Bất động sản nghĩa trang (kỳ 2): Kênh đầu tư mới

>> Bất động sản nghĩa trang: Nở rộ hoa viên nghĩa trang cao cấp

Giá tăng từ 10-20%/năm

Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, giá BĐS nghĩa trang thường biến động tăng theo năm, ghi nhận mức tăng phổ biến dao động từ 10-15-20% trong vòng 1 năm, tùy từng dự án.

Cụ thể, tại dự án Thiên Đức Vĩnh Hằng Viên (tỉnh Phú Thọ), giá chào bán thời điểm đầu năm 2013 là 12 triệu đồng/phần mộ đơn, giá này hiện đã là 24 triệu đồng/phần đơn, tức tăng gấp đôi trong vòng 5 năm. Riêng phần mộ gia đình, hiện giá bán tăng 10-15% so với giá cuối năm 2016, tăng từ 16 triệu đồng/m2 lên 18-19 triệu đồng/m2.

Dự án Phúc An Viên (Q.9, Tp.HCM) được chào bán từ năm 2013 ghi nhận mức tăng giá trung bình 10% mỗi năm. Tuy nhiên, theo đại diện CĐT Công ty Điền Phúc Thành, mức tăng giá các phần mộ chỉ mới được tính từ thời điểm đầu năm 2015 đến nay do giá đất nền tăng nên loại hình này cũng tăng giá theo. Trước đó, cách thời điểm mở bán 1-2 năm, giá ở mức ổn định. Được biết, cuối năm 2013, giá các phần mộ đơn tại dự án là 120 triệu đồng/phần, diện tích 4,5-5m2; đến năm 2015 tăng lên 132 triệu đồng/phần; thời điểm cuối năm 2016, đầu 2017, giá ở mức 145 triệu đồng/phần đơn; từ năm 2017 đến nay, giá mộ đơn ở ngưỡng 160 triệu đồng/phần. Riêng phần mộ gia đình, gia tộc, mức giá hiện tại dao động từ 23-25 triệu đồng/m2, tăng 3 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối năm 2015.

Tại dự án Sơn Trang Tiên Cảnh (Tây Ninh), mức giá cũng ghi nhận sự tăng trưởng 10-15% trong vòng 1 năm. Giá đã tăng từ 110 triệu đồng/phần mộ đơn khi được chào bán cuối 2016 lên 120 triệu đồng/phần vào thời điểm hiện tại; mộ gia đình (dành cho 8 người) từ 800 triệu đồng/phần tăng lên 870 triệu đồng/phần. Nếu so với thời điểm đầu mở bán từ năm 2013, giá đất tại đây đã tăng 50-60%.

Hoa viên Sài Gòn Thiên Phúc được xây dựng năm 2015 tại Long An cũng ghi nhận mức tăng trung bình 15%/năm. Từ 110 triệu đồng/phần mộ đơn (năm 2015), giá hiện đã tăng lên 150 triệu đồng/phần, diện tích 4,05m2. Riêng các phần mộ gia đình, gia tộc, giá ghi nhận tăng chậm hơn từ 5-7%/năm do quy mô lớn và số tiền bỏ vào nhiều nên kén khách mua hơn. Do dự án bán gần hết nên theo các môi giới khu vực, các mộ đơn ở khu đẹp, gần đường lớn giá có thể tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Hoa viên nghĩa trang là thị trường ngách tiềm năng thu hút NĐT trong tương lai. Ảnh minh họa

Theo ghi nhận của PV, mức tăng của các mộ phần khác nhau tùy theo từng khu. Trong cùng dự án, những phần mộ thuộc phân khu sát mặt tiền đường lớn từ 5-7m có thể đạt mức tăng giá từ 20% trong vòng 1 năm so với phần mộ ở vị trí mặt tiền nhỏ 3-3.5m. Theo các CĐT, giá đất hoa viên nghĩa trang tăng theo năm là do giá đất nền tăng trong những năm gần đây.

