Bất động sản sẽ giảm giá trong ngắn hạn

Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản vẫn hấp dẫn, đặc biệt là ở các khu đô thị trung tâm như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao cùng với sự gia tăng dân số nhập cư tại hai khu đô thị này. Đồng thời, chúng tôi cũng đánh giá rằng Nghị định 71 và Thông tư 13 sẽ có tác dụng tích cực đối với thị trường bất động sản trong trung và dài hạn, theo đó thị trường bất động sản sẽ giảm rủi ro bong bóng bất động sản và các chủ đầu tư sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn.

Nghị định 69:

Theo nghị định 69, chi phí giá vốn đất của chủ đầu tư sẽ sát với giá thị trường, trong khi trước đây giá vốn đất của chủ đầu tư chỉ tương đương với khung giá đất mà UBND tỉnh/TP quy định ra, vốn thường thấp hơn giá thị trường khoảng 30%-40%. Những tác động chính của Nghị định 69 đến thị trường bất động sản có thể là:

- Biên lợi nhuận của các chủ đầu tư bất động sản có thể sẽ giảm dần trong dài hạn. Do giá vốn đất của những quỹ đất mới hình thành sau này sẽ gần ngang bằng với giá thị trường nên khi quỹ đất có giá rẻ được khai thác hết thì chủ đầu tư sẽ phải khai thác quỹ đất mới với giá vốn cao, trong khi đó giá thị trường khó có thể điều chỉnh tăng mạnh do hiện giá bất động sản đang ở mức cao.

- Các chủ đầu tư có quỹ đất sạch lớn và giá vốn thấp sẽ có lợi thế. Những chủ đầu tư có quỹ đất sạch lớn và giá vốn thấp do đã đền bù giải tỏa từ trước đây sẽ có lợi thế về khả năng triển khai các dự án và thu lợi nhuận, trong khi những chủ đầu tư không còn quỹ đất sạch sẽ phải phát triển quỹ đất mới với chi phí đền bù giải tỏa cao ngang bằng với giá thị trường.

- Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng Nghị định 69 có thể sẽ được sửa đổi do nếu áp dụng nghị định này thì các chủ đầu tư bất động sản sẽ khó có thể có lãi, trong khi nhu cầu phải phát triển các khu đô thị của Việt Nam là rất lớn.

Nghị định 71:

Điểm quan trọng nhất trong Nghị định 71 liên quan đến việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án. Theo đó, chủ đầu tư có quyền huy động vốn dưới dạng hợp đồng góp vốn ngay từ khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, tuy nhiên chỉ với lượng vốn huy động 20% tổng dự án, và phần này chỉ được phép chuyển thành hợp đồng mua bán và giao dịch khi dự án đã hoàn thành phần móng và phải được sự đồng ý của chủ đầu tư cấp 1. Đối với 80% dự án còn lại, chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng sau khi dự án đã hoàn thành phần móng và phải thực hiện chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo chúng tôi đánh giá, Nghị định 71 sẽ có những tác động quan trọng sau đối với thị trường bất động sản:

- Giá bất động sản sẽ khó có khả năng tăng trong ngắn hạn. Nghị định 71 sẽ hạn chế sự tham gia của những chủ đầu tư thứ cấp và giảm tính thanh khoản của những dự án chưa hoàn thành xong phần móng. Giá bất động sản do đó sẽ khó có thể tăng.

- Sàng lọc các chủ đầu tư phát triển các dự án bất động sản. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính đủ mạnh mới có thể triển khai được dự án, do đó thị trường bất động sản về dài hạn sẽ bao gồm các chủ đầu tư đủ mạnh và chuyên nghiệp hơn.

Thông tư 13:

Điểm quan trọng của Thông tư 13 ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là hệ số an toàn vốn của các ngân hàng thương mại sẽ tăng từ 8% lên 9% đồng thời hệ số rủi ro của ngành bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 250%. Theo chúng tôi, những tác động chính của Thông tư 13 đến thị trường bất động sản là:

- Giá bất động sản trong xu thế giảm ngắn hạn. Tác động của chính sách này sẽ làm hạn chế các khoản cho vay vào bất động sản để đảm bảo hệ số an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng. Do đó, dòng tiền vào bất động sản có thể sẽ giảm, khiến cho giá bất động sản khó có thể tăng lên được.

- Sàng lọc các chủ đầu tư phát triển các dự án bất động sản. Theo đó, các chủ đầu tư bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh sẽ có lợi thế hơn do ít phụ thuộc vào vốn vay của ngân hàng để triển khai dự án. Các chủ đầu tư nhỏ không có tiềm lực tài chính sẽ buộc phải bán lại dự án hoặc liên kết với các chủ đầu tư lớn để triển khai dự án.

Khuyến nghị đầu tư. Chúng tôi quan tâm đến những cổ phiếu bất động sản của những công ty có quỹ đất sạch lớn tại những vị trí có nhiều tiềm năng, khả năng triển khai dự án tốt với tiềm lực tài chính mạnh, khả năng phát triển quỹ đất tốt với dự án gối đầu trong những năm tới và có mức giá thị trường chiết khấu hấp dẫn so với mức định giá theo NAV.

Dựa theo những tiêu chí nêu trên thì những mã cổ phiếu được chúng tôi quan tâm đặc biệt là: SJS, BCI. Đây là hai doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất sạch lớn, chi phí giá vốn thấp, khả năng triển khai dự án tốt và có mức giá thị trường đang chiết khấu khá lớn so với mức giá mà chúng tôi tính ra theo phương pháp NAV. Mức giá kỳ vọng đối với SJS của chúng tôi là 152.000 đồng/cổ phiếu và mức giá kỳ vọng của BCI là 79.000 đồng/cổ phiếu, trong khi đó mức giá thị trường của SJS hiện tại là 62.000 đồng/cổ phần và giá thị trường của BCI là 35.000 đồng/cổ phần. Do đó, chúng tôi khuyến nghị MUA MẠNH đối với cả hai cổ phiếu SJS và BCI.

(Theo SanOTC)