BĐS cho thuê 2017 (P2): Căn hộ cho thuê gặp khó, BĐS khu công nghiệp khởi sắc

Căn hộ cho thuê đối mặt áp lực nguồn cung

2017 được xem là một năm sóng gió với cả căn hộ chung cư cho thuê và căn hộ dịch vụ. Nguồn cung mới chào thuê liên tục gia tăng trong khi nhu cầu thuê hiện vẫn chưa có nhiều đột biến khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê hai phân khúc này đều giảm sút. Gặp nhiều khó khăn nhất trong việc tìm kiếm khách thuê là các căn hộ thuộc dự án trung - cao trên địa bàn Tp.HCM và Hà Nội. Cụ thể giá thuê của loại hình này từ mức 800-1.500 USD/tháng đã giảm xuống tầm 600-1.200 USD/tháng.

Tuy nhu cầu thuê không suy giảm nhưng do sự gia tăng quá mạnh nguồn cung từ loạt dự án hoàn thiện bàn giao tạo áp lực cạnh tranh giữa dự án cũ và mới ép giá thuê giảm sâu qua các quý. Bên cạnh đó, do giao dịch chào bán căn hộ gặp khó khăn, nhiều chủ nhà chuyển từ bán sang cho thuê khiến giá thuê bị điều chỉnh mạnh. So với 2 năm trước, lợi nhuận cho thuê đã giảm rõ rệt, khoảng từ 0,5-2%.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán từ 2.000 USD/m2 trở lên và loại hình nhà ở bình dân do không chịu nhiều áp lực từ nguồn cung nên hoạt động cho thuê tương đối ổn định. Với loại hình căn hộ cao cấp ở Tp.HCM, do nguồn cung hiện hữu chưa nhiều, nhu cầu tìm thuê của đối tượng khách ngoại quốc, chuyên gia nước ngoài lớn nên loại hình này có một năm hoạt động ổn định. So với khách sạn có cùng tiện nghi và vị trí, căn hộ cao cấp loại này có giá thấp hơn khoảng 30%, tức là chừng 100 USD/đêm và 1.500-2.000 USD/tháng. Ngay cả vào mùa thấp điểm, công suất cho thuê bình quân cũng đạt 60-70%.

Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, các căn hộ càng nằm gần trung tâm thành phố, tiện ích càng đầy đủ thì giá thuê càng tăng và nhu cầu tìm thuê cũng cao hơn. Riêng loại hình căn hộ bình dân, với giá thuê từ 7-10 triệu/tháng, đánh trúng nhu cầu cư trú của đối tượng lao động bình dân, các hộ gia đình trẻ nên lượng khách thuê dồi dào và việc cho thuê cũng thuận tiện hơn.

Loại hình căn hộ dịch vụ cũng có sự thay đổi trong xu hướng thuê. Trong khi căn hộ 1-2 PN rơi vào tình trạng dư cung do nhu cầu thuê thấp thì căn hộ 3 PN lại cho thuê tốt nhờ nguồn cung cạnh tranh. Xét về giá cả, giá thuê có giảm nhẹ tầm 3-5% so với 2016. Căn hộ 3 PN bắt đầu từ mức 3.300 USD - chưa tính thuế, còn căn hộ 1-2 PN dao động từ 900-2.700 USD/tháng tùy theo từng vị trí và diện tích mỗi căn. Hiện tại, căn hộ dịch vụ cao cấp tại quận 1, quận 3 đang thu hút phần lớn nhu cầu từ khách thuê, ngược lại, khu vực ngoài trung tâm cho thuê chậm.

BĐS khu công nghiệp hoạt động tốt

Bất động sản khu công nghiệp có một năm khởi sắc khi tăng cả công
suất thuê và giá thuê. Ảnh minh họa

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2017, cả nước có 5 KCN mới được thành lập, nâng tổng số KCN cả nước lên 328 khu. Tính chung, tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 51%, riêng các KCN đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 73%.

Năm 2017, thị trường KCN cũng thu hút được được 638 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký mới và điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt gần 10,6 tỷ USD. Về thu hút đầu tư trong nước, các KCN thu hút được 520 dự án đầu tư và điều chỉnh tăng vốn cho hơn 187 dự án với tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 132.200 tỷ đồng. Những số liệu trên cho thấy, trong những tháng qua, lượng vốn đổ vào sản xuất và xây dựng các KCN tăng cao và chứng tỏ thị trường BĐS có những bước khởi sắc ở phân khúc công nghiệp.

Thị trường KCN còn chứng kiến sự gia tăng mô hình nhà xưởng xây sẵn quy mô dưới 500m2, đầy đủ tiện ích. Vị trí phát triển của loại mô hình này chủ yếu gần các khu công nghiệp, cảng hoặc ở vùng ven các thành phố lớn. Mô hình nhà xưởng xây sẵn cũng nở rộ tại nhiều khu công nghiệp ở Tp.HCM, đặc biệt là các nhà xưởng cao tầng. Đơn cử khu chế xuất Tân Thuận (quận 7, Tp.HCM); Khu chế xuất Linh Trung và khu công nghiệp Hiệp Phước cũng đang hiện thực hóa mô hình nhà xưởng cao tầng.

Khu vực phía Bắc, các KCN tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy tốt. Riêng các KCN tại Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy trung bình lên đến 91%. Bắc Ninh và hải Phòng được cho là những điểm sáng về đón sóng FDI ở miền Bắc. Các KCN đang hoạt động tại hai tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy trên diện tích đất thu hồi đạt bình quân gần 85%.

Các tỉnh còn lại như Vĩnh Phúc, Hải Dương, Quảng Ninh và Hưng Yên vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Không ít KCN không thu hút được lượng DN đầu tư vào như kỳ vọng bởi nhiều nút thắt về cơ sở pháp lý, thiếu thông tin, thị trường không minh bạch. Các KCN đầu tư đơn giản, hệ thống hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện, thiếu sự hỗ trợ của công nghệ phụ trợ. Bên cạnh đó, chủ đầu tư nội còn có nhiều nhược điểm như thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm bố trí cơ cấu các khu công nghiệp.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giá thuê tại các KCN có xu hướng gia tăng mạnh qua các quý. Tp.HCM xuất hiện tình trạng tăng giá thuê đất công nghiệp. Cụ thể, giá thuê đất trung bình mỗi m2 trên chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp Tp.HCM đã vọt lên 140,2 USD trong khi các tỉnh, thành phố còn lại giáp ranh Sài Gòn cũng đạt mức giá thuê 30-100 USD. Giá thuê kho xưởng ở mức 3,2-5,5 USD/m2. Khu vực Bắc Bộ giá thuê trung bình vào khoảng 75 USD/m2. Hà Nội có giá thuê cao nhất với 112 USD/m2. Giá thuê kho xưởng cũng rơi vào khoảng 3-5,5 USD/m2.

Phương Uyên