Các doanh nghiệp bất động sản rầm rộ phát hành trái phiếu

Cuộc đua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp trong giai đoạn nửa cuối năm ngoái, đầu năm nay gây chú ý với lượng phát hành "khủng" và mặt bằng lãi suất ở mức rất cao. Đơn cử, thời điểm cuối quý 1/2019, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Đợt trái phiếu này có lãi suất 14,5%, cao hơn khá nhiều so với những đợt phát hành trước đó (12% và 10,5%).

Hồi tháng 5, Công ty CP Ðầu tư Văn Phú (VPI) cũng tung ra 8.000 trái phiếu với tổng trị giá 800 tỷ đồng (mỗi trái phiếu có mệnh giá 100 triệu đồng). Được biết, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng là nhà đầu tư. Kỳ tính lãi đầu tiên áp dụng lãi suất phát hành là 12%/năm.

Mới đây, kế hoạch phát hành trái phiếu cũng được một tập đoàn địa ốc có trụ sở tại quận 1, TP.HCM thông báo với nhà đầu tư. Theo đó, doanh nghiệp dự định phát hành 1.300 trái phiếu riêng lẻ, mỗi trái phiếu có mệnh giá 1 tỷ đồng trong tháng 6/2019. Đây là loại trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo, kỳ hạn 4 năm, trả lãi 3 tháng một lần.

Nếu lấy cột mốc là năm 2018 thì đây chính là thời gian manh nha nhu cầu phát hành trái phiếu dài hạn của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, và dần hình thành những đợt sóng ngầm rất mạnh mẽ. Chẳng hạn, từ tháng 11/2018, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã xin ý kiến cổ đông để phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 5 năm, trị giá 1.400 tỷ đồng (mệnh giá 1 tỷ đồng một trái phiếu).

Ảnh chụp trên cao một góc khu Đông TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Cuối năm 2018, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cũng phát hành riêng lẻ tối đa 470 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo lãnh. Đợt trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm, thời gian phát hành trong tháng 12/2018. Được biết doanh nghiệp sẽ dùng số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu để tăng quy mô hoạt động tài chính, thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty.

Trước đó, hồi tháng 8/2018, một đại gia bất động sản phía Bắc (niêm yết tại sàn TP.HCM) từng phát hành tới 20 triệu trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 2/8/2018 đến 2/8/2021), với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Chưa dừng lại, đến tháng 9/2018, doanh nghiệp lại phát hành thêm đợt trái phiếu trị giá 5.000 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm (từ 13/9/2018 đến 13/9/2020). Thực ra, hồi tháng 10/2017, đơn vị này cũng từng phát hành 5.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 19/9/2017 đến 19/9/2020).

Một ông lớn địa ốc khác là Công ty CP Tập đoàn Sunshine cũng phát hành 100 triệu trái phiếu, mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng, tương đương tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Loại trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm (từ 8/10/2018 đến 8/10/2021), không được chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán. Doanh nghiệp sẽ sử dụng dòng tiền thu về từ trái phiếu để tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các dự án đầu tư.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi công văn báo cáo những khó khăn và rủi ro của thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2019, trong đó có đánh giá rằng làn sóng phát hành trái phiếu cho thấy dấu hiệu khát vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo Hiệp hội, lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản đang được Ngân hàng Nhà nước thực hiện theo kế hoạch. Động thái này khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc xoay sở nguồn vốn khác thay thế. Một trong những giải pháp được nhiều doanh nghiệp lựa chọn để bổ sung vốn là phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó là mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán.

Theo thông tin mà HoREA dẫn lại báo cáo của các công ty chứng khoán, trong 5 tháng đầu năm nay, tổng số trái phiếu mà các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành có giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, tương đương 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành. Đáng chú ý, đã có doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao, lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

Theo nhận xét của ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa, làn sóng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc, hạ tầng bùng nổ thời gian qua với lãi suất cao xuất phát từ 4 nguyên nhân:

Thứ nhất, ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản nên với các doanh nghiệp muốn phát triển dự án thì trái phiếu là kênh huy động vốn thay thế tối ưu.

Thứ hai, thời hạn phổ biến của trái phiếu thường tối thiểu là 2-3 năm (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Khoảng thời gian này là khá an toàn để quay vòng một dự án, giúp việc sử dụng vốn của doanh nghiệp được ổn định, có đủ thời gian triển khai và đưa các công trình về đích kịp tiến độ.

Thứ ba, những đợt phát hành trái phiếu trong 6-12 tháng qua đều có điểm chung là huy động dài hạn, do đó doanh nghiệp chấp nhận trả lãi suất cao. Hơn nữa, với loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo thì lãi suất thậm chí còn cao hơn trái phiếu có bảo đảm.

Thứ tư, xu hướng mới của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay là phát triển dự án quy mô khu đô thị. Những dự án này có quy mô rất lớn, đòi hỏi dòng vốn cực "khủng", trong khi ngân hàng lại đang hạn chế vốn vay. Trong bối cảnh này, phát hành trái phiếu lãi suất cao vẫn là phương án khả thi nhất hiện nay.