So với xu hướng tăng giá đất nền đơn thuần, BĐS nghĩa trang có mức độ tăng giá cầm chừng, ổn định. Lý do là vì phân khúc này còn khá mới mẻ với NĐT, không có hiện tượng mua bán ồ ạt trên thị trường nên mức giá cũng khó tăng đột biến từ 30-40%/năm như đất nền.

Kênh đầu tư mới

Nếu trên thế giới, mô hình hoa viên nghĩa trang xuất hiện từ khá lâu, trở thành kênh đầu tư quen thuộc trên thị trường BĐS thì ở Việt Nam, loại hình này còn khá mới mẻ với NĐT. Trong những năm qua, so với các phân khúc BĐS khác, loại hình BĐS nghĩa trang chưa được nhiều nhà đầu tư Việt quan tâm. Số lượng các dự án hoa viên nghĩa trang được đầu tư quy mô vẫn còn rất hạn chế.

Gần đây, một số mô hình hoa viên nghĩa trang bắt đầu được các nhà đầu tư chú ý đến. Với mức lợi nhuận từ 10-20%/năm và gia tăng dần theo năm, BĐS nghĩa trang được xem là một kênh đầu tư ổn định và có một số lợi thế hơn so với các kênh đầu tư BĐS khác. Cụ thể, số vốn đầu tư ban đầu thấp, ít rủi ro hơn, không phụ thuộc vào chu kỳ BĐS. Đặc biệt, thủ tục liên quan đến loại hình này thường dễ dàng hơn các phân khúc khác. Cụ thể, Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nghĩa trang. Khi đó, nhà đầu tư sẽ được hưởng những hỗ trợ như: cấp đất xây dựng nghĩa trang lâu dài và không thu tiền sử dụng đất; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng ngoài hàng rào; hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đền bù, giải phóng mặt bằng tùy theo quy mô, hình thức đầu tư… Ngoài ra, thủ tục sang nhượng đối với khách mua cũng đơn giản, ít rườm rà hơn các phân khúc khác. Chính điều này đã và đang tạo hành lang pháp lý thu hút CĐT và NĐT tham gia vào phân khúc này.

Bên cạnh các ưu điểm thì phân khúc này cũng có những hạn chế riêng. Anh Vũ Văn Tiên, nhân viên môi giới Công ty BĐS Điền Phúc Thành cho hay, so với đất nền đơn thuần, đất nghĩa trang khó lướt sóng trong khoảng thời gian ngắn vì còn phụ thuộc vào nhu cầu của người khuất, cần nơi an nghỉ. Do đó, rủi ro duy nhất của BĐS nghĩa trang chính là thời gian ra hàng. Những người có nhu cầu họ mới tìm mua, có khi một số NĐT muốn bán thu tiền ở thời điểm đó nhưng cũng chưa chắc bán ra được mà phải đợi. Hoặc có trường hợp cần tiền bán rẻ hơn giá của CĐT cũng không dễ dàng vì phụ thuộc vào nhu cầu của người khuất.

Theo anh Tiên, thường thì khi đầu tư vào phân khúc này, NĐT sẽ xuống tiền nhiều phần mộ hoặc 1 khu riêng biệt, bán dần để hưởng chênh lệch. Có những phần mộ bán được trong vòng 1 năm, có những phần mộ phải mất 2-4 năm. Đa phần thời gian ra hàng của NĐT rơi vào khoảng 2-3 năm so với thời điểm mua vào. Càng để lâu, mức chênh lệch của NĐT càng nhiều. Trong vòng 3 năm, NĐT có thể hưởng mức chênh từ 30-60% so với giá mua ban đầu. Theo anh Tiên, loại hình này phù hợp với những NĐT có vốn nhàn rỗi, muốn bỏ vốn vào những kênh đầu tư có thể “ngâm lâu”, không nóng vội ra hàng trong khoảng thời gian ngắn.

Phương Nga