Bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì trong Luật Nhà ở sửa đổi?

Theo ông Hải, có nhiều vấn đề phức tạp sẽ phát sinh khi mua nhà phải nộp 2% ngay từ đầu như quy định hiện nay. Vị này nói: "Chúng ta đưa ra quy định 2% phí bảo trì là vì muốn có sẵn tiền ở đó, khi phát sinh là có tiền sửa luôn. Nhưng nhà nước và chủ đầu tư đâu có lo mãi cho cư dân được. Phí bảo trì cũng là nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thường chỉ khoảng 5-10 năm. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu".

Đồng thời, ông cho rằng: "Nếu sau đó phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân nộp vào. Trường hợp người không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn".

Trong thời gian chưa thể bỏ quỹ bảo trì chung cư, đại diện Sở Xây dựng Tp.HCM đề nghị nên quy những tranh chấp có liên quan đến phí bảo trì chung cư thành những vấn đề dân sự (hiện nay là quan hệ hành chính). Từ đó, nếu bị chiếm dụng, cư dân hoàn toàn được quyền kiện ra toà.

Trên thực tế, đối với những chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, đa phần đều không còn tiền, vì vậy, chính quyền địa phương thực hiện biện pháp quyền cưỡng chế doanh nghiệp để đòi tiền cho cư dân cũng rất khó.

Lãnh đạo Sở Xây dựng nói: "Trường hợp này, chỉ có biện pháp xử lý về mặt tài sản, bán rồi định giá để trả 2% phí bảo trì. Tuy nhiên, quy trình, trình tự để hoá giá lấy lại 2% phí bảo trì thì chưa có", nên với trường hợp này chỉ trông chờ chủ đầu tư phát mại tài sản.  

Khu chung cư này từng xảy ra tranh chấp quỹ bảo trì giữa cư dân và ban quản trị.
Ảnh: Nguyễn Hà

"Thủ phạm" chiếm dụng quỹ bảo trì nhiều khi là ban quản trị chung cư chứ không phải chỉ có chủ đầu tư.

Còn theo đại diện Tổng công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), vấn đề không bàn giao quỹ bảo trì hiện được nhiều cư dân ở các khu chung cư gửi đơn thư khiếu nại. Nhưng nhìn từ góc độ chủ đầu tư, doanh nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng nếu không bàn giao đúng quy định. Đơn cử như một dự án được đơn vị này triển khai tại Việt Hưng (Hà Nội), trưởng ban quản trị sau khi nhận quỹ bảo trì đã tiêu hơn 1 tỷ đồng mà không có giấy tờ, chứng từ gì. Điều này khiến các cư dân tại dự án này đã bán nhà để chuyển đến nơi khác.

Từ thực tế trên vị này nói: "Tuy đã bàn giao hết quỹ cho ban quản trị song trước sự việc như trên chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm báo công an mà đến nay đã 2 năm vẫn chưa giải quyết được", và kiến nghị cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa về tư cách pháp nhân của ban quản trị.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, chủ tài khoản của ban quản trị chung cư theo quy định hiện hành là một hoặc nhiều thành viên đứng tên. Song, đối với những chung cư chỉ có một người làm chủ tài khoản sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, thậm chí là trục lợi cá nhân gây hại cho các cư dân sinh sống trong tòa nhà.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị, để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi trong việc sử dụng quỹ bảo trì thì chủ tài khoản của ban quản trị chung cư cần phải có từ 2 người trở lên. Đồng thời, đơn vị quản lý, vận hành chung cư cần phải chứng minh được năng lực tài chính để đảm bảo trách nhiệm bồi thường dân sự trong trường hợp không may xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn...

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest kiến nghị, cần phải đưa ra bộ tiêu chí rõ ràng, cụ thể hơn nữa về việc đề cử người vào ban quản trị. Việc người của chủ đầu tư làm trưởng ban quản trị tại một số dự án sẽ gây nên phản cảm. Nên có từ 2 người đứng tên trong tài khoản quỹ bảo trì để tránh được các rủi ro. Bởi, một người ký rồi tự rút tiền ra để tiêu sẽ dễ dẫn đến tình trạng mập mờ trong chi tiêu.

Nhiều chuyên gia tại hội thảo cũng đã nhận định, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư hiện rất phức tạp, hỗn loạn. Tại nhiều chung cư, các cư dân còn tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực như: diễu hành trên đường phố, tổ chức các hoạt động làm giảm uy tín thương hiệu của chủ đầu tư hay đơn vị vận hành chung cư... Do đó, để mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành có thể giải quyết được thì cần phải nhanh chóng đưa ra các chế tài, quy định rõ ràng.

Thông tin từ Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho biết, cả nước có khoảng 3.000 tòa chung cư. Tính đến hết quý II/2018, có 108 dự án xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư trên cả nước (số liệu từ báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng).

Những nội dung chủ yếu trong các cuộc tranh chấp, khiếu nại là phí bảo trì; diện tích sở hữu chung - riêng; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; ban quản trị không đủ năng lực, không thực hiện tốt các nhiệm vụ được giao, việc thu chi tài chính có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi...