BĐS thế giới: Năm mới, tìm cơ hội mới

Nhà kinh tế học David Stiff (công ty Fiserv) chỉ ra rằng, giá sẽ tăng 3.4% kể từ qúy II/2013 đến quý II/2014 sau nhiều thăng trầm trên thị trường. Thậm chí mức tăng có thể lớn hơn ở một số thị trường bất động sản tại Mỹ. Ông Stiff khẳng định “Thị trường nhà ở đã từ đáy đi lên, vì vậy chúng ta không cần phải lo sợ về sự thụt giảm giá nào khác nữa.”

 

 

Điều này tạo ra một sân chơi mới cả chủ nhà – những người cuối cùng cũng có thể bán sản phẩm của mình – và người mua – những người trước đó vẫn đang trì hoãn mua bán nhằm chờ đợi giá sẽ tiếp tục giảm.

Hiệp hội Ngân hàng Cho vay Thế chấp dự báo, năm 2013 sẽ có nhiều người tìm mua nhà mạnh dạn hơn, sẵn sàng chấp nhận những khoản nợ để mua nhà mới. Con số người tìm mua nhà kiểu này dự kiến sẽ tăng 55% vào năm tới.

Cùng với sự cạnh tranh ngày càng khắc nghiệt, theo ý kiến của công ty bất động sản Salt Lake City, “thời đại mà người mua chỉ gắn bó với một vài người bán đã qua”. Theo đó, những người bán hàng đừng nên giả định giá sẽ giảm để cuộc đua giữa những người bán sẽ trở lại trong vòng một hay hai năm tới đây.

Công ty Fiserv dự báo rằng trong khoảng thời gian từ nay đến năm 2017, giá trị nhà ở sẽ tăng 3.3%/ năm, dù mức tăng này không phải quá nóng, nhưng chí ít nó cũng khẳng định rằng thị trường không còn bị đóng băng nữa.

Trước cơ hội mới đang mở ra trước mắt, những người tham gia vào thị trường BĐS cần lưu ý những gì?

Người bán:

 

Giữ giá bán hợp lý:  Trong nhiều tuần liền, nhà ở trên thị trường thường được mang ra các cuộc đấu giá nhưng chỉ giá hợp lý nhất mới có thể tồn tại được. Lấy thị trường San Franciso làm ví dụ. Mặc dù hiện tại thành phố này đang là một trong những nguồn cung cấp nhà ở lớn nhất tại Mỹ, giá những căn nhà đã được bán ra của thị trường này tăng trung bình chỉ 103% thay vì 120% như ở các thị trường nhà ở khác.

Thẩm định tài sản:  Bất cứ ai tham gia đấu giá một căn nhà cũng có quyền mua căn nhà đó. Điều này có nghĩa bất kỳ thỏa thuận mua bán nào cũng có thể phụ thuộc vào một bên thứ ba. Theo như giám đốc thông tin tại công ty bất động sản Mc. Enearney Associates tại thành phố Washington D.C, ông David Howell,  “Bạn có thể đấu giá căn nhà với mức cao nhất, nhưng thẩm định viên chỉ nói lời cuối cùng về giá trị căn nhà đó vào cuối ngày”.

Việc chỉ chăm chăm vào thẩm định giá trị tài sản có thể làm hỏng một thỏa thuận mua bán. Và đó là lúc người bán nhà sẽ cần đến một đại lý đại diện bán hàng, hay nói cách khác là một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Harrison, một nhà môi giới BĐS cho hay “Người bán tài sản sẽ được bảo vệ bởi các đại lý đại diện như chúng tôi trước việc thẩm định quá đà của người mua, cũng giống như việc người thẩm định muốn bước vào nhà bạn thẩm định giá, họ sẽ gặp chúng tôi đầu tiên ngay tại cửa ra vào.”

Tuy vậy, như ý kiến của nhà môi giới nổi tiếng ở bang Chicago (Mỹ), bà Fran Bailey, các đại lý đại diện bán hàng vẫn luôn phải sẵn sàng trước mọi câu hỏi và yêu cầu cung cấp thông tin của các nhà thẩm định tài sản. Những thông tin này gồm các dữ liệu so sánh giá bán và những tài liệu, văn bản cập nhật nhất trong lĩnh vực bất động sản có ảnh hưởng đến hoạt động mua và bán giữa các bên. Fran Bailey khẳng định “Việc cung cấp các thông tin chính xác cho các thẩm định viên tài sản là một phần công việc của tôi”.

