Cách giải quyết tranh chấp đặt cọc không cần qua hòa giải ở cơ sở

Đến hạn, bên bán không có giấy xác nhận không có tranh chấp nên hai bên không thực hiện hợp đồng mua bán. Bên bán bán nhà đất cho người khác nhưng không thanh toán tiền đặt cọc cho chúng tôi. Xin quý báo cho biết:

1. Pháp luật quy định giải quyết vấn đề đặt cọc như thế nào?

2. Tôi nộp đơn khởi kiện, cán bộ Tòa án yêu cầu về hòa giải tại địa phương trước khi Tòa án thụ lý, vì tranh chấp tiền đặt cọc nhưng liên quan đến nhà đất. Tôi về địa phương thì UBND xã không hòa giải vì cho rằng đây là việc của Tòa án. Xin cho biết Tòa án yêu cầu như vậy có đúng hay không? Nguyễn Trung Thủy (Thôn 6 xã Chàng Sơn, huyện Thạch Thất, Hà Nội)

Trả lời

Vấn đề này chúng tôi xin trả lời như sau: Về nội dung, Ðiều 358 BLDS về đặt cọc quy định “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, nếu không có thỏa thuận khác thì bên nhận đặt cọc phải trả lại cho gia đình anh 80 triệu đồng đã đặt cọc và 80 triệu đồng nữa (gọi là phạt cọc). Nếu vì bên bán không thực hiện hợp đồng dẫn đến gia đình anh bị thiệt hại thì anh có quyền đòi bên đã nhận đặt cọc bồi thường.

Về thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp đặt cọc, BLTTDS không quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi Tòa án thụ lý. Việc có một cán bộ Tòa án trả lời như ông đã hỏi là không đúng quy định của BLTTDS. Nếu từ chối nhận đơn thì đây là hành vi vi phạm hoạt động tố tụng, ông có quyền khiếu nại đến Chánh án nơi ông khởi kiện hoặc Viện kiểm sát cùng cấp.

Luật gia Đỗ Văn Chỉnh
Nguyên Thẩm phán, Trưởng ban Thanh tra TANDTC
(Theo Landtoday)