Bất động sản Vân Đồn "loạn" vì môi giới, nhà đầu tư ngoại tỉnh

Anh Chính, một nhà đầu tư đang "ôm" lô đất Vân Đồn nói trong tiếng thở dài: "Tôi vừa cất sổ vào két, đợi vài năm nữa sẽ tính tiếp", vì dù đã rất nỗ lực rao bán suốt 2 tháng nay nhưng không có giao dịch. Lô đất dự án được nhà đầu tư này mua vào thời điểm đất Vân Đồn đang "sốt" khoảng hơn một năm trước với giá 29 triệu đồng/m2. Thời gian vừa qua, khi nghe thấy thông tin đất tại huyện đảo này đang nóng trở lại, anh lập tức xuống tận nơi để liên hệ các sàn nhờ họ rao bán, tuy nhiên, mãi vẫn chẳng có người mua cho.

Thực tế về tin đồn "sốt" đất tại Vân Đồn

Môi giới thời gian gần đây đang đổ bộ về Vân Đồn để đón sóng trước thông tin "sốt" đất. Đã có gần chục sàn bất động sản được khai trương chỉ trong vài tháng đầu năm 2019. Những sàn giao dịch gần như đóng cửa suốt cả năm cũng rục rịch hoạt động trở lại, con đường trục chính tại thị trấn Cái Rồng lúc nào cũng tấp nập xe qua lại, trong đó, biển số ngoại tỉnh là chủ yếu.

Dự án đang được triển khai tại Vân Đồn cũng nằm trong danh sách tung tin "sốt giá"
của môi giới. Ảnh: CTV.

Ô tô xếp hàng tại một dự án đang được mở bán chủ yếu là biển số của các tỉnh như: Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh… Một số hàng cà phê, quán ăn trong khu vực lúc nào cũng tấp nập người ra vào và đa phần đều cầm theo bản đồ dự án.

Một môi giới có nhiều năm kinh nghiệm tại Vân Đồn cho biết: "Họ luôn quảng cáo đất đang "sốt" bằng cách trưng những tờ giấy đặt cọc của khách hàng. Thậm chí, có những tờ giấy đặt cọc, phần thông tin người mua ghi là Việt kiều Mỹ, song thực tế loại giấy tờ này có thể là tự tạo. Họ cũng thường xuyên tổ chức livestream hình ảnh nhà đầu tư đến thăm dự án. Tuy nhiên, thực tế đa số đều là các môi giới".

Những dự án có giao dịch tại huyện đảo trong thời gian qua có thể kể đến như Khu đô thị Phương Đông, Thống Nhất, Vương Long, khu tái định cư Ao Tiên… và đất thổ cư thuộc khu vực trung tâm Cái Rồng. Hiện giá bán tại đây đang nằm trong khoảng 25-32 triệu đồng/m2.

Nhưng vì những lùm xùm liên quan đến tính pháp lý của một số dự án trong thời gian vừa qua đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng vốn sang đất thổ cư tại khu trung tâm thị trấn. Người dân quanh những khu vực này vì thế được đà, hét giá cao, có nơi lên đến 70 triệu đồng/m2, tăng tới 10 triệu so với thời điểm trước Tết Nguyên đán. Song, các giao dịch thành công tại Vân Đồn chưa có mức giá nào cao như vậy.

Giám đốc Sàn bất động sản Thanh Tùng Land Phạm Quang Tùng cho hay, giá của các giao dịch nhà đất thành công tại Vân Đồn trong thời gian qua chỉ tăng nhẹ, từ 1- 3 triệu đồng/m2. Giá của những lô đất thổ cư đẹp, nằm ở vị trí trung tâm thị trấn Cái Rồng mới có thể tăng 4-5 triệu đồng/m2, tuy nhiên, không có nhiều giao dịch thành công.

Vị này nói thêm: "Thậm chí vẫn có tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ. Họ mua với kỳ vọng lướt sóng, song vốn không dày nên khi cần tiền phải chấp nhận bán rẻ 1-2 giá mới nhanh đẩy được hàng".

Cũng theo ông Tùng, thời điểm trước Tết, có một số nhà đầu tư đã mua gom và xả hàng ngay khi có lệnh mở cửa giao dịch, tạo nên cảm giác sôi động cho thị trường. Nhưng trên thực tế, tổng lượng giao dịch trong 3 tháng đầu năm 2019 mới chỉ bằng khoảng 50% so với giai đoạn đỉnh điểm cuối năm 2017, đầu 2018, trước khi lệnh dừng giao dịch có hiệu lực.

