Bất động sản nhà ở có thành công khi "ăn theo" làn sóng khu công nghiệp?

Giới đầu tư đổ về các KCN săn tìm đất đẹp

Thay vì gửi tiền ngân hàng, chị Đỗ Thùy Linh và chồng (Nguyễn Duy Dương, quận 5) quyết định đầu tư vốn mua một lô đất 350m2 nằm gần một KCN lớn đang triển khai tại Long An xây phòng trọ cho thuê. Đây không phải lần đầu vợ chồng chị Linh đầu tư BĐS, trước đó 2 năm chị đã xây một dãy phòng trọ gần KCN Đức Hòa Đông và đang cho thuê với lợi nhuận thu về gần 30 triệu/tháng. Bên cạnh đó chị còn mở thêm tiệm tạp hóa nhỏ và một quán ăn để phục vụ nhu cầu của khách trọ và công nhân làm gần khu vực này, mỗi tháng cũng thu lời mấy triệu. Tự nhận không phải dân đầu tư chuyên nghiệp nên ưu tiên của chị vẫn là đầu tư sinh lời lâu dài và an toàn.

“So với các tỉnh khác thì giá đất tại khu tôi mua vẫn còn khá rẻ, cùng diện tích đất nhưng nguồn vốn bỏ ra để đầu tư BĐS chỉ bằng 60-70% so với vốn mua đất ở các nơi khác. Gần đây khu này lại phát triển thêm hàng loạt KCN mới, nhu cầu thuê phòng trọ của công nhân tại các KCN luôn cao nên không sợ thiếu nguồn cầu. Tuy không chắc 100% nhưng ít nhất tôi có 90% niềm tin đầu tư thời điểm này sẽ không thua lỗ”, chị Linh chia sẻ về quyết định của mình.

Khách hàng đổ về săn đất tại các KCN chủ yếu để đầu tư xây nhà trọ, kho xưởng cho thuê. Ảnh minh họa

Làn sóng phát triển KCN không chỉ kéo chị Linh về thị trường tỉnh mà nhiều nhà đầu tư khác cũng đang đổ về các khu công nghiệp lớn tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai săn lùng quỹ đất. Với nguồn vốn vào khoảng 800 triệu đến 1 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể mua một lô đất 100-150m2 tại khu vực Đức Hòa, Cần Đước hay Long Khánh, Bến Cát. Nếu dòng vốn trên dưới 2 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu nhà phố thương mại ngay trung tâm sầm uất. Việc phát triển các KCN lớn sẽ giúp hình thành các khu đô thị, khu dân cư quy mô, nhu cầu thương mại, nhờ đó hoạt động kinh doanh phục vụ nhu cầu mua bán cũng rất tiềm năng.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2020, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt gần 2,7 triệu m2, tăng 28,2% so với năm 2019. Sự đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu do đại dịch Covid-19 khiến nhiều nhà đầu tư quyết định dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các khu vực khác để đa dạng hóa nguồn cung. Xu hướng Trung Quốc +1 khiến các quốc gia tiệm cận như Việt Nam có cơ hội đón làn sóng đầu tư ngoại. Với những dự án BĐS tọa lạc gần các KCN sẽ được hưởng lợi thế của việc cư dân hình thành sẵn, BĐS dễ chuyển nhượng, dễ bán ra hoặc cho thuê lại với giá tốt. Điều này giúp hình thành làn sóng săn quỹ đất ở các tỉnh phát triển KCN.

Thị trường nhà ở có cơ hội tạo sóng nhờ BĐS công nghiệp...

Theo báo cáo thị trường quý 2/2020 của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm BĐS công nghiệp trong quý tăng gần 32% so với quý 1. Tại loạt khu công nghiệp lớn như Vĩnh Lộc (TP.HCM), Nam Tân Uyên (Bình Dương), Đức Hòa (Long An) nhu cầu tìm kiếm BĐS tăng từ 132-175% so với quý trước. Cùng với đó, nhu cầu tìm kiếm sản phẩm BĐS ở gần các KCN cũng tăng chóng mặt. Nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại khu Nam Tân Uyên tăng 88%, KCN Đức Hòa tăng gần 92%, KCN Vĩnh Lộc tăng 25% so với quý 1/2020.

