BĐS nghỉ dưỡng: Bài toán sinh lời gặp khó khi nguồn cung quá lớn

Trong cuộc họp báo về tình hình thị trường BĐS quý I/2017 mới đây, với phân nửa thời lượng để nói về phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, Savills Việt Nam cho thấy sự quan tâm lớn đến phân khúc này.

Theo Savills Việt Nam, trong năm 2017, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn nhận được nhiều kỳ vọng của nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh lượng du khách ngày càng tăng và sự quan tâm đầu tư mạnh mẽ của các cấp chính quyền, từ Trung ương tới địa phương.

Luỹ kế đến cuối năm 2016, hơn 5.000 căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng đã được hoàn thiện và đưa ra thị trường. Dự báo, sau 3 năm nữa, con số sẽ tăng gấp hơn 4 lần. Trong giai đoạn 2017-2019, mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn được mở bán. Trong đó, 3 trọng điểm của thị trường là Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Ngoài ra, còn có Lào Cai, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Quảng Ninh...

Tuy nhiên, theo Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, ông Troy Griffins, dù được đánh giá là phân khúc đầy tiềm năng, nhưng Savills cũng rất lưu ý về sự tăng trưởng chóng mặt của các loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng hiện nay. Trong bối cảnh so sánh với khả năng lấp đầy, thì kỳ vọng sinh lời với hàng chục nghìn sản phẩm được đưa ra trong thời gian sắp tới vẫn là một bài toán cần xem xét.

Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng phải là những chủ đầu tư có tiềm lực. Ảnh: Đức Thanh

Tại Nha Trang, ở riêng phân khúc trung, cao cấp, nguồn cung khách sạn cao cấp trong 3 năm tới trung bình khoảng 29% mỗi năm. Con số này gấp đôi so với tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách giai đoạn 2013-2016. Tại Đà Nẵng, nguồn cung 3 năm tới cũng dự kiến tăng bình quân khoảng 30%. Trong khi 3 năm vừa qua, lượt du khách đến Đà Nẵng dù được đánh giá là tăng trưởng tốt nhưng cũng chỉ đạt 21%.

Số liệu này cho thấy, trong những năm tới, nếu vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng lượt khách như trên, tỷ lệ khai thác số phòng khách sạn 4-5 sao và biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương này sẽ không cao, mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Tại Phú Quốc, tình trạng này cũng xảy ra nhưng ở mức chênh lệch thấp hơn. Tuy nhiên, địa phương này lại phải chịu một áp lực khác khi lượng cung lớn trong tương lai chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Điều này cũng tạo nên thách thức cho các chủ đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, sắp tới, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ có sự phân hóa rõ nét giữa các chủ đầu tư lớn và nhỏ. Những dự án không có chủ đầu tư nhiều tiềm lực sẽ khó cạnh tranh và có thể bị đào thải khỏi thị trường. Hiện nay, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền cho một dự án nghỉ dưỡng mà căn cứ vào rất nhiều yếu tố.

Trong đó, một dự án có cam kết tốt, vị trí tốt chưa đủ, mà cần đặt lên bàn cân cả uy tín của đơn vị vận hành và năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án. Đây là điều kiện cần và đủ để đánh giá khả năng khai thác thực của dự án trong dài hạn.

Ông Hiếu cho biết: "Nếu là nhà đầu tư tài chính, tôi phải tính dòng tiền trong tương lai. Khi tôi mua nhà từ 3-5 tỷ đồng, thường sẽ phải vay ngân hàng, mỗi tháng sẽ phải trả một khoản lãi. Giả dụ khi tôi đầu tư vào căn hộ của FLC, thì FLC sẽ giúp cho thuê lại căn hộ và tôi sẽ nhận được một số tiền cố định hàng tháng từ tiền cho thuê này. Do đó, khi đầu tư, chúng ta cần tính dòng tiền vào và ra sao cho giá trị ròng của dòng tiền phải dương".

Đồng quan điểm, đại diện Tập đoàn Alphanam Group, chủ đầu tư dự án Luxury Apartment tại Đà Nẵng cho biết, hiện nay, nhà đầu tư khó tính và khắt khe hơn rất nhiều. Nếu muốn cạnh tranh tốt, chủ đầu tư buộc phải có những hướng đi khác biệt không chỉ về giá, cơ hội đầu tư, mà còn về trải nghiệm khi trở thành chủ nhân sở hữu tại dự án.

Đó chính là hệ sinh thái BĐS nghỉ dưỡng, không đơn thuần là nghỉ dưỡng, mà còn phải có khả năng sinh lời bền vững trong tương lai, giàu giá trị thương mại. Điều này chỉ đạt được khi chủ đầu tư có tiềm lực thực sự về tài chính và hướng phát triển bài bản.