số tiền rất cao so với trước đây.

2) Dựa trên cơ sở nào để tính 81m2 căn hộ chung cư thành 25m2 đất? Tôi đã nêu thắc mắc này với phòng hỗ trợ khách hàng của Phú Mỹ Hưng nhưng không có câu trả lời cụ thể về cơ sở pháp lý cho cách tính toán này. Giấy báo của Chi cục Thuế chỉ ghi số tiền tổng cộng, không ghi diện tích đất sử dụng cũng như cách tính toán.

3) Giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là đất mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, trong khi đối với căn hộ tầng 8 như tôi thì “mặt tiền” không có ý nghĩa kinh tế gì cả. Như vậy, cách tính trên có hợp lý?
 

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 điều 4 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ “quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai”, giá đất áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Do đó, nếu công ty có lỗi trong việc chậm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào thời điểm căn hộ của bạn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nhà nước, dẫn đến hậu quả là bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cao hơn rất nhiều thì bạn có quyền yêu cầu công ty chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất đối với khoản chênh lệch do lỗi chậm nộp hồ sơ của công ty.

Ngoài ra, quy định về diện tích 25m2 đất mà bạn phải đóng tiền sử dụng đất phải được thể hiện trong hợp đồng. Theo đó, nếu bạn đóng tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này thì bạn sẽ được cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đối với 81m2) và quyền sử dụng đất ở (đối với 25m2 đất) (điều 11 Luật nhà ở).

Hiện tại không có quy định cho phép quy đổi diện tích căn hộ thành diện tích đất. Do đó, nếu hợp đồng mua căn hộ mà bạn đã ký với công ty không thể hiện phần diện tích 25m2 nêu trên thì bạn có thể yêu cầu công ty làm rõ về diện tích này.

Trường hợp công ty không thể làm rõ phần diện tích 25m2 đất, hay không đảm bảo, cam kết rằng bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn hộ nêu trên, cũng như không chịu thỏa thuận với bạn trách nhiệm nộp khoản tiền sử dụng đất chênh lệch do lỗi chậm nộp hồ sơ của công ty (nếu có) thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến TAND quận 7 để yêu cầu tòa án buộc công ty phải giải quyết thỏa đáng, đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Đối với việc xác định vị trí đất ở để áp dụng giá đất thì chỉ có đất mặt tiền và đất trong hẻm chứ không phân biệt là căn hộ của bạn ở tầng nào. Vì thế, căn hộ của bạn có ở tầng nào thì cũng đều tính theo vị trí mặt tiền của khu chung cư.