Hiện, sóng trong giai đoạn vừa qua cũng đã lắng xuống, chỉ còn những nhà đầu tư có kế hoạch lâu dài, đang chờ đợi những chính sách vĩ mô tạo cú hích với thị trường thì ra hàng.

Anh Tuấn, một môi giới chuyên về bất động sản Quảng Ninh cho hay: "Tôi giới thiệu khách đầu tư ở nhiều nơi tại Quảng Ninh như Uông Bí, Hạ Long, Cẩm Phả, Móng Cái… Một số khách có mua lướt ở Vân Đồn từ trước Tết, đánh nhanh, thắng nhanh và hiện đã rút lui.

Song, giờ tôi không hướng khách vào đây nữa vì nhu cầu thực tế người dân mua không nhiều. Hầu hết là các nhà đầu tư ôm và đợi tăng giá trong dài hạn".

Số lượng sàn bất động sản được thành lập mới tại Vân Đồn gia tăng liên tục từ đầu năm 2019

Cần cẩn trọng với hiệu ứng "sợ bỏ lỡ cơ hội"

Nhận định về thông tin "sốt" đất Vân Đồn thời gian qua, Chủ tịch Viet Realtor Academy - Học viện Nhà môi giới Đặng Đình Toàn cho hay, có hai yếu tố góp phần không nhỏ vào việc tăng giá bất động sản. Đó là sức mạnh của đội ngũ bán hàng (môi giới) và hiệu ứng Fomo (Fear of mising out - sợ bỏ lỡ cơ hội).

Ví dụ, một dự án suốt thời gian dài nằm bất động, khó có được thanh khoản, khó tiếp tục triển khai, nhưng khi nhận số tiền hoa hồng cao từ chủ đầu tư, đội ngũ bán hàng cùng nhà môi giới đã tham gia vào thị trường bằng việc sử dụng sức mạnh của mạng xã hội và các bài viết quảng cáo để tạo nên hiệu ứng Fomo cho người mua. Vị chuyên gia này cho biết, các dự án kiểu này trong một số trường hợp, không chỉ có thanh khoản tốt mà giá còn có thể tăng cao so với dự kiến.

Một dự án mới chỉ có vài thông tin về quy hoạch, về hạ tầng… chưa ai để ý đến, nhưng bỗng một ngày, có nhóm người đến mang theo cả túi tiền, cùng mấy chiếc ôtô đỗ cạnh dự án bàn tán về việc kiếm được tiền trăm, tiền tỷ…

"Tin đồn này được loan tới các nhà môi giới rồi được rỉ tai tới các nhà đầu tư... Vài ngày sau, liên tiếp những bài viết "PR" được đăng báo, đăng mạng xã hội… thế là hiệu ứng Fomo bắt đầu. Cứ vậy, giới đầu cơ đặt cọc, lướt sóng, "ôm hàng" để bán chênh, người dân cũng lao vào "săn" đất...", ông Toàn nói và cho biết, những dấu hiệu này cũng đã xuất hiện trong cơn "sốt" đất Vân Đồn thời gian vừa qua.

Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, chính tâm lý sợ mất cơ hội kiếm lợi đã khiến nhiều người vội vàng xuống tiền thực hiện giao dịch, trong khi chưa tìm hiểu kỹ càng về dự án. Điều này có thể sẽ khiến nhà đầu tư phải gánh chịu không ít rủi ro. Hiệu ứng Fomo ngày nay càng dễ lan nhanh, lan rộng hơn nữa vì sự phát triển mạnh mẽ của mạng xã hội.

Từ thực tế trên, ông Toàn khuyên các nhà đầu tư bất động sản, không nên chạy theo hiệu ứng Fomo, mà cần phải định hình được giá trị thực của nhà đất định đầu tư. Có thể tính toán được điều này dựa vào việc phân tích một số yếu tố như: mức giá đưa ra có hợp lý với thời điểm hiện tại, giá so với bất động sản trong khu vực, cùng phân khúc, có tiềm năng tăng giá hay không? Loại sản phẩm bất động sản đó phục vụ cho mục đích sử dụng nào, hướng tới đối tượng nào?...

Vị chuyên gia này cho rằng, khi trả lời được những câu hỏi đó, nhà đầu tư sẽ tính toán được dòng vốn đầu tư, thời gian giữ bất động sản và thời điểm xuống hàng phù hợp.