BĐS Hà Nội phụ thuộc hoàn toàn vào “động thái” nguồn vốn

 
Hiện trên thị trường đang phổ biến hình thức huy động vốn từ khách hàng khi chưa đủ điều kiện. Ông nghĩ sao về điều này?
 
Các hình thức như “mua nhà trên giấy”, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện… thường tạo rủi ro cho người tiêu dùng như về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức đã cam kết trong hợp đồng.
 
Thậm chí nhà đầu tư còn chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người tiêu dùng không biết, người tiêu dùng chuyển nhượng vốn góp cho người khác nhưng chưa được pháp luật thừa nhận...
 
Phương thức “vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở” thì có nhiều rủi ro hơn nữa. Dự án xây dựng nhà ở có thể bắt đầu nhưng độ thành công chưa thể khẳng định được, không loại trừ cũng có thể là “dự án treo”…
 
Không những vậy, hợp đồng vay vốn đã có trong luật tín dụng. Chủ đầu tư có phải là tổ chức tín dụng không, nếu đã vay vốn thì phải trả bằng tiền cộng lãi suất chứ không được trả bằng hàng hóa, không được kèm theo điều kiện ràng buộc quyền được mua hàng hóa.
 
Hình thức huy động vốn từ khách hàng của chủ đầu tư thứ cấp (cấp 2) cũng rất phổ biến. Theo ông, cần phải làm để ngăn chắn những rủii ro cho khách hàng?
 
Các quy mô dự án lớn, đầu tư hàng trăm ha, các nhà đầu tư sơ cấp không đủ khả năng làm trọn vẹn từ A đến Z để ra được căn hộ hay nhà để bán, mà họ chỉ có thể đầu tư phần hạ tầng, sau khi đầu tư xong hạ tầng họ sẽ được quyền bán lại cho chủ đầu tư cấp 2.
 
Khi làm xong hạ tầng hoặc bắt đầu khởi công thì theo như nghị định 02 họ bắt đầu được huy động vốn từ chủ đầu tư cấp 2 có chức năng kinh doanh bất động sản. Tôi cho việc làm này là đúng, nhưng vấn đề là chúng ta vẫn chưa có những chế tài để kiểm tra, giám sát.
 
Chẳng hạn như, chủ đầu tư cấp 2 sau khi dùng tiền để mua lại phải tự dùng vốn của chính mình, không được phép đi huy động tiếp từ khách hàng. Nhưng thị trường đang có hiện tượng “tay không bắt giặc”, tức là sau khi có được quyền xây dựng lại tiếp tục đi huy động vốn, điều này hoàn toàn sai luật và phải có chế tài. Thậm chí có thể áp dụng chế tài bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn trả lại.
 
Ngân hàng thắt chặt nguồn vốn cho vay, các nguồn vốn khác thì gần như không khả thi. Thực tế, nếu chủ đầu tư không tận dụng nguồn vốn chủ yếu từ khách hàng thì họ cũng không biết thu hút vốn ở đâu…?
 
Chúng ta cần phải cố gắng tạo lập và đưa vào các định chế tài chính ngoài tín dụng ngân hàng như quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, phát hành trái phiếu... Việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp đã có quy định, trong đó tất cả các doanh nghiệp đều được quyền huy động trái phiếu.
 
Trên thực tế, đã có những doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu, phát hành trái phiếu thành công như HUD đã huy động được 500 tỷ trong năm 2009. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quy định riêng cho trái phiếu bất động sản mà đang được áp dụng chung trong tính độc quyền trái phiếu của doanh nghiệp.
 
Nói như vậy có thể thấy, thị trường BĐS có nhiều điều bất ổn, ngay cả khi đang có hiện tượng sốt đất ở một số khu vực ở Hà Nội liên quan đến quy hoạch chung thủ đô…?
 
Mức độ tăng giảm của thị trường này trong thời gian hơn 1 năm qua luôn có tính cục bộ và thời điểm, không phải là xu hướng tổng thể và dài hạn. Ngay tại một địa phương như Hà Nội, có những dự án sốt giá nhưng vẫn có những dự án lại bị ngưng trệ.
 
Thời điểm có vốn nhiều thì thị trường ấm lên, nhưng chỉ cần luồng vốn bị ngăn lại thì thị trường lập tức nguội đi. Đó là biểu hiện của tính thiếu ổn định, cục bộ và nhất thời. Hơi thở, sức sống của của thị trường phụ thuộc hoàn toàn vào những động thái của nguồn vốn khả thi cho thị trường.