Bong bóng bất động sản thế giới và bài học cho Việt Nam

“Cú lội ngược dòng ” ngoạn mục của Mỹ

Giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục trong thời gian từ 2000-2005. Chỉ trong vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng). Tuy nhiên, từ quý IV/2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006, trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường BĐS ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống còn 848.000 căn, đây là mức giảm mạnh nhất trong 6 năm.

Năm 2007, giá nhà và số lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục giảm, từ 1.283.000 căn xuống còn 776.000 căn. Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, trên 770.000 căn nhà ở Mỹ bị ngân hàng siết nợ do các gia đình không đủ khả năng trả nợ tiền vay mua nhà.

Bất động sản Mỹ từng rơi vào tình trạng khủng hoảng nghiêm trọng

Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ đã có những chính sách hỗ trợ như tung ra các gói kích thích kinh tế và chính sách tiền tệ.

Thứ nhất, gói kích thích kinh tế. Năm 2008, Chính phủ Mỹ đã phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà ở Mỹ. Trong đó, hơn phân nửa hỗ trợ cho 2 công ty thế chấp của Chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac cùng Cơ quan quản lý Nhà Liên bang. Cũng trong năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đã ra đời.

Cụ thể, gói hỗ trợ của Chính phủ đề nghị mức vay mới với lãi suất chỉ 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm và ân hạn thêm cho các khoản vay quá hạn chưa trả được. Đây là giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất.

Thứ hai, chính sách nới lỏng tiền tệ. Nhằm ứng phó với cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực thi chính sách lãi suất gần bằng 0%. Mục tiêu của FED hướng tới là cam kết giữ lãi suất ngắn hạn ở mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu các DN và nền kinh tế. Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính tiền tệ bằng 3 gói nới lỏng định lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010, 2012. Đây là các gói cứu trợ mà FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài chính của Mỹ trong bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp.

Sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và FED nhằm xử lý khủng hoảng BĐS, thị trường BĐS Mỹ đã có dấu hiệu phục hồi. 2013 là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng 4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ năm 2000...

Chính sách xử lý “bong bóng” của Nhật Bản

Tại Nhật Bản, “bong bóng” BĐS đã từng “vỡ” vào năm 1991. Sau đó, sang năm 1997-1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường BĐS lại đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản.

Nhiều công ty BĐS ở Nhật tuyên bố phá sản giai đoạn 1997-1998

Hàng loạt DN BĐS ở Nhật đã rơi vào tình trạng phá sản. Để xử lý các công ty BĐS ở Nhật Bản bị “đắp chiếu”, Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích, tạo thanh khoản cho thị trường cũng như giúp các DN BĐS thoát khỏi khủng hoảng. Giữa năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã đưa ra mức lãi suất ngân hàng dưới 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi thông thị trường nhà đất. Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân nhằm kích thích nền kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản còn yêu cầu công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS.

Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001-2006, Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu (từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm xuống còn 1,4% năm 2008). Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị. Kết quả là chi phí cho vay nhà ở đã giảm, tạo tính thanh khoản cho thị trường nhà đất.

Việt Nam học được gì?

Mặc dù có rất nhiều dẫn chứng đưa ra để minh chứng rất khó có nguy cơ xảy ra “bong bóng” BĐS. Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, các chuyên gia kinh tế vẫn cho rằng, chưa thể chủ quan với thị trường bất động sản, bởi con số thông kê đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam cho thấy đầu tư bất động sản vẫn đứng thứ hai, chỉ đứng sau đầu tư trực tiếp phát triển công nghiệp. Tương tự, trong các dự án mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) thành công cũng có tới 67% số dự án thuộc lĩnh vực bất động sản. Cho nên không thể chắc chắn “bong bóng” sẽ không xảy ra.

Việt Nam nên tiếp thu bài học từ các nước phát triển

Từ những kinh nghiệm xử lý “bong bóng BĐS” của các nước trên thế giới, Việt Nam có thể tham khảo được khá nhiều bài học hữu ích.

Bài học đáng để Việt Nam học hỏi là vấn đề củng cố niềm tin của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đối với người tiêu dùng. Trong giai đoạn phát triển, nguyên nhân khiến cho “bong bóng” càng phình to hơn chính là Nhật Bản quá tự tin vào sự hưng thịnh của nền kinh tế và họ luôn tin rằng giá đất sẽ không bao giờ giảm.

Tuy nhiên, khi “bong bóng vỡ", sau một thời gian dài mà thị trường vẫn không thể hồi phục trở lại, người dân đã mất niềm tin vào thị trường và nền kinh tế. Chính vì thế, BOJ đã phải đưa ra chính sách lãi suất thấp với mong muốn giúp các các DN dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để mở rộng kinh doanh. Tuy nhiên, lãi suất thấp đã khiến người dân Nhật Bản chuộng nắm giữ tiền mặt nhiều hơn là đầu tư vào nhà đất. Hệ quả là ngân hàng thiếu tiền mặt và thị trường nhà đất vẫn không thể cải thiện.

Trường hợp của Mỹ cho thấy, Chính phủ cần can thiệp sớm khi thị trường xuất hiện những dấu hiệu bất ổn, càng để lâu, tổn thất sẽ càng nghiêm trọng và chi phí để xử lý sẽ càng lớn.

Bài học thứ hai Việt Nam nên học hỏi từ nước Mỹ khi đưa ra các giải pháp xử lý khủng hoảng BĐS là đi từ nguyên nhân của vấn đề BĐS để tìm ra giải pháp hiệu quả. Nguyên nhân của khủng hoảng BĐS ở Mỹ bắt nguồn từ việc các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Tức là cho cả những người có tiền sử tín dụng xấu, thậm chí là những người không có việc làm thực hiện vay vốn. Chính vì vậy, Mỹ đã đưa ra các giải pháp kích thích kinh tế nhằm tạo ra việc làm, tăng thu nhập, giúp người dân có khả năng trả nợ và tăng mức doanh số bán nhà, giảm lượng hàng tồn kho, từ đó, khơi thông thị trường BĐS.

Một bài học nữa được rút ra từ công cuộc xử lý khủng hoảng BĐS ở Mỹ đó là công khai minh bạch các gói cứu trợ của Chính phủ. Các dự án trong gói kích thích kinh tế ở Mỹ đều rất cụ thể và mọi người dân có thể theo dõi tiền ngân sách đã được giải ngân ra sao qua nhiều kênh, mà trước hết là trang mạng công khai của chính quyền, trong đó liệt kê chi tiết chi tiêu cho các dự án ở từng bang và cả quy mô liên bang. Việc làm này vô cùng quan trọng trong việc tạo niềm tin của người dân vào Chính phủ, kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Hải Linh (TH)