Người mua:

 

Sẵn sàng để thỏa thuận: Cùng với sức nóng của sự cạnh tranh trong thị trường nhà ở, việc đi xem loanh quanh các ngôi nhà mà không có ý định mua đã hoàn toàn không phù hợp. Nếu bạn thực sự muốn chuyển nhà, hãy chuẩn bị và sẵn sàng cho các vấn đề đang hiển hiện rất rõ ràng trên thị trường.

Chuẩn bị trước 3 tháng cho mọi giao dịch: Mặc dù thị trường nhà ở đã có nhiều khởi sắc, tuy nhiên làm sao để ngân hàng có thể chấp nhận các tài sản thế chấp vẫn là một vấn đề rất nan giải đối với người mua. Theo chỉ số tín dụng FICO bình quân, mức điểm bị từ chối các khoản cho vay để mua bán thông thường là 729. Trong khi đó, số điểm chỉ số tín dụng để thế chấp được chấp nhận là 762 điểm, với khả năng thanh khoản ở mức 21%, khoản thanh toán hàng tháng này bằng 21% thu nhập của cả hộ gia đình và tổng số nợ không vượt quá 33% thu nhập.

Liệu những con số vừa kể trên có quá xa vời với bạn? Nếu có, thì đây chính là lúc để bạn xem lại vấn đề quản lý và nâng cấp tài chính của mình. Nói cách khác, nếu đang có ý định săn lùng một ngôi nhà vào mùa xuân năm nay, e rằng bạn sẽ phải dè chừng hơn với việc tiêu dùng trong kỳ nghỉ lễ sắp tới.

Vấn đề thời gian xuất hiện của tài sản:  Các nhà môi giới và các công ty tư vấn bất động sản đều cho rằng “Nếu muốn mua nhà, người mua sẽ phải luôn sẵn sàng với các đề nghị mua bán”. Thêm nữa, những đề nghị mua bán đầu tiên thường là những món hời và hợp lý nhất. “Nếu như căn nhà bạn muốn ở có mặt trên thị trường trong 3 tháng, hoặc lâu hơn nữa, bạn có thể đặt dấu chấm hỏi về nó. Nhưng nếu căn nhà yêu thích mới chỉ lên sàn đấu giá mới gần đây, thì hãy chú ý đừng để bạn bỏ lỡ mất món đấu giá có thể rất hời này”

Theo dõi dòng tiền:  Liệu điều gì có thể đảo lộn các dự báo về dòng tiền trong năm tới đây? Đó vẫn là một câu hỏi lớn chưa lời đáp.

Hành động tài chính khó hiểu của FED:  Có vẻ như chính sách của vị Chủ tịch Cục dự trữ Liên bang Mỹ (FED), ông Ben Bernake, cố nâng giá nhà ở  bằng cách mua trái phiếu nhằm giữ mức lãi suất thế chấp thấp đang gây băn khoăn cho nhiều người về thời hạn có hiệu quả của nó. Và đây hẳn chính là một chính sách khó hiểu của FED.

Thiếu vắng các khoản khấu trừ thế chấp:  Việc miễn cắt giảm thuế trên các khoản lãi suất thế chấp có thể coi như một gáo nước lạnh dội thẳng vào thị trường bất động sản đang rục rịch phục hồi trở lại.

Sự can thiệp của người bán:  Theo tình hình hiện tại, bên chủ nhà vẫn nắm thế chủ động với sự tăng lên của lượng người mua, điều này cũng đồng nghĩa với việc giá bán có thể bị đẩy lên cao nhanh hơn dự kiến.

Người bán đẩy giá lên cao:  Hàng loạt các công trình xây dựng đang được thi công tại một vài thị trường trọng điểm. Điều này đồng nghĩa, chỉ ở những thị trường lớn như vậy, giá cổ phiếu nhà ở mới có khả năng ổn định cao, kéo theo giá bán nhà ít khi bị người bán đẩy chênh lên cao.

Các ngân hàng nới lỏng các chính sách cho vay:  Các nhà môi giới bất động sản tin rằng, cùng với việc giảm bớt các tiêu chuẩn quá khắt khe trong vấn đề đầu tư tài chính từ các ngân hàng, doanh thu mua bán trên thị trường bất động sản trong năm tới có thể tăng thêm từ 500,000 đến 700,000 căn nhà.

Thêm nhiều nhân lực gia nhập ngành kinh doanh BĐS:  Theo dự đoán của các nhà kinh tế học, trong nửa năm cuối 2013 sẽ có thêm nhiều nhân lực tham gia thị trường bất động sản do nhu cầu lựa chọn nghề nghiêp gắn liền với sự phục hồi nhanh chóng của ngành này trong tương lai không xa.

Lê Phương Chi