Bùng nổ mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm

Thị trường bán lẻ tại Tp.HCM đang hưởng lợi từ những thuận lợi về kinh tế vĩ mô như tốc độ kinh tế tăng trưởng ổn định, thu nhập bình quân đầu người tăng, mức sống đang cải thiện, dân số tăng trưởng đều. Phân khúc bán lẻ tại Tp.HCM đang có công suất cho thuê duy trì ở mức cao, trên 90%. Tính đến quý III/2018, công suất cho thuê của các TTTM đạt mức ổn định với tỷ lệ 91%.

Theo báo cáo khảo sát của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê trung bình của cả thị trường mặt bằng bán lẻ ở Tp.HCM trong quý III năm nay tăng 5,6% so với quý II, xấp xỉ 1,27 triệu đồng/m2/tháng, tương đương 54,5 USD/m2/tháng. Tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM trong quý III/2018 đạt hơn 1,26 triệu m2, tăng 2,2% so với quý II và tăng 6,6% so với cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ lấp đầy cũng tăng nhẹ 1% so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 93%. Hơn 90% diện tích sàn bán lẻ cho thuê được trong quý này đến từ các dự án mới.

Sự mở rộng nhanh chóng của các thương hiệu bán lẻ đang khiến nguồn cung mặt bằng tại trung tâm ngày càng khan hiếm và chật chội. Xu hướng tất yếu của thị trường là các dự án bán lẻ mới tại Tp.HCM đang phát triển mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm thành phố. Thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực ngoài trung tâm tăng liên tục từ mức 79% vào năm 2013 lên mức 87% vào quý III/2018.

Lý do chính giải thích cho xu hướng này là quỹ đất dồi dào, mật độ dân số cao và nhiều khu dân cư mới phát triển nhanh cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông kết nối ngày càng cải thiện. Riêng phân khúc TTTM chiếm 53% thị phần mặt bằng bán lẻ. Xu hướng phát triển của phân khúc này ra ngoài khu trung tâm cũng rất rõ rệt khi nguồn cung khu vực ngoài trung tâm tăng trung bình 13% mỗi năm trong 5 năm gần đây. Giá thuê trung bình khu vực ngoài trung tâm chỉ bằng 35% giá thuê khu vực trung tâm, trong khi tổng nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm gấp hơn 7 lần.

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm Tp.HCM ngày
càng khan hiếm. Ảnh minh họa: BizLive

Với chính sách mở cửa từ năm 2009, sau một thời gian phát triển khá cầm chừng, các chuỗi cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini đang dần thay thế cửa hàng tạp hóa truyền thống - loại hình cửa hàng tiện lợi đã xuất hiện tại thị trường bán lẻ Việt Nam cách đây 10 năm. Hiện tại, ngành bán lẻ đang tăng dần sức ảnh hưởng và thu hút người dùng nhờ sự xuất hiện của các thương hiệu quốc tế lớn. Nguồn cung mới xuất hiện ồ ạt với hơn 1.000 địa điểm tại thành phố như Family Mart, B’s mart, Circle K, Ministop, Shop&Go, Vinmart, 7Eleven và GS 25 tạo nên sự sôi động cho sân chơi này. Theo khảo sát người tiêu dùng của Savills tại Tp.HCM năm 2017, tỷ lệ người tiêu dùng thích đến các cửa hàng tiện lợi là 17%, cao hơn rất nhiều mức 4% vào năm 2015.

Phân khúc bán lẻ dự kiến sẽ tiếp đà sôi động trong các năm tới khi các thương hiệu lớn đều có kế hoạch mở rộng kinh doanh tại Việt Nam như Family Mart (Nhật Bản) dự kiến sẽ có khoảng 1.000 cửa hàng vào 2020 tại Việt Nam. Tương tự, 7-Eleven (Nhật Bản) cũng mở rộng hoạt động với 1.000 cửa hàng tại Việt Nam sau 10 năm (2027). Trong khi đó, các thương hiệu Việt cũng tích cực mở rộng thị phần, như chuỗi cửa hàng tiện ích lớn nhất Việt Nam Vinmart+ dự kiến sẽ có 4.000 cửa hàng vào năm 2020.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills Tp.HCM nhận định, thị trường Việt Nam đang sở hữu nhiều yếu tố như: thời điểm lý tưởng, sự mở rộng nhanh chóng, người tiêu dùng có thu nhập cao và sở thích mua sắm đa dạng. Việc tham gia của nhiều thương hiệu cũng tạo môi trường cạnh tranh khốc liệt cho mô hình này do sự tập trung ngày càng dày của các cửa hàng trong một khu vực, loại hình sản phẩm giới hạn, chi phí đầu tư thuê mặt bằng cao. Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, mật độ bán lẻ của Việt Nam vẫn còn ở mức thấp và là cơ hội cho các nhà bán lẻ lớn nắm bắt tốt hành vi tiêu dùng tại đây cũng như xác định thị trường mục tiêu rõ ràng.

Bên cạnh đó, hành vi tiêu dùng của người Việt Nam đang thay đổi. Các thương hiệu F&B (ẩm thực) và vui chơi giải trí ngày càng chiếm ưu thế, trong khi các quầy hàng thời trang và đồ gia dụng không duy trì được sức hút đối với người tiêu dùng. Đơn cử, hơn 40% số khách thuê của The Estella Place là các nhãn hàng F&B. Các đơn vị như Golden Gate, Red Sun và Mesa Group vẫn là nhóm khách thuê lớn. Ngành bán lẻ tại nước ta đang trải qua quá trình biến chuyển và tiến hóa mạnh mẽ. Trong thời gian tới, những mô hình bán lẻ mới, với những tiện ích hiện đại phục vụ tối đa nhu cầu trải nghiệm, giải trí lẫn sáng tạo sẽ chiếm ưu thế.

Phương Uyên