Hiện nay các tỉnh công nghiệp như Long An, Vũng Tàu, Bình Dương đang tập trung đầu tư nâng cấp và mở rộng loạt hạ tầng kết nối khu vực, đặc biệt là TP.HCM để đón sóng đầu tư từ khối ngoại. Những tuyến cao tốc TP.HCM - Bến Lức, TP.HCM - Trung Lương, Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 4 (đi qua 5 tỉnh là Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM và Long An), Vành đai 3 khi hoàn thành sẽ tạo đà phát triển kinh tế, BĐS khu vực, từ đó tạo sức bật mới trong thu hút đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn.

Nhu cầu nhà ở của giới chuyên gia, công nhân làm việc tại các KCN luôn cao sẽ tạo cơ hội cho thị trường nhà ở tăng trưởng tại các tỉnh thành đang phát triển công nghiệp. Ảnh minh họa

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc CBRE Vietnam cho rằng, BĐS công nghiệp và BĐS nhà ở luôn có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Tại các địa phương tập trung nhiều KCN trọng điểm, hàng loạt dự án khu dân cư, khu đô thị mới triển khai trong bán kính gần 5-10km tạo nên một hệ sinh thái phục vụ nhu cầu sinh hoạt, giải trí cho lao động làm việc tại đây. Bên cạnh đất nền, các khu đô thị trên đang ngày càng đa dạng sản phẩm như shophouse, nhà phố, biệt thự được đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích sống. Không chỉ ở vùng trung tâm Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Đức Hòa, Bến Lức, xu hướng đón sóng BĐS còn tập trung mạnh về khu Cần Đước, Cần Giuộc, Bến Cát, Lái Thiêu, Long Khánh và Xuân Lộc, nơi có giá BĐS còn khá mềm, dư địa tăng giá vì thế còn rộng lớn. Từ câu chuyện phát triển BĐS công nghiệp đến hạ tầng cùng thế mạnh liên kết vùng đã tạo động lực tăng trưởng cho BĐS vùng ven.

... nhưng cũng nhiều mối lo

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, thị trường BĐS tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đang hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển của cả doanh nghiệp BĐS lẫn người mua. Trong đó, phần lớn khách hàng mua các dự án BĐS tỉnh lân cận đến từ TP.HCM, điều đó có nghĩa là nhu cầu tìm kiếm BĐS ven Sài Gòn của giới đầu tư còn khá lớn. Dự báo nhu cầu nhà ở sẽ tăng mạnh nhằm phục vụ các khu công nghiệp và chiến lược giãn dân của TP.HCM đang tạo dòng chảy cho vốn từ trung tâm đổ vào BĐS vùng ven.

Tuy nhiên, không phải khu đô thị, khu dân cư nào triển khai gần các KCN đều sẽ thành công. Nên có giải pháp phát triển đồng bộ dựa trên nhu cầu nhà ở thực tại các KCN và có giải pháp quy hoạch và phát triển dòng sản phẩm phù hợp cho từng thị trường. Đối với những người đầu tư nhỏ, muốn đón đầu cơ hội sẽ mắc phải những rủi ro nếu thiếu sự đánh giá thấu đáo và dài hạn. Ngoài ra những nguy cơ trong chuyện mập mờ pháp lý như dự án ma, dự án vướng giải tỏa, chưa có thông tin rõ ràng về việc quy hoạch, bị điều chỉnh quy hoạch, chưa được cấp phép xây dựng hay chậm trễ đầu tư… đều là những rủi ro thường thấy ảnh hưởng trực tiếp tới việc mua bán đất nền khu công nghiệp của những người đầu tư.

Một vấn đề nữa đó là các thông tin về dự án có thể bị đồn thổi và tô vẽ thái quá. Trên thực tế không ít dự án nằm ở khu vực vùng sâu vùng xa, các khu đất hoang được tô vẽ gần KCN nhưng hoàn toàn không có tiềm năng. Nếu không may đầu tư vào, người đầu tư rất khó có cơ hội sinh lời. BĐS công nghiệp đang đứng trước ngưỡng cửa cơ hội lớn đối với các hoạt động chuyển dịch đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, để có thể tác động đến lĩnh vực này với việc đầu tư mua bán đất nền thì cần phải thận trọng với những rủi ro mà các nhà đầu tư có thể gặp phải.

Phương Uyên

>> Bất động sản liệu có bị "chiếm sóng" trước xu hướng tăng giá vàng?
>> Giá thuê đất KCN tăng cao chưa hẳn là tín hiệu tích cực cho thị trường
>> Phân khúc bất động sản nào là điểm sáng thời kì hậu Covid-19?