Bất động sản TP.HCM: bất chấp cung thiếu, thanh khoản không tăng

Cung thiếu tạo đà cho giá bán tăng

Thời gian qua, báo cáo của các tổ chức, đơn vị nghiên cứu BĐS đều chỉ ra thực trạng nguồn cung nhà ở trên thị trường sụt giảm mạnh. Đơn cử, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung sản phẩm bất động sản 6 tháng đầu năm giảm 60% so với cùng kỳ 2018. Theo DKRA Việt Nam, lượng căn hộ chào bán quý vừa qua giảm gần 71% so với cùng kỳ. Còn theo số liệu của HoREA, nửa đầu năm 2019, lượng dự án mới triển khai trên toàn thành phố giảm 84%, tổng số căn hộ xây dựng cũng giảm 24,2% so với cùng kỳ năm 2018.

Nhìn chung, nguồn cung dự án mới chào bán ra thị trường khá nhỏ giọt. Tính từ thời điểm cuối năm 2018 đến nửa đầu năm 2019 hầu như chỉ có khoảng 3 dự án mới chào bán. Còn lại phần nhiều là các dự án đã công bố từ trước đó và hoàn thành pháp lý từ một vài năm trước. Tình trạng này được dự báo sẽ khó có cải thiện trong ngắn hạn khi các hạn chế về thủ tục pháp lý, phê duyệt vẫn chưa được điều chỉnh thông qua. 

Giá nhà đất TP.HCM ngày càng leo thang gây áp lực không nhỏ lên thanh khoản của thị trường

Khan hiếm nguồn cung mới khiến giá nhà tại TP.HCM đang bị đẩy lên mức cao liên tục trong 8 tháng gần đây. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, từ mức giá trung bình 28 triệu/m2 vào quý 1/2018, giá chung cư tại TP.HCM tăng mạnh lên mức 34 triệu/m2 sau 1 năm. Bước sang quý 2/2019 giá lại tiếp tục tăng thêm 11,3% so với cùng kỳ và 2,1% so với quý trước đó. Gần đây nhất, theo khảo sát giá nhà đất tháng 7 của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tăng thêm 12% so với cùng thời điểm này năm 2018. Biên độ tăng giá của loại hình nhà thấp tầng thậm chí còn mạnh hơn, giá nguồn cung sơ cấp chào bán tăng khoảng 17-18,5% so với cùng kỳ. Nhiều dự án sang nhượng thứ cấp có mức giá tăng từ 20-40% chỉ trong 1 năm. 

Từ nay đến cuối năm, nếu tình hình khả quan, rổ hàng toàn thành phố dự kiến chỉ có thêm từ 7.000-8.000 căn hộ. Với phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung có thể dao động tầm 2.200 căn, giảm 30% so với các kế hoạch từng công bố trước đây. Tuy nhiên hầu hết vẫn ở diện dự báo, nhiều doanh nghiệp không chắc chắn về kế hoạch ra hàng nên khó đảm bảo thị trường cuối năm vẫn có nguồn cung dồi dào. 

Thanh khoản thấp do nhu cầu mua giảm

Giá bán tăng mạnh, đòn bẩy tài chính thắt chặt khiến sức mua của thị trường đang có xu hướng giảm nhiệt thấy rõ trong thời gian qua. Lượng tiêu thụ căn hộ trong quý 2 chỉ đạt hơn 2.000 căn, giảm gần 72% so với cùng thời điểm năm 2018. Bên cạnh việc thiếu sự đa dạng nguồn hàng, yếu tố giá cả tác động không nhỏ đến tâm lý người mua nhà và cả giới đầu tư. Việc ngân hàng siết chặt cho vay với BĐS và liên tục tăng lãi suất huy động từ 7% lên 8-10% khiến lãi suất cho vay được điều chỉnh tăng, kéo theo tình trạng giảm thanh khoản của thị trường do giới đầu tư mất kênh gọi vốn. 

Nguồn cung nhà ở trên thị trường thứ cấp của TP.HCM phải mất 5
năm mới tiêu thụ hết. Ảnh minh họa

Không chỉ giới đầu tư mà cả người mua ở thực cũng khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Mất đi kênh hỗ trợ tài chính lớn, việc mua nhà trong thời điểm giá cả leo thang như hiện nay trở thành thách thức không nhỏ với người có nhu cầu. Những người vay mới gặp khó khăn vì thủ tục cho vay khó hơn và lãi suất tăng cao. Trong khi đó, người mua cũ thì chịu áp lực tăng lãi suất trong năm nay và năm sau. 

Bên cạnh đó, dù tình trạng thiếu nguồn cung mới là có thực nhưng xét về bản chất thực tế, thị trường đang phải đối mặt với vấn đề dư thừa nguồn hàng hiện hữu. Thị trường BĐS kể từ năm 2015 đã có sự phát triển ồ ạt, hàng loạt dự án triển khai. Giai đoạn này nguồn cung đưa ra thị trường với lượng khổng lồ cùng sự đa dạng về loại hình. Nhu cầu mua trong các năm qua có tới 40% là để đầu tư sang nhượng, sản phẩm vẫn đang giao dịch còn rất lớn. Giới chuyên gia cho rằng tổng nguồn cung hiện hữu trên thị trường vẫn đủ tiêu thụ trong vòng 5 năm tới. 

Tình trạng mất thanh khoản hiện nay cũng xuất phát từ nhu cầu mua nhà để ở thực rất thấp. Đa phần các dự án ra đời chủ yếu đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, mua đi bán lại, cho thuê tạo tình trạng sản phẩm đã tiêu thụ nhưng vẫn chưa thật sự đưa vào sử dụng.
Trước thực trạng leo thang của giá BĐS cộng với áp lực phải bán ra nguồn hàng tồn kho, câu chuyện tìm thanh khoản cho nhà đất TP.HCM trong giai đoạn này vẫn là bài toán nan giải khi cung – cầu khó gặp nhau. Quan ngại nhất là tài chính người mua thực không chạy đua kịp với tốc độ tăng trưởng của giá nhà.

Phương Uyên