Bị ép giá tiền tỷ vì nhà đất nằm trong hẻm sâu

Đã chào bán gần 3 năm nhưng lô đất nằm trong hẻm của bà Hạnh vẫn chưa chốt được giao dịch thành công. Trước áp lực cần tiền, đến cuối năm 2018, bà Hạnh đành bán lô đất gần 300m2 với giá 18 tỷ, dù giá kỳ vọng ban đầu là 22 tỷ đồng.

18 tỷ đồng cho mảnh đất rộng hơn 260m2, tính ra, giá mỗi m2 đất hẻm một xe máy đi lọt trên địa bàn quận Bình Thạnh là gần 70 triệu đồng. Trong khi, căn nhà phố 4 tầng được xây trên 50m2 đất, thuộc cung đường nội bộ sầm uất, ô tô đỗ tận cửa và quay đầu được, nằm gần đó đang có giá chào bán tới 20 tỷ đồng. Sau khi trừ đi chi phí xây nhà và nội thất cao cấp 4 tỷ đồng, giá mỗi m2 của lô đất đường nội bộ này là hơn 300 triệu đồng. Mảnh đất nhà bà Hạnh to hơn, vuông vức hơn nhưng chỉ vì nằm trong hẻm nhỏ nên đã bị người mua ép giá. Điều này khiến bà Hạnh không khỏi tiếc rẻ.

Tại TP.HCM, tình huống nhà, đất to bị ép giá vì nằm trong hẻm nhỏ, chỉ bán được bằng 1/2, thậm chí, 1/3 bất động sản nhỏ hơn nằm ở tuyến hẻm hoặc con đường lớn hơn là khá phổ biến.

Vào thời điểm Sài Gòn diễn ra các đợt sốt đất liên tục (năm 2016-2017), giá của một lô đất 92m2 nằm trong con hẻm nhỏ chỉ vừa chiếc xe máy chạy một chiều, Phạm Viết Chánh, quận 1 là 4,5 tỷ đồng, tương đương gần 50 triệu đồng/m2. Trong khi, giá nhà đất tại một con hẻm xe hơi cùng trục Phạm Viết Chánh lại được chào bán mức phổ biến là 80 triệu đồng/m2.

Nhà phố nằm trong hẻm sâu Sài Gòn bị ép giá tiền tỷ. Ảnh: Lucas Nguyễn

Ông Phan Công Chánh, một chuyên gia bất động sản cá nhân, từng có nhiều năm quan sát các giao dịch trên trục đường Phạm Viết Chánh cho hay, sự bất tiện là điểm yếu lớn nhất của nhà đất trong hẻm sâu. Chính sự bất tiện đã kéo theo hàng loạt các vấn đề khác như: tính thanh khoản kém, bị ép giá, bị định giá thấp hơn so với giá thị trường. Từ thực tế này, những người mua nhà đất trong hẻm nhỏ được ông Chánh khuyên, khi gặp những bất động sản nằm trong hẻm ô tô đỗ tận cửa thì nên cân nhắc để mua. Còn đối với nhà đất nằm sâu trong hẻm nhỏ, chiều ngang chỉ dưới 3,5m hoặc chỉ một xe máy chạy qua được thì phải cân nhắc thật kỹ trước khi mua.

Ông Nguyễn Tấn Phong, vị chuyên gia có 10 năm kinh nghiệm trong vấn đề tư vấn pháp lý nhà phố tại thị trường TP.HCM  cho biết, nhà đất càng nằm trong hẻm nhỏ, sâu càng rất khó bán và không tránh khỏi kịch bản bị ép giá.

Theo vị chuyên gia này, hẻm càng sâu, càng nhỏ bao nhiêu thì giá bất động sản càng bị mất chừng nấy, cho dù căn nhà hoặc lô đất đó có lớn tới đâu. Vậy nên, câu "đừng tham mua nhà to trong con hẻm nhỏ" đã trở thành kim chỉ nam được giới buôn địa ốc nằm lòng. Ông Phong tính toán, giá của nhà đất nằm trong hẻm sâu thường bị giảm tới khoảng 60% so với các vị trí mặt tiền, còn so với hẻm xe hơi (hẻm lớn), giảm 30-40%.

Trên thị trường ghi nhận, giá giao dịch phổ biến bình quân nhà đất trong hẻm nhỏ thường bị mất đi một nửa so với giá đất mặt tiền đường lớn. Việc mất giá này xuất phát từ lý do lộ giới hẻm nhỏ thường dễ vướng quy hoạch, thậm chí là quy hoạch treo.

Nhược điểm của nhà đất nằm sâu trong hẻm nhỏ là kém sang, di chuyển bất tiện, không thể đỗ ô tô tận cửa, khó khăn khi di chuyển bằng xe máy. Bên cạnh đó, việc ứng cứu khi có tai nạn, hoặc hỏa hoạn xảy ra cũng không hề thuận lợi chút nào. Thực tế này đã khiến cho lợi thế của bên bán nhà đất lô lớn nằm trong hẻm nhỏ bị mất đi rất nhiều khi thẩm